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谁能捅破南京土拍的天？
自从2023年10月27日绿博园地块（金陵月华）拍出后，河西应天大街以南、河西大街以北还没有新地块出让。
不过，河西中部的土地调整一直没停。
刚刚，南京市规划和自然资源局官网一口气公示了两则河西中部规划管理单元图则修改。
伴随着两次调整，又多出了两块住宅用地。我们一一分析：
1）农研所宿舍地块
这块地就在绿城华发金陵月华南侧，具体东至乐山路、西至扬子江大道、南至梦都大街、北至兴隆大街，总面积约60.02公顷。
也就是原04-01地块，其用地性质由商住混合用地调整为二类居住用地，关键容积率≤2.2，用地面积为39512.31㎡。
单看容积率与绿城地块持平，不过面积比绿城小，同时，更新增了一块9班幼儿园地块。位置上与绿城一路之隔，靠近绿博园滨江观光带，未来也能看江。
2）凌江府西侧地块
第二块地就在绿城华发金陵月华的北侧，凌江府的西侧，不过地块调整后左侧为商办混合用地，右侧为二类居住用地（容积率≤2.2）
从这次的调整来看， 两块地基本都在金陵月华的北南两侧，形成了一个新的“豪宅群”。
而且，不管是容积率、建筑高度、建筑密度与金陵月华一致，只是地块本身比金陵月华要小。
我为什么提到“豪宅群”的概念，其实很大的原因在于金陵月华的地价高达南京楼面地价第二，楼面地价高达43473元/㎡。
这样的豪宅圈，让其他区域压力很大！
当然，这还是当初限价的情况下，如果不限价，很可能创造南京新地王。
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这样的区域，有一个很大特征：具备“成熟性+避险性”。
顺便说下，金陵月华项目，绿城+华发双顶流房企，稀缺的建面约200-400㎡全系面积段奢宅+约7.2万方占地纯熟社区+约2万方中央景观花园+约3000平会所+约8000平泛会所+约7米挑空客厅首次面市。
据说金陵月华还是吸取了绿城23年创作之作及芝澜月华的诸多产品亮点，集大成之作，档位更高。
金陵月华、看房、咨询
一对一专属通道！
像南京这样的城市，高净值群体主要集中于金融、IT、工程项目类和新兴产业，这些行业的整体业务和利润更多建立在社会整体发展的前提下，因此，大家的避险心理也很强。
绿城都已经是这么大的面积段了，基本定调了区域“豪宅属性”。
这样的区域让人很放心。
海玥名都的二手房价，非常惊人。此前成交的两套，一套单价8.4万，总价达到2000万级，另一套单价更夸张，达到了9万一平，总价也达到了1648万。
最近华新城也成交了一套8万的二手房。《华新城，8万成交》
讲真，这样的成交谁看了不踏实？
信心和预期不是口水换来的，需要真实成交数据支撑。
从板块内看，绿城华发金陵月华一带的确定性确实强，在“位置和成熟度”上和其他项目差不多，但是还具备“江景+绿博园”的优势，这样的特质几乎无法复制。
那么，这样的区域是不是一定要做大呢？
也不一定！
我们以中建G42的面积段和布局等曾在其官网展示，180~240㎡，这是一个非常有意思也很务实的设置。
招商G01的地块预计也在这个面积段上。
中建G42效果图
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好了，说了这么多？
河西这几块地一旦土拍，对南京有什么影响？
很显然，拍出高地价，对提振信心是很强的。
毕竟现在的江苏地王在苏州，合肥也拍出了地王《苏州45455元/㎡冲出新地王！地价超过南京中国府！》
九龙仓国宾一号东02号地块，成交楼面地价65022元/㎡，成交总价30.81亿元，溢价率18.22%，最终地块被绿城拿地，这对苏州楼市的刺激很强。
不过，江苏地王所在的双湖板块内低密住宅林立，聚集了仁恒观棠、苏州御园、九龙仓国宾一号、世茂铜雀台等高端豪宅。这些豪宅的二手房价格都在12-13万左右，而且双湖已超10年未供地，板块库存见底，仅湖滨四季还有部分体量待开发。
尤其关键的一点，容积率仅1.02！板块最强，还这么低的别墅类产品，怎么可能不卖出高地价。
换在南京？
有类似的区域吗？很少的。估计也只有河西能扛得起土拍大旗。
不过，从市场角度上来，一旦河西土拍+新房上市，很有可能对二手房有冲击，一波一波的供应量，而且数量惊人，直接干掉了二手房价，而河西二手房萎靡不振，带来“置换的困难”。
二手房卖不上价，新房就没多少人买，形成了“置换链”的停滞局面。
想一下，每年（不是一年）两三千套甚至三四千套新房入市，放在哪个区域都扛不住，河西也扛不住，新房卖不动，那些次新房也就不再“稀缺”了。
河西房价下跌的一个重要内因是，供地大户+新房供应大户，导致供需失衡。
土拍虽好，但是豪宅们的压力也大！虽然我们都知道现在是是购买河西房比较好的时机，但房价持续下跌，即便坚定买房的群体都会选择“先等一等”的态度。
就害怕买了之后，河西房价继续跌。或者说怕买了河西的新房，后面会不会又有更好更优质的产品出来。一旦有的新房卖成了现房，那产品离过时也不远了。
很魔幻，但这些都是客观事实。
怎么破解呢？
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