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今天，江心洲业主群被“田园”包围，大家对着一群大白鹅、山羊群莞尔一笑。（美图很多，我后面有空再细写，记得关注）

什么房价不房价？

不是江心洲业主们很喜欢讨论的话题。

来自江心洲业主容儿，表示感谢

当房产失去爆涨效应之后，那些持有房产者，意兴阑珊，可能是很多人的真实感受：“周末露营个营、吃吃喝喝对得起自己就好”。

什么房价涨与跌，反正已经撤牌不卖了。

还是谈房价吧。

有人觉得奇怪，说南京售楼处全是人，房价却没有涨，这是怎么回事？

最近半年，南京很多地方房价萧索惨淡，萎靡行情中，没逃得过下跌命运。往下数千、上万元的跌幅，连深圳炒房客都栽在南京。

有人以前觉得南京好，入了，才发现是下车的门被焊死了。

河西的房东几年前抄底，几年后的现在，他们基本亏损，反正没赚钱，南京成为伤心地。

亏损，是有原因的。

河西南房价从最高触碰到7万/㎡，跌到4万多，河西中也从7万多跌到5万多。从之前到现在这段时间，确实跌幅较大。这背后，当然是有原因的，比如一些时候规划商业没及时落地，城建迟滞之类，导到大家对新城区并不待见，更愿意相信“眼前的繁华与热闹”，相信主城不相信新城。心态保守，只看眼看，不太想去远景。

这些都是因素。

但与此同时，我们也注意到，主城的次新房的房价也不再坚挺。比如之前的桃XXX、金XXXX价格也下来了。价格是买出来的，主城次新与新城区的认同感也在趋同。发展是发展，最终还是要看产品和价格。

买房人最喜欢的价格是什么？

可能是：“我买得比你便宜”或者“我买得比你好”。

痛苦来源于对比，房子也是一样。

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除了价格，卷，成为新房痛击对手/二手房杀手锏。

今天，大校场的保利文华把已经建好的小北大门，直接砸掉重做园林景观、室内装标全部升级，全面提升品质。

花钱砸出新高度。

同样的“升级”。

金基瞻月府也做了，金升级将小区会所屋顶做成花园；同时对小区局面围墙升级，增强质感；部分景观增加置石；增加点状出水口...一整套升级下来，小区观感又被拉高一个档次。

另外，金基瞻月府室内柜体确认采用意大利顶级品牌——威乃达。

新房要么降价换销量，要么升级提品质——这是很多老小区并不具备的，早期的很多二手房外立面还是涂料，如今很多新盘都全铝板干挂？

怎么打？

如果开发商不升级产品，又不降价，那么买房凭什么要买一个“旧产品”呢？2023年开始楼盘品质有了提升，不对，是跃升。

很多年前，关于南京房子的品质，大家颇有不满，不仅与杭州上海差距大，甚至也比不上周边城市比如苏州无锡，一些改善房的标准，无论外立面还是景观，都做得很粗糙——从而衍生出大家对南京居住品质的看低。

现在，南京房子的品质有了质变。

而且还会一直卷下去。不管是之前的《南京市建设工程规划设计方案审查办法》，还是3月江苏省住房城乡建设厅发布《江苏省改善型住宅设计与建造导则》强化了南京高品质住宅设计理念。

以前高品质是上限，现在高品质是“下限”！

而很多高品质的豪宅在这轮小阳春，确实成交量在上涨，比如：河西伟星长江之歌捷频发，这给别家传达了危险信号。

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2024，南京房价变了。

这几年南京很多二手房房价疲软，很多人认为是南京市区复兴，喜欢烟火气，而南京人不太相信规划和新城区了，结果主城的房价也不涨啊。

所以我觉得因素不止于此，本质还是看供需关系，这三两年来，河西、南部新城、江北等区域的实际供应量，还承担者重要的“卖地”责任，因此供应量确实很大。

2024年呢？

变了！

1）土地方面：

以龙年第一场土拍来看，成交的3幅地块不再是过去的“纯纯城投托底”，说明土拍正在起色。

以招商拿下的河西地块为例，位置确实不错的，地价当然也不低。

说白了，河西确实越来越宜居，大量的商业中心、MALL、商业街和各种商业的“里”都起来了，一点点填补河西的空白，生活是越来越方便，不是之前很多南京人认为的“荒无人烟”，河西本该如此。

2）城市人口：

我在《南京最新人口数据，预警》也提到过，南京的人口、产业吸附效应随着城市口碑和人气+相对较低的房价，实实在在吸引了很多人。

2023年常住人口954.7万人，持续正增长5.59万人，超过苏州成为省内第一。当然，合肥、杭州由于产业、资源的原因也确实让南京压力大，好在南京也稳住了需求。但仍要努力吸引人口，加强宣传和产业落地。

毕竟，产业、企业平平，怎么能产出大批大批购买力呢？

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认清事实，却也不要妄自菲薄。

南京的压力大不大呢？

肯定是大的。

看新地中心、金奥写字楼，新城科技园、金融城、研创园里大大小小的写字楼，这些年的压力是普遍存在的。

房子的背后是人，一个楼盘从新房售出时，锁定的客户就决定了未来的圈层溢价和二手房价，更是对一个区域的信心。

现在房价危险吗？有的房子危险——房价跌了，可也给别人创造了机会。

买房这事，标的物的选择是第一要素，即：你买在什么地方，买什么楼盘。而时间，是买入时机的考量，等上涨时再买房是多数人的选择，而在市场平淡时，却是少数人的胆量。

现在这个时间对买房人肯定是好时间。

对卖房人来说，不太友好。

总有人说南京房价“危险”或进入“危险区”。我觉得不存在什么“危险”，即便是有危也是相对而言。

在南京买房肯定是有一定风险的，但对风险的认知、对标的物的选择判断与眼光，恰恰是真正的能力了。有的人坚持相信自己的房子，有的人选择抛房离开。

我们尊重每个人的选择，身边一个江心洲的朋友退掉了很多买房群、房价群，交付后了专心享受这份“田园”。他说：反正我又不炒房，何必在意别人怎么看，过个5年10年，自然一切风平浪静。

确实，忽略短期波动，把握机会，买定离手。

【END】

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