2024年重庆市级重点前期规划研究项目清单发布了！
其中提到“在城市更新提升方面，重庆市将注重城市功能完善、品质提升和历史文化保护。通过实施一系列城市更新项目，提升城市的宜居性、舒适性和人文魅力，打造具有重庆特色的现代化城市。
其中包括，渝中区CBD区域步行连廊建设项目，在该区域楼宇间设置步行连廊，完善区域步行系统；
渝中区大坪正街城市更新项目，打造一个总建筑面积20.5万平方米的数字内容产业城市综合体。”
除此之外，渝中区城市更新现在已经启动了总占地面积超300公顷、计划总投资超800亿元的新一轮大规模拆迁！
这个关系到千家万户的民生工程，将彻底改变渝中发展“命运的齿轮”，改变重庆的房价天花板格局！
01
渝中拆迁地图，有你家吗？
渝中的旧改拆迁动作有多炸裂？它为什么可以让重庆房价大变天？你家小区在不在拆迁范围里面？
为了让大家有个更全面直观的了解，我特地做了一个：
渝中旧改拆迁地图
我结合近期各方消息（如十大旧城改造项目总览图、未来三年棚改计划、重点项目清单、城市规划、征收公告、网友爆料或实地查探），梳理出了：
1、渝中近年旧改拆迁的范围（包括已启动拆迁、已开展前期方案策划即将拆迁、已有征收拆迁迹象等）
2、房屋征收拆迁、地块改造后的主要用途
（个人整理，可能有不全面的地方，仅供参考）
说实话，我自己梳理出这张拆迁地图后，都有种“未来的渝中，高攀不起”的感觉！
可以看到，这次旧改拆迁的区域非常多，以点带面，涉及上万户居民。除了旅游商业用地之外，有很多地块都要修高品质住宅。
而且很多拆迁区域的赔偿价都蛮高，就像前段时间中医骨科医院化龙桥院区二期，就传来征收价约达2万/平的好消息。
在这一波旧改拆迁的板块中，我挑了几个有代表性、值得重点关注的区域，去踩了个盘：
1、菜园坝滨江新城
菜园坝片区规划新建商业住宅和文化设施等，整体建筑规模达到了126万平米，投资金额也非常庞大。
拍摄：浮云
目前已经在拆迁的区域集中在轨道18号线北延段重庆站旁的渝铁村，也就是重庆站职工家属的居住区。
这个曾有5000多人居住的社区，见证过成渝铁路的建成和重庆铁路的发展史，未来可能会修住宅商业、学校和停车场。
我又跑到婚博城旁边的天桥，看了看整个菜园坝城市更新核心部分的火车站站场；
虽然目前相当空旷，但已经开始规划建设枢纽城市客厅和高铁商务区了。
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不管是从城市更新体量、投资金额，还是铁路枢纽功能、轨道网约车公交换乘中心功能来看：
未来的菜园坝火车站片区，势必将升级成为真正的城市中心站，从而进一步巩固渝中区的综合交通枢纽中心地位。
规划效果图
2、中山三路片区
根据规划来看，这个片区的投资金额不是最大的，但是拆迁体量是排在第一梯队的（规划征收房屋44.3万方，也就是近80%的房屋都要征收）。
我过来看，美专校街除底商之外的很多商铺，的确搬空了。
之前我看到过美专校街改造项目的承接公司，就是西安大唐不夜城改造项目的实施公司；
说不定，以后这里会成为中西部地区又一个网红艺术街区。
而中山三路150号起这一片，是人民小学的学区房，保不齐会像巴蜀路1-3号一样进入征收流程，不知道会有多少人想来博拆迁呢？
在我看来，老旧的中山三路片区，虽然没有跟上渝中区发展的步伐，核心商务功能也被江北嘴等区域虹吸，但它的地段价值一直都在。
它是重庆一路无轨电车起点站，重庆第一家希尔顿酒店所在地；
有影响了整个近现代中国艺术史的美专校街，有市广电局、电业局等众多机关事业单位；
猪八戒、购物狂等企业总部也是从这里走出......
所以中山三路的焕新，对渝中建设世界级的金融中心和消费中心核心区，还是有很大的帮助。
3、大坪正街＆煤建新村
大坪正街，之前就传出过因为临街商业门面赔偿要价太高、一二期不拆了的消息。
但我过去看，一期的征收区域提示牌都还在。
结合这次旧改项目规划提到的“新建约14万平方米、已启动地块征收、融资授信等工作”来看，可能还是有机会拆迁的。
图源重庆发布 大坪正街旧城改造项目效果图
早在2021年我们粉丝群就有人说，马家堡小学旁边的煤建新村二手房，被人以1700多万买走了。
去年底煤建新村启动旧改，并传出要在英利和时代天街之间打造又一个“光环”的小道消息后，30年楼梯房的房价瞬间起飞，甚至和周边电梯房媲美了。
（如果要拆，我觉得地测小区一带的概率很大）
不管煤建新村会如何变化，可以肯定的是：
现有21万方老旧建筑、拟新建约8万平方米的煤建新村项目，对大坪商圈扩容升级有至关重要的作用；
同时也会让渝中的商业发展，拥有更多和观音桥抗衡的筹码。
02
渝中真的要起飞了！
出于时间关系，还有很多地方我没来得及去。不过踩盘一圈下来，我对渝中区未来的发展更有信心了！
要知道，渝中区作为重庆的地域、文化、经济中心，没有哪个区的配套能够比渝中区的质量更高、密度更高；
而且渝中区仅有23.71平方公里，自2017年虎头岩地块后，已经连续近7年没有供地，是真正的“寸土寸金”！
但这样一个寸土寸金的地域，为什么房价天花板就是上不太去呢？
主要还是它和成都锦江区、上海黄浦区、杭州西湖区等传统老区一样，有着老区的很多通病：
1、因为历史悠久，老旧小区非常多，影响城市界面。
2、几乎无地可供，拆迁也很缓慢，因此新房开发受限，造成职住分离现象，人口被迫分流到新区。
3、江景、商业等资源都被老小区占用，发挥不出城市极核本该有的价值。
拍摄：浮云
但即便如此！
渝中的二手房均价也在15000元/平左右，新盘均价基本都在30000元/平左右，部分豪宅新盘单价已经冲破55000元/平。
完全剥离房地产经济的渝中，依然是重庆房价的第一梯队，是难得能代表重庆与东部沿海城市比肩的区域。
它的坚挺价值不可撼动、也不需要被炒作！
对于渝中这种满级顶配的区域来说，很难像新区一样依靠新增配套来拉动房价；
所以渝中要实现新一轮价值腾飞，必须得依靠：旧改拆迁。
参考之前富华大厦、大田湾周边的拆迁，渝中的拆迁房基本都能赔到2.2万/㎡左右，商业门面能赔到4万/㎡左右。这个拆迁价绝对算得上重庆的天花板级别。
单独一片区域的拆迁，就能有这么大“反响”，那这一次史无前例的大规模城市更新启动后，渝中岂不是要火箭式起飞了？！
拍摄：浮云
03
渝中，重庆中心的中心！
在我看来，这一轮大规模城市更新，将会大大加强渝中的“城市中心力”，重塑重庆极核价值版图。
为什么这么说呢？我主要提3点：
1、城市更新，助推城市面貌升级
我们强调过一个观点：每个板块的发展，都会历经3个阶段：
宣传起势阶段、配套落地成熟阶段、城市更新再发展阶段。
当下的渝中区已经来到了第三阶段，在经历旧貌焕新颜之后，可能会让所有人对这里的认知发生改变。
图源重庆发布 长滨路沿线旧城改造项目效果图
2、缝合区域配套，热钱重回渝中
渝中这次的旧改拆迁涉及到住宅、商业、医疗、教育、交通......是像纽约曼哈顿、上海黄浦区一样，以点带面、全方位功能上的更新；
由此带来的是核心区域的生活品质配套的整体串联，资源的集约化发展。
从职住分离到职住一体的过程中，会有更多本地精英人群买回渝中，更多外地热钱集体涌入渝中（“房产教父”重返山城，带队在解放碑买房，不就是一个体现吗？）
想必大家都关注到了，最近陆海国际中心外立面幕墙，已正式启动180天竣工冲刺，预计9月30日完工！
像这种城市级地标综合体的落地，也加速了这些精英人群的回归。
3、大量土地盘活，改写房价格局
这波存量土地被盘活后，不管是拿来修商业、学校、或是公园、住宅，地块含金量都会更高，从而推高地价，让重庆主城土地的金字塔结构变得更加明显。
拆迁户拿着赔偿款出来买房，也能释放出更多住房需求，带来慢牛行情、甚至推高房价。
当然，旧改拆迁提升了核心区域的价值之后，也会加剧市场价值分化现象。
拍摄：浮云
过去重庆的房价比较扁平，核心板块和非核心板块并没有像上海、南京等城市那样拉开太大差距。
但是今后，渝中“城市中心的中心”价值会更加凸显出来。
核心地段的优质房产会越来越受欢迎、好流通，房价更能领涨抗跌，和非核心区域拉开差距，逐渐形成5-3-2的重庆整体房价格局！
04
结语
渝中未来三年会大变样！
城市面貌更新，土地盘活，配套串联、集约发展......一切都在把渝中区再次推向重庆楼市价值的制高点。
本地+外地热钱将加速涌入，渝中想不火都难！
E·N·D
