2024年上半年豪宅市场总结

高库存下、量稳价跌，一二手两级分化

自2023年二季度以来市场成交“量价齐跌”，市场底层供需关系发生改变，进入“买方市场”，2023年下半年以来，宏观层面调控利好政策频出，调控力度空前，2024年上半年在大力度调控政策带动下，成交量稳定在了一定水平，但市场成交价格持续下滑。

2024年上半年单从二手成交量来看相对比去年下半年有所上涨，一二手综合来看，成交量有所下降，二手房市场成交量好于新房市场在于二手房价格降幅大，对比新房性价比更高，加之新房供应量减少，选择少且价格贵双重叠加下，新房市场成交量下降，二手房市场成交稳定。

宏观环境

政策力度空前，短期带来量的上涨

全国各城市新政频出，限购放松或取消，首付及利率降到历史低位值，回到北京2024年上半年调控来看，通州取消双限，离婚3年内限购取消，离婚1年内购房名下无房执行首套信贷、五环外购房资格+1，首套首付降至20%，利率下调到4以下。

从政策力度来看，回到2008年宽松水平，在大力度调控利好下，2024年3-6月北京全市二手房成交量持续维持在1.3万-1.4万套水平。

供需结构

供需比持续处于高位，价格持续下跌

北京全市二手房库存量持续在18万套水平，供需比在13:1左右；豪宅库存量在3000套水平，供需比在30:1，供需比对比过往翻了一倍左右，意味着全市当前二手库存量按照每月新增+库存-成交在5000套计算，则要达到供需相对平衡需要18个月左右。供给量大幅增加，需求量下降，供大于需市场下，价格下跌是必然。

房价

房价持续下降，不同楼盘降幅分化明显

去年下半年进入“买方市场”初期，买卖双方博弈，经过半年下行适应期，2024年价格普降，降幅扩大。

2024年3-6月市场成交量在政策带动下表现较好，全市维持在1.35万套左右水平，豪宅成交量维持在180套左右水平，但价格持续下跌，从价格降幅来看，上半年整体降幅超过15%，不同楼盘因为优质度不同降幅不同，但整体均呈下降趋势。

下半年展望

宏观政策依然有局部调整空间，预计下半年“量稳价降”

2024年上半年宏观政策层面，信贷政策基本见底，限购政策五环外+1及取消通州双限，做了局部的调整，仍有调整的空间，下半年根据市场成交量价趋势，预计仍会有局部的调整。

首付比例降低，利率下调对于贷款客户购房成本降低，下半年将会带来需求入市，预计市场成交量将会处于相对稳定的增涨阶段，全市成交量预计不会超过1.5万套。高库存下，市场依然将会处于“以价换量”状态，价格将会持续下跌，整体市场预计降幅将会有所收窄。