其实想要了解现在二手房行情的实际情况，我们们主要看板块内一些热门和体量大的小区挂牌量，就可以知道个大概了，因为实际的挂牌量和成交价格是不会骗人的.

二手房挂牌量少的情况下，显然是房源紧张，二手房挂牌暴增，实际成交量不是特别多的情况下，那么就意味着，房价只会越来越低，因为在众多挂牌的房源当中，肯定是有要短期急售的，在同等房源挂牌出售的的情况下想要出手，最直接的方法就是打价格战了。

在上海最具有代表性的小区莫过于普陀区的中远两湾城和闵行区的上海康城.

为什么今天橙子君会特意讲到这两个小区，因为中远两湾城是上海内环内最大的小区，而上海康城不仅是外环外最大的小区，还是整个上海最大的小区。

所以在这两个挂牌量和成交量一直名列前茅的小区，我们或多或少能看到和体会到这几年房价涨跌的感触。

首先我们了解到中远两湾城房价最高峰是在2022年的时候，有挂单价11万出头的，并且还有成交，但是随后房源的挂牌单价一直呈下跌的趋势，目前当月的二手房挂牌量也是超过150套，挂牌均价在8万出头，对于一个小区二手房挂牌体量超过150套，说实话现在想要卖掉一套房子，确实只能打价格战了.

特别是在过去的20年间，涨了近30倍左右的大型小区，有人讲在这个市场房价的降温也是很正常的，2016年的时候，很多人讲是房价的一个转折点，中远两湾城，也是从突破二手房挂牌单价6万，后面也是一路高歌猛进，但与其说是转折点不如说是分水岭，因为就是按照现在租售的挂牌量，同时都高于150套的小区，想要再突破二手房挂牌单价10万，恐怕是几乎是不可能了。

因为我们现在了解到同小区一些面积大点的户型，楼层差点的，二手房挂牌单价6万多的也有.

所以对于现在挂牌急于出手的业主压力也是很大，虽然挂牌均价8万多，但是在如此多房源的可选性和价格的拼杀战中，也有人说现在的跌幅只是中期，回归2016年6万左右的均价，才是最后的底牌，因为目前我们已经看到同小区有挂牌6万的房子在跑盘了！

同样是上海最大的小区，上海康城虽然是外环外的地段，但同样在2016年之后二手房的挂牌均价突破3万之后，在随后的2016年年底和2017年年初的时候接近挂牌均价4万左右的单价.

虽然18年和19年回落了点，但整个小区的二手房挂牌，目前也是始终没有低于过3万的挂牌均价.

最高峰的时候，2020年年底和2021年年初，也是直接从二手房挂牌均价4万后马上突破5万.

特别是在这个时间点买进的朋友，当时第一感觉这个的单价会突破6万，但没有想到这个时候却是最高点.

现在整个小区的二手房挂牌量也同样是超过150套的挂牌量，均价4万2左右，但是实际成交价在单价4万以下的也有很多.

特别是一些大户型的挂牌单价在3万多，我们看到200多平的户型挂牌单价2万6左右一平的也有，虽然单价低，但是对于这个小区大户型，八九百万的总价，很多人在其他板块的可选性也是非常的多，所以上海康城特别是面积大点的户型，很难找到特别的优势和卖点.

同样和中远两湾城一样，很多人觉得康城的房价应该很大可能会回落到2016年的挂牌均价3万左右，但是再低的可能性也不会大，毕竟这个地段虽然不是市中心，但是也不算特别的差，最大吐槽应该就是下雨天的堵车了，据住在里面的朋友讲，一个小时出不了小区大门都是很正常。

因为小区实在是太大了......

刚刚我们聊到上海最大的两个小区上海康城和中远两湾城，对于现在的二手房楼市行情，这两个地方也是很多小区房价现有情况的缩影，有些小区挂牌单价一路回落到3年前，5年前，这还不是重点，重点是同小区挂牌量还在增加，房子挂牌的价格却越来越少.

更受打击的是，价格越低，成交量也跟着越低!

就像一位业主和我们讲到，自己挂牌的房子确实是难卖，特别是每当路过门口的中介门店和看一些房产门户网站，看到和他们同户型的房源又在增加就感到头疼，这意味着是不是自己的房子又要调整价格了.

从刚开始很多业主挂牌的时候，还有点不能接受，会说到自己的房子多么的好，但就是你在觉得自己房子多么好的时候，你邻居的房子可能已经是低于你的价格出手了，当你反应过来的时候，实际成交价又低于你之前的预期了.

所以说现在上海的二手房市场是买家的天下，当业主想要卖掉一套房子的时候，最好的办法就是要拥有该出手时就出手的心态和决断。