五天前，万科弄了一个小范围的路演。
万科会不会爆雷？我想这个答案可以从上周的路演中拿到一些信号。
万科向来房地产行业的风向标，2012年提出“白银时代”，2018年喊出“活下去”，2023年，万科称市场“跌过头”。
最近这两年，房地产企业正以无法想象的速度坠入深渊。
昨天恒大被香港高等法院发布清盘令，很多人都感到震惊，没想到恒大还是走到这一步。
其实不必感到沮丧，长痛不如短痛。从另一面看，恒大被清盘，是好事。
两层含义：
其一，这个毒瘤，已经不能再留在市场上吞噬大家的信心。要更加果断地加快清理出险房企，尽快让房地产行业回到正轨。该放弃的，还是得放弃。大家抱着一起死，没意思……
其二，随着恒大的清盘，房地产高周转的时代真正落幕，能留下来活着的房企，才能走到最后。
市场的走势，显然已经超出了房企大佬们的预判。
就股市而言，万科的股价已经跌回9年前，也就是2015年。
01.万科怎么看今年？还是去年郁亮在业绩发布会上说的：
当前市场可能处于一个跌过头的状态，复苏过程将会缓慢和曲折，受大环境影响，整体信心可能不够强。
上周路演，万科认为，首付比例较2021年有所下降，显示购房信心不足。大城市的住房库存量在下降，显示市场正处于持续去库存阶段。需求有所下降，但供给量以更大幅度减少，市场总体将向供需平衡阶段回归，这需要一些耐心。
万科的判断是：“整体来看，市场将会有恢复，但是过程将是缓慢的。”
02.烟台举报偷税等违法事件的回应这件事，城市研究猿也有关注到。但因为不可抗力的原因，稿子最后没了。
当时看了万科的解释，其实是略显无力的。
“不存在……问题；不存在……问题；不存在……问题”
这样的反驳，很苍白。
但上周的路演，万科不可避免地再次被问到这个问题。
这里先把万科路演的内容完整贴出来：
关于烟台事件，公司与一些合作方因市场调整导致的回报率下降而出现分歧。我们会采取各种方式维护公司声誉，并愿意通过法律手段解决争议。公司在纳税方面一直合法合规，属于民企纳税金额前茅，会持续维护自身合法权益。
这段回复，有两个有效信息：
1，小股操盘或者合作操盘的项目回报率下滑明显 2.万科愿意通过法律手段解决争议，意思是，万科认为它在理。
后续事件的走向，城市研究猿也会一直关注。
03.万科今年到期债务接近200亿前段时间，如果有留意房企政策动向，其实央行发布了一个重磅消息的：
房企可以利用商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等进行融资。
而通过这个方式融资得到的钱，还可以拿去偿还相关的贷款和公开市场债券。
这实际上就是给房企一个活命的机会——
以前沉淀了大量资金的商业地产项目，都可以通过这个方式注入“活水”。
融资政策，真正出现实质意义上的政策回暖。
因为这项政策，对大多数头部房企，尤其民企而言，是绝对的利好。对它们来说，过去在商业地产（综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产）上吃过的亏，并不少。
商业地产前期因投入巨大资金，资金沉淀而导致资金链断裂或紧张，加上商业综合体的回报缓慢，能够实现盈亏平衡的不多，并不如初期投资砸下的几百亿那般。
但是，政策的落地，永远有一个漫长的时间差。
对已经在深水区的房企而言，政策是政策，落地又是另一回事了。
有投资者向万科提问：公司有没有收到关于后期政策方向或银行沟通方面的信息？
万科直言：到目前为止没有显著的政策变化或对房企的实质性融资支持。万科同各大银行的合作关系一直很顺畅，并没有出现通过沟通后能够明显获得更多融资的情况，因此在这方面的感受并不是很强。
如果连万科都感受不强，那么其他混合股权或者民营房企能感受到融资政策回暖的可能性，就微乎其微了。
万科在经营性物业方面拥有近1,100亿的投资性物业和200亿的固定资产。万科称，已经实施了一些经营性物业贷，并且有潜在的融资资源，可以用于未来的融资需要。
这部分重资产，未来有望拿到融资额。
并且，经营性物业贷款的成本较低，按照万科的说法，大约在3%到3.3%之间。
万科在投资性物业方面其实有很多布局，包括商业综合体、物流地产、长租、滑雪文旅等。
目前，万科的经营性物业贷约100亿，加上固定资产贷款总共大约150亿。
也就是说，万科经营性物业贷款的操作空间很大。
同样操作空间较大的，城市研究猿估计，还有新城（吾悦广场）、富力（酒店）、万达（文旅+万达广场）等。
万科今年有多少亿债务到期？
万科称，境内+境外的公开信用贷款及债务合计到期198亿，其中境内93亿，境外105亿。注意，这是公开市场的情况。还未把隐性债务计算进来……
而万科最近一笔到期的是今年3月11号，46亿境外债务，按照万科的还款计划，将通过自有资金、境外主体分红回补、以及银团贷款来偿还。
万科表示，现阶段，公司手头资金充足，哪怕没有银行贷款，也能覆盖这笔债务。
04.今年地产销售及拿地展望今年开年，估计没什么房企，能实现开门红。
1月是淡季中的淡季，又是春节放假前，很多大额开销，都得等到年后。
所以对于1月的销售及推盘量，万科称有所下降。
原因是万科去年9月份启动的百日冲刺计划，使得12月的推盘力度较大，从而影响了1月份的推盘量。到1月份20天的数据来看，客户到访量同比有9个百分点的下降，暗示市场热度不高。不过，3月份推盘量可能会有所增加。
所以对房企的期待不要太高，失望就不会大。
2023年，万科卖房销售额3761.2亿元，同比下跌9.8%；
合同销售面积2466万平米，下跌6.2%。
用这个数据，粗略计算平均销售价格是15252元/平。
前年呢？
2022年万科销售额4169.7亿元，销售面积2630万平米，平均售价是15854元/平。
大家都看出来了。万科20233年，量价齐跌。
也就是说，房子降价卖了，但销量还是上不去。
这是所有房企都面对的困境。也是房地产行业的困境：供需的大转变。
楼市不好卖，万科也减少了拿地投资。
2023年，万科的拿地金额为830.7亿元，拿地销售比是22%。
其中，权益拿地金额503.8亿元，也就是说，万科的拿地权益比是60%，六成自己做，四成是合作方。
只不过这次年初的路演，万科没有公布2024年的销售目标。
万科称：市场变化快，公司主要以销定产决定推盘安排。拿地策略遵循量入为出原则，根据市场回款情况及预留必要支出后，再考虑拿地量，这取决于市场销售情况。
房企狂奔的时代，早就结束了。那个闭眼挥手拿地的时代，已经渐行渐远。
如今，市场，决定了房企的生死。
楼市一天起不来，房企就永远趴在地上。
