来自真叫卢俊

最近，一套临港宜浩佳园南区的成交图刷屏了

77.47平总价只有147万，单价更是跌破2字头

要知道前几年最高可以卖到310万，总价已经跌去了163万

部分数据来源链家

不久前，我们发布了上海部分板块的跌幅统计

评论区也有小伙伴提到了临港，想看看那里的房价现在怎么样了

大家之所以关心临港

既因为它是全上海落户和购房门槛最低的地方

房价在这几年犹如坐了过山车，单价最高冲到过7万

还因为它的配置堪称五大新城最高，被寄予厚望

尽管临港这阵子各方面的声量都小了许多

土拍和新房市场也不像之前那么火热

那么，临港房价现在的真实面貌又是什么样子？

带着这份好奇，我来到了实地探访，结果发现

临港楼市，真的有点冷

但到底跌了多少，我打算实地去现场寻找答案

01

我在临港实地看了几套二手房，发现...

工作日中午，我从龙阳路坐16号线前往临港

始发站上车的人不多，每站都有人上下车

经过漫长的一个小时，终于到了临港大道

对于第一次来临港的我来说，这里的观感确实有点割裂

实拍图

一面是崭新的城市界面，无数的高楼大厦拔地起

另一面又很空旷，地铁站、公交车、商业体和小区里都没什么人

还有非常多的外地车牌，最远的甚至到内蒙古，给我一种人在外地的错觉

地铁站旁边的爱琴海购物中心刚开不久，中午生意一般

路过的一家中介门店，门口贴了一些临港热门的小区

实拍图

二手房挂牌单价从2.5到3.5万/平不等

像60平的滴水湖馨苑挂牌220万，90平的万科金域澜湾挂牌330万

租金也不贵，宜浩佳园有个130平的只要5000元，滴水湖馨苑的60平在4000元

部分因为一直没能成交，房东转而边租边卖

实地走一圈，我就清晰的感受到

101片区靠地铁站最近，也是开发最成熟的区域

临港大道以北有多个商品房小区，都是大型开发商操盘

包括万科、保利、绿地、碧桂园、融创等

学区对口华师大附属，教育资源很不错

以南整个都是宜浩欧景人才房，有限售要求，目前已完成全部签约

里面的海上风华，小区2020年集中交付，外立面看起来相对较新

实拍图

产品除了8层的小高楼，还有90的小型叠拼

就是由于还没满5年，交易需要支付全额的增值税

300万房价就要多付15万的增值税，是一笔不小的支出，影响了成交情况

急着卖房的房东会愿意和买家对半承担增值税，不急的就等满5年再卖，先挂牌试试水

进入102片区，我被开头刷屏的宜浩佳园给惊到了

实拍图

没想到这个小区居然这么大，一街之隔分为南北两个区

北区有383栋，一共3640户

南区有250栋，一共2031户

加起来超过600栋，近5700户，总人口直接过万

小区2001-2009年建成，主要是动迁安置房，也有部分商品房

实拍图

和我们常介绍的超大型社区一样的通病

这里的整体环境很一般，空地都被拿来晒衣服和被子

停车位紧张、人车不分流，地下停车库已经荒废了好久，垃圾的问题也比较突出

实拍图

低价成交的并不止147万的这套房源

中介告诉我，尽管2021年这里单价最高到过4万/平

但近一年来，价格屡屡跌破底线，已经见怪不怪了

像77平的挂牌价格就在160万左右

刚成交的一套北区88平总价185万，单价也就2.1万/平

宜浩佳园一街之隔是保利蔚蓝林语和临港首府

保利蔚蓝林语环境和物业水平都不错，有不少高层和叠墅在挂牌

实拍图

值得注意的是，开发商还额外送了使用面积

90平的三房送了一个小的储物间，叠墅更是送了近20平，拉高了真实得房率

叠墅比较抗跌，两层150平挂牌都在650到700万，送地下室和一个车位

当然卖家的成本也高，光从毛坯开始装修就花了大几十万

中介表示，带车位的二手房相对来说会好卖一点

而临港首府没满5年，成交量比较少

这一片的学区资源同样优秀，对口的是明珠小学

从成交均价来看，101板块的两个小区今年还在微跌

比2021年最高峰已经跌了超过20%

只有陆家嘴滴水湖涟岸今年成交开始止跌回升，也说明大户型相较小高层，还是更有抗跌能力

数据来源：兔博士

而102板块有两个小区的成交均价今年都在回暖，开始出现复苏征兆

保利蔚蓝林语成交均价微涨4%，和挂牌价差距进一步缩小

临港首府则由于成交量较小，连续两年价格都很坚挺

但是宜浩佳园还是不理想，去年的成交均价相较2021年已经跌了36%，今年以来成交和挂牌均价继续一路走低

数据来源：兔博士

当然，由于这两个板块在临港还算发展较为成熟，几个主要小区的入住率都很高，就是工作日的下午人流偏少

生活配套也有待改善，小超市、快餐店都不多，外卖的选择非常有限

02

几个代表性小区价格确实跌了，那临港楼市的总体数据如何，我整体拉了一下数据

首先是偏低的成交量

临港去年全年二手房总成交913套，虽然比2022年多了近100套

但只是2021年的高峰期1800多套的一半而已

更别提和其他四大新城相比，成交量差距越来越大

数据来源：兔博士

具体到平均每个月成交量为76套，最高峰出现在去年3月，月成交量最高125套

数据来源：兔博士

其次是漫长的去化周期

受临港大量供应新房的影响，二手房的价格遭到了很大的挤压，这两年确实有点卖不动了

我在现场看到的很多90平三房，基本都挂牌超过半年

之前热门的陆家嘴滴水涟岸，2022年以来都很少有成交了

中介跟我透露了一个数字范围，去年临港主城区二手挂牌量在700到800套

每个月他们能成交的最多30、40套左右

主城区三环五片内，去年总成交20套以上的二手小区，也就不到20个

还有一路走低的挂牌价和成交价

以成交量最多的宜浩佳园为例，2021年小区整体挂牌均价在4.2万/平

2023年还能有2.9万/平左右，现在低的都不到2.6万/平

对口建平中小学的滴水湖馨苑也是一样

2021年成交价达到过5.1万/平，去年成交均价3.4万/平左右

每平足足跌了1.7万，跌幅超三成

整个临港去年的二手成交均价大约2.67万/平

数据来源：兔博士

自2022年起，临港开始天量供应新房

自此，新房主导了市场，均价在3万/平左右

基本消灭了倒挂空间，大部分二手客户都流向了一手市场

没有成交，价格自然也就下来了

不过冷归冷，但目前挂牌的房东基本都是小的换大、旧的换新，为下一套房子考虑

谈价空间有限，并不愿意砍大刀、降太多

而且，叠墅、大户型产品的价格也略微稳定

自从上海官宣认房不认贷新政以来，临港高收入人群的改善需求也在明显增加

03

看完二手房，中介又带我看了几个正在卖的新盘

产品既有高层也有叠墅，面积从89平到129平不等，都是今年交付的准现房

为了加快去化，各家开发商都打起了“价格战”，优惠措施层出不穷

包括直接打折，还有丰厚的安家礼，加上低至3.85%的购房利率

可谓是费劲心思帮买房者降低上车的门槛

那么，临港的新房数量到底有多少？

数据显示，2023年临港新片区主城区新房供求双降

数据来源：上海市工商联房地产商会

虽然去年总供应只有80.91万方，是2022年的一半都不到

但由于2022年供应实在是太大，高成交透支了市场需求

再加上市场宏观环境的不利影响

导致去年成交量仅 64.56万方，同比缩减47%

供求比达1.25，连续三年都是供大于求

你能想象吗，临港去年推的20多个新盘，竟然一个触发积分的都没有

而且认购过百的项目都不多

2023年，临港主城区新房开盘的平均认筹率41%、平均去化率31%，高去化项目占比仅14%

数据来源：上海市工商联房地产商会

尽管去年还出台了一系列购房宽松政策，包括认房不认贷、临港区域内的人才年限缩短等

但都不能完全解决新房去化问题

截止2023年12月，临港新片区主城区当前总体存量约34483套

数据来源：上海市工商联房地产商会

其中已推未售的约6340套，待推批次及待推地块约28143套

今明两年仍将面临巨大的去化压力

而且，库存产品近一半都不到100平，总价300万左右，同质化严重

去年临港针对新盘的中小户型占比也有所调整，意味着开发商可以做更多大户型

今年有望供应滨水低密别墅，继续利好改善客户

新房市场的总体遇冷，不可避免的影响到了土拍市场

新房卖不动就没人敢拍地，2022年二批次土拍开始，临港几乎暂停供地

2023年的供应总量只有20-25公顷，骤降89%

来源：上海市规划和自然资源局

直到二批次和四批次才拿出了4块地，有3块都在105区

依旧是临港投控、临港城投、港城、金桥等几家集团托底

来源：上海土地交易市场

不完全统计，临港目前共有37个新房项目，23个新盘续销中

其中12个新盘都在105片区

加上巨大规模的人才公寓和租赁房

眼下，临港楼市的局面可以说是“粥多僧少”

随着土地供应大幅度降低，商品住宅的供应节奏放缓

下面较长时间都会以存量去化为主

04

经过这几年的“大开大建”

临港主城区已经有了大片成熟的住宅区、办公楼

还有商业体、学校、医院，能满足日常需求

像滴水湖旁的金融湾，吸引了大量企业入驻，开了一家又一家银行

园区里配套了食堂、便利店和咖啡店，方便上班族

顶科路上还有大型的临港演艺中心，开放一年来累计提供了120场演出活动，平均每周就有2场

其他大型建设项目，如冰雪世界计划年内开业，双子塔预计2025年竣工

此外，临港教育资源的超强兑现力更是得到了各方认可

目前已开设的有冰厂田幼儿园（夏栎部）、明珠临港小学（茉莉部）、建平临港中学等等

而且，上中东高中部也已经建成，计划今年9月开始招生

产业门类几乎是包罗所有前沿产业掐尖式存在，体量和能级相当惊人

交通资源方面，短期有机场联络线和两港快线的落地

长期还有上海东站和地铁27号线的规划利好

现在楼市的降温，对临港来说，未必不是一件好事

我们可以用更理性的态度去看待

接下来，临港可以以一个更合适的开发节奏，慢慢走出自己的路

未来还会吸引越来越多的人来这里工作、生活