佛山博拆迁,没有机遇,全是深渊?

楼市钢铁侠 2024-08-21 21:08:48

单价超9.6万/㎡,起拍价1100万!这跑赢千灯湖市场的房子,居然出自城中村!

今天,淘房君在浏览司法拍卖网站时,发现一套建筑面积113.74㎡的房源正在挂牌出售,起拍价1100万!

震惊之余,淘房君满脑子想的就是:到底什么样的老破小价格堪比顶豪?

点进去一看,该房子位于千灯湖洲表村,千灯湖最大旧改项目。

一个已经开拆的城中村,这个时候以博拆迁的心态买入一套堪比顶豪的老破小,值得吗?

01.

1100万的标的物,实则40年老房子

博拆迁,值吗?

据公告显示,该房子位于佛山南海区平洲夏北洲表村西里队,权利证号为粤房证字第3479637号,房屋建筑面积有113.74㎡,显示的登记日期是1991年11月16日。

但其建成年份是1982年,楼龄高达42年!

房子还是划拨自建房,发生转让时需补交土地出让金。

看发布出来的照片,房屋真的是满满的历史感。

厚重的红墙,外露的电线杆,斑驳的墙皮……

里屋有家具、家电。

屋子里多个角落还有各种零散的生活用品,整套房子里长期居住的痕迹十分明显。

洲表村补偿方案,如果选择产权置换,被拆迁人可选择按有效产权证明记载的房屋建筑面积1:1,或按有效产权证明记载的土地面积1:3对应置换回迁安置住宅建筑面积,两种置换标准只能选择其中一种。

如果选择货币补偿,以应得拆迁补偿安置面积按30000元/平方米予以补偿。

现在一拍是1100万,货币补偿肯定不划算。

房子补偿,未来可以租房或者卖掉。92㎡左右的小区房,月租可能3500元/月左右。

挂牌出让,价格也不能太低,至于多少能卖掉,得看以后的行情。

现在的中海万锦豪园,一套136㎡三房,单价低至29994元/㎡!未来行情如何,谁都预料不到。

况且项目属于洲表旧改范围,拍卖成交后,暂无法办理房屋过户手续。

风险蛮多的。

不过项目二拍起拍价格是880万。

而且洲表村的旧改进度真的很快,今年5月份,首期回迁房4号楼、5号楼陆续封顶,1、2、7号楼的建设也是如火如荼进行中。

此外,洲表旧改教育地块的拆迁工作也已全面展开,项目也已和佛山一中签订合作项目,未来将建成涵盖小学到初中的九年一贯制学校。

这么一算,居住条件也是名列前茅的优等生了,如果二拍是880万元,大家会不会抢着入手?

02.

撤退、延期

旧改难圆 " 拆迁暴富 " 梦

佛山洲表村的老破小,我们可以拼一拼博一博,毕竟那是千灯湖,千灯湖YYDS,进度条清晰可见。

但佛山很多的旧改村,延期、调整方案,甚至暂停。

南海区要重点推进15个城中村改造项目,永胜村、洲表、宝华、聚龙南、聚龙北等好地段的村居是启动了,进度也可圈可点。

像北约村,虽说是第一批被纳入南海旧改的,但因为范围很大,户数多,需投入的精力和资金很大,又临近千灯湖和虫雷岗塔,有严格的控高要求,所以进度非常慢,可以说毫无动静。

聚龙南村,2021年表决方案通过后,到现在毫无进展。聚龙北村,连“拆”字都没有。

里水大冲南边村,正在编制旧改单元规划;沙涌上沙村,时代中国退出,旧改暂缓;新联桥星村,暂停推进将近一年半;大步村,以98.2%同意率表决通过“延长龙光前期服务工作1年”的事项……

案例屡见不鲜,禅城也不遑多让。

譬如禅城的朝东一号地块,在5月份时旧改实施方案正式获批,但到7月份,因为供应商数量不足作流标处理。

因为流标,又得重新招标,拖累进度。

也是禅城的简村,位于老城核心位置,2019年旧改重启,开发商介入,最后又不了了之。

咨询官方,给到的回复是:我村并非旧改搁置了,而是旧村改造涉及了政策、市场等多方面因素,加上近年来房地产经营惨淡,导致暂时无法推行。

管你怎么问怎么着急,就是没法推进。

看到这些,靠着旧改博拆迁,你还敢吗?

03.

博拆迁,收益可观,风险巨大

收益越大,风险越大,这是前人留下的经验。至于有拆迁概念的项目能不能买?遇到这些风险你能输得起,那就博一博。

一,时间风险。

一个旧改村,从表决到落地,5年算快,10年是常态,20年以上也不是没有。

像简村,地段够好了吧,喊口号都喊了十来年了,还是得等。

一开始的到底拆不拆?谁来拆?同意开发商进驻了,啥时候拆?拆完了,啥时候建?建了以后,多久可以拿到回迁商品房?

每一个阶段都需要大把的时间,等得及就博一博咯。

二、期望落空风险。

不是说所有老破小、旧村等项目就会被纳入拆迁。

佛山很多旧楼、旧村,就在中心位置,但是呢既无规划又无产业,拆不拆的无所谓。南海区1253条自然村落,这两三年被拉出来要旧改的也就那么15条。

三、拆迁被迫终止。

为什么想拆迁?想赔偿,想要更多的赔偿,要是谈不拢,村民因拆迁赔偿标准、金额不到位等停止合作的案例屡见不鲜。

举个例子,佛山小步村,99.4%的表决通过率,旧改意愿很高,但直至今年,7亿补偿失约。目前想要继续开发,只能有新的开发商介入了。

那没有安全系数比较高的?地段,还是地段。佛山现在,建议还是大家还是看紧千灯湖,一个城市的核心CBD,旧改是它最后必须补齐的拼图,资源的倾斜是非同反响的。

今年,如果价格合理,你敢买入城中村博旧改吗?

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楼市钢铁侠

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