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其实我这几天一直在外面，几个“爆火”售楼处都跑了一圈，但凡放价的盘，都会挤满捡漏的买房人。说句实话：价格下去了，成交量上来了，可有的人血压也开始飙了。

前几天“某170万的楼盘”让老业主面红耳赤，售楼处里外全是人，热闹的一批（懂的都懂）。

另外，南部新城77折，江北6折的房子越来越多，今天江核某盘也聚集了大量销售。

恐怕又是一轮拉扯。

那么，这些是不是笋盘？能不能买？

我不好说，但价格确实蛮狠的，如果说二手房房东降价还能理解是个人行为，但新房市场也这样，行情就变了。

为什么？因为南京的房价体系开始“模糊”。有人痛下决心卖房，有人摩拳擦掌抄底。

是危，还是机呢？——我建议警惕一下！

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可以说，如今的南京房价，考验家底。

这个小阳春， 成交量爆发的原因很简单：“以价换量”，可也颠覆了房价体系。很多人急了，新房在放价，二手房放价，要不要出手？

成交量上去了，可人们发现：价格梯度也被不断抹平。

现象1）新房3.8万全城买？

现象2）二手房价格梯队变得模糊

比如：主城区的次新房，二手房越过河西，也发现江宁百家湖的次新房跟河西房价也差不多。各板块的房价梯队逐渐拉小。比价效应下，河西有的房价反而成了“洼地”。

总体而言，南京第一梯队的房价，像中国府、湾4、海玥、今朝天下、金陵雅颂居、金基尚书里、桃园世纪、房价微变但不算太大；

第二梯队，也就是原来5万6万多，逐渐掉队。像河西南的某些盘，从6万多跌到4万多。

而第三梯队，原来卖4万多的，基本回归3万甚至2万多。

或者，原来江核的新房单价，直接可以上车南部新城的特价新房？这就尴尬了！房价梯队被打乱。所以，你很难对未来房价有个准确预测，市场的底部变得很模糊。

这点要明确，底部非常重要。

03

河西内部，房价开始分化。

过去，河西是南京楼市的天花板，是风向标，是房价之锚。

一个重要的因素是这里规范高、资源强、落地明确，房价整体高。另一个因素是，河西也确实是新城区新板块的领头羊，对河西的信心相当于南京城市发展的信心。

但现在，出了问题。

或者说，出现了分化。

你说河西没人买，不摇号了。也不是，源尚丹若，刚刚62套房源100人摇号，中签率62%，这也是南京今年第三个摇号盘，河西第一个。

源尚丹若自公开以来更是一个月近千组到访，奥体建设“植物园”，第2座丹若园，约9000㎡“植物园”+1800㎡真会所+约198㎡大平层+约9.4mX1.8m跑道式阳台....

产品确实卷得可以。

但二手房呢？

河西南有的小区房价几乎回到5年前，河西中也在下跌，有的基本跌回到2019年甚至更靠前一点，有朋友感慨：这几年，除了年龄涨了，其他都没涨。

河西南佳XX600万的小3房，跌去170万，只剩430万。

大家都不太明白，到底为什么河西南（河西中）在分化？

有的要摇号，有的却跌了？

其实，河西有CBD感，高大上，巨大的摩天楼群以及未来更多楼宇，无不彰显着金融中心、总部中心的魅力，目前的生活程度上其实已经比较高了，而且未来，更多大大小小商业陆续开业。但即便是现在，“河西”城市标签力度的传播还不够，宜居宜业的特质还不够鲜明，未传递到每个南京人的心目中。

这是河西存在的问题，标签感有，但是具体鲜明的生动生活感一般。换句话说，河西的宜居感被“严重低估”。

现在的南京人，需要什么房子？

有人说是高品质高标准的好房子，但也有人需要主城“闹市般的治愈”。

也有人全都要。

不是河西不好，而是河西不再满足一部分人的“需求”，不是河西不好，而是但那种浓浓的烟火气，暂时还不能与市区相比。

当然，河西是动态发展的，过去五矿佳兆业一带是人气不足，但如今正在一步步填满，注入了许多生活的气息。河西版的“老城味”也不是没有，只是需要时间而已。

04

新城区房价还有希望吗？

河西是南京新城区的标杆，与之同时，主城的价值也很高。南京没有放弃主城，还在进行改造，比如老门东+小西湖+城市更新之类。德基广场依旧是南京第一的商业。

南京的很多新城区呢？

痛点在哪儿？

（1）发展上早就同质化严重。这几年，一个新板块，接着一个新板块，开发思路都相同，四面开花的结果是没哪个新城区成熟，大多是3-5分熟，有的商业综合体更是撂挑子。

也难怪买房人没什么信心。

（2）兑现慢。很多新房的价格也是被区域的兑现力拖累了，商业中心、学校、产业迟迟不落地，或落地打折，明明是高规格的商业中心，最后降档成社区商业。

对于一个普通人来说，有多少个五年七年等待。

那新城区不能买？

也不是。

如果新城区新房如果价格变低、狠打折也能吸引到“捡漏”的人，毕竟价格是王道。只是价格只解决了销量，并没有改变区域整体的信心。

我和大量读者交流，如今的心态如下：

1）对南京房价的保值信心不足；

2）不愿意割肉放价；

3）房子的流通性不足，谨慎上车；

4）就等着捡漏，纯看价格，伺机抄底。

这不需要修饰，很多人心态确实如此。但，也不是要觉得一定会这样，这是一个动态的过程。信心和预期都是可以改变的。

毕竟南京整个城市的底蕴、资源和水准在国内都是一流的，南京文旅更是躺赢。但问题的实质是，不是所有房子都不行，而是好地段和好房子依然行。

新城区也要挑，因为分化也在加剧！

现在很多业主都在通过自我升级和倒逼开发商提升品质或物业改进（或直接把老物业换掉），从而试图让自己小区品质长期在线。毕竟，如何应对未来二手房市场竞争，才是关键。

警惕，这不是一个普涨的时代，是一个分化的时代。

最后：明天龙年第一场土拍，记得关注哦！

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