买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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五月份最后一天，政策面青岛拿出了满满的诚意。

公积金利率、房票、以旧换新，我们能想到的利好政策加快推进；区域首套、家电券，我们没有想到了实惠也上线了。

不干巴巴的给大家纸上谈兵，我们直接以最真实的市场，来给大家反馈供需双方的变化。

张村河，冷冷清清进入“清盘”模式

最近两年中，张村河板块是青岛楼市中争议最多、槽点最多的板块。不论是从大环境的层面，还是配套、价格，包括老王在内，对于张村河板块的大部分楼盘都是不看好的。

然而，让人想不到的是，张村河有一个楼盘，要在本月开启清盘模式了。

说实话，听到这个消息我是感到挺震惊的，但一想也比较合理。

首先，从定价的角度而言，悦府从一开始就比较清醒，随后根据市场进行微调，一直保持着板块内性价比最高的存在。卷实景示范区，卷实体样板间，卷车库，细节上比竞品是有点差距，但结合价格，主力客群可以接受。

其次，悦府主力户型是最解渴的。143平方米的套四，对于高端改善中产阶层是很有吸引力的，再结合价格，张村河没得选。

最后，还是市场。浮山后已经接近尾声，550W——800W的预算，不买张村河，又买哪里？

所以，这样一个几百套房子中等住区，在一个人口上千万的城市，背靠人口过亿的省份，卖了一年，还剩下六七十套房子，不合理吗？其实开发商这个月要卖的不是六七十套房子，而是其中大约只占一半多点的正常楼层，这些房子卖完，剩下点顶底给工程方抵账就行了。

我们反过来想：在目前这个大环境下，如果一个楼盘开盘一年基本就清盘，除了价格倒挂的一二线城市，全国范围内，算不算是一个很好的表现？

五月份各大开发商冲刺之后，我们看这个周末，除了和樾府之外，很多楼盘人气还是不高。这个并不出我们的预料。因为五月底大家都在疯狂冲锋，差不多一个月积攒的客户，都上车了，六月份不论是政策还是精气神，都需要稍微调整一下。这就好比是篮球赛的第三节结束的短暂休息，为的是第四节的决战时刻。

所以，想买张村河的人依然要高效权衡。

一旦华润清盘之后，第二个清盘的项目，还会远吗？

价格率先变化的和樾府可能接棒。上个月卖了三十多套，我们不说新政刺激会加速，就是上个月的流速，和樾府主力户型卖完，需要多长时间？

但是到了明年这个时候，要想品质改善，是不是只能多花百万买高价盘了？

所以，想买张村河，不要看首周的人气，未来的两个周末，我们约起来，再去看。

变相涨价？暗流涌动

相比张村河，老四方——东李一线的刚需区，周末人气要好一些，但是比五月底也是要逊色。

周中的探访之后，我想提醒上班族，有一个变化你们注意不到：从五月份以来，这几个卖得好的刚需盘，工作日开始有稳定的去化了。

说实话，如果不是读者点名要看中海·云境，老王是不会走入这个红盘的。

老王大学毕业从事维权记者的时间，和中海进入青岛的时间基本相同。从银海一号，到紫御观邸，再到中海国际社区，我对于这家开发商有着充分的了解。

然而，销冠，自有成为销冠的道理。

如果我们通过网上房地产查询，会发现这个楼盘实际销售，没有他们张贴的这个红榜这么夸张。但是最近半个月来，工作日卖个两三套房子，周末卖个七八套，却也是不争的事实。

工作日下午实地探访，营销中心里确实不断人。

看完开发商的卖家秀，老王很感慨：头部房企就是头部房企，虽然是巨型航母，但是掉头迅速。这那还是那个我们熟悉的中海？酒店式大堂，架空层，实景园林，从观感上来不输给板块内任何竞品。

在中海·寰宇时代上市的时候，样板间的展示是中海的硬伤。多整改了一个月，但还是让人耷拉脑袋。但是云境在户型不占优势的情况下，两个样板间做到了板块内NO1，许多涉世不深的年轻人，多半是因毛坯房的样板间沦陷。

作为老四方板块地铁、学校、商业mall都确定的选择，这似乎是相对之下性价比之选。

到了六月份，马太效应还会加剧，流速还会加快。

老四方的第二个楼盘，让老王有些惊讶。

工作日下午4时，五个置业顾问，全部在接客户。你说它卖得很火，也不是，但是每个月都超出开发商自己的指标。特别是实景示范区开放之后，流速明显提高。一个周末也能有个三四套的去化。

你觉得人家卖得少，可开发商一点都不着急。

东李，实景示范区开放之后，昆仑天麓湾到访量也上来了。

这个被糖水片吹上天的实景示范区，尺度上挺唬人的，在东李已经够看了。而且工程进度也可以，现在竞品楼盘要感谢的是天麓湾的营销团队。

老王的朋友去了五次，我也攒了五个能上脱口秀的段子。不论是卖水果还是卖房子，最起码察言观色的能力得有吧？人家想要香蕉，你一个劲推打折的橘子……

即使各有硬伤，整个市北已经连续有三个周都达到了80+的成交量，李沧70+的成交量也同样集中在四五个楼盘。

在稳定去化之下，收折扣涨价的苗头，已经在各大楼盘间暗流涌动。

我希望大家一定要明白，开发商收折扣，不会一起收，而是把卖得最好，产品力最强的房子先收一两个点。

对于预算二三百万的工薪阶层来说，你哪个周末的加班，能有两三万的收益？

新主城，五月一直火到六月

从2023年开始，我们就一直在说聚焦核心，聚焦核心。有些意外的是，这一轮市场，一直从五月份火到六月的，是城阳。

原因很简单，产品到位，价格更是到位了。

M1号线上的地铁房，开发商稳健，园林精致，户型一流，预算一百六七十万想买套四的人，这差不多是性价比最高的选择了；

养老族，想靠着海近一点，茶室、健身房、游泳池，酒店大堂都满配，再加一个超级宽厅，一百六七十万，还是城阳；

城阳、高新区核心改善，一流产品之下，单价和总价都是板块内实惠选择也都是唯一选择；

在西海岸口碑崩塌之后，城阳凭借着便捷交通和产品力的优势，承载了主城区的部分刚需外溢，与本土积压已久的改善族重叠之后，成就了现在的市场。

一个周300多套的量，对比城阳的库存，确实不算什么。还是那个反复提醒大家的话，这300多套房子，不是100多个楼盘每个卖三四套，而只是个别红盘一个周二三十套的卖。

等这十几个楼盘卖完了，那个巨无霸平台的雷声就会更明显。低价房会比现在还多，但你敢买吗？

所以，你不但要相信眼见为实的事实，更要看清市场趋势的事实。

听劝的朋友，抓住六月。