税制设计。居民个人住房房地产税税制设计影响着税收收入水平的高低，在其他变量确定的条件下，税收收入的规模与税收负担呈现出正相关关系，因而税制的设计是影响税负水平的内在机理。
（一）征税对象。房产税的征税对象决定了其征税范围和征税口径的大小，如果房产税的征税范围较大，按照宽口径确定征税对象，那么，房产税税负就会增加。各个国家对于“房产”的定义不同，因而不同的国家对于房产税征税对象的范围大小规定也不尽相同。
有些国家和地区对房产的定义不仅仅是指土地上附着的建筑物，例如，美国的佐治亚州将不动产和个人财产都纳入了房产税的征税范围；康州房产税的征税对象不仅包括土地和永久性的地面附着物，还包括机器、设备、家具、固定装置、汽车等动产；英国的房产税征税对象不仅包括不可移动的房子，也包括可以移动的房船及房车。
相对于其他按照小口径征收房产税的国家和地区，例如，华盛顿和瑞典的房产税征税对象仅仅是指土地和建筑物及其附着物，按照大口径征收房产税的国家税负会相对的更重。
（二）计税依据。通常而言，房产税的计税依据涉及其市场价值、所能带来的租金收入的部分或全部，部分国家和地区也会以土地及建筑物的价值作为计税依据，在价值的确定上，市场价值指的是评估价值，而不是房地产的交易价格。
评估机构以及评估方法的不同，必然会造成评估价值的差异，从而导致纳税人最终的所纳税额存在差异，在给定其他条件的情况下，税负必然受到应纳税额的直接影响。
同时，由于经济波动、通货膨胀等原因，不同年代的房产建筑成本存在差异，以前年代建造的房屋成本普遍低于现在年份建造的房屋成本，因此，不能将市场价值当做房产作为经济资源的价值。“租金价值也不是实际的市场租金，而是租金的年度估定价值。”
房屋的租金一般是按照租赁市场的市场价值确定，然而，该方法可能会因评估机构的不同而影响最终的税负，无法反应房产作为一种经济资源时的价值。房产面积的大小并不能反映出家庭的真实经济状况，房产价值的大小不仅取决于房产面积，而且与房产所处的地理位置、周边环境也密切相关。
不同地段的房价价值可能会相差数倍，从而好地段的小面积房产不一定会比差地段的大面积房产价值低，因此，使用面积作为计税依据，会导致拥有大面积房产的纳税人税负高于拥有小面积房产的纳税人税负。
（三）税率。税率不仅与财政收入及税负轻重紧密联系，还反应了国家征税的深度。从税率的类型来看，房产税税率有三种可选的税率类型。
一是比例税率，实行比例税率，能够反映出经济的发展对于房产价值的影响，在居民收入水平不变的前提下，当房价上涨时，纳税人的税负会随着房价的增长而上升，当房价下降时，纳税人负担也随之降低。
二是定额税率，若采取定额税率，应纳税额只与房产面积相关，而不会随着房产价值的变化而变化，因此，对于实行定额税率的国家和地区，房价上涨时税负下降，房价下降时税负反而上升。
第三种是采用累进税率，若采取累进税率，纳税人可能通过购买低价值或小面积房产进行避税，而且，采用累进税率也一定程度上带来征管难度。对于大多数国家和地区，无论是实行何种类型的税率，一般都会对农用、商用、自用的房产区别对待，因此，不同类型的房产税率也会不一样，从而所对应的税负也存在着差异。
少数国家和地区的房产税税率是可以由地方政府根据预算收支情况来确定税率，即预算支出较大时，地方所需要的财政收入就会增加，为了满足地方政府支出规模，房产税税率必然就会提高，反之，则会下降。
也就是说，当地方政府支出规模扩大时，纳税人所承担的税收负担会随之增加。但是一般情况下，会规定一个最高税率，地方政府的房产税税率不得超过所规定的最高税率。
（四）税收优惠。税收优惠的程度和范围必然会影响到纳税人税负的高低，大部分国家和地区都会对非营利性质的房产、价值低的房产和特殊人群的房产等进行优惠或者免税。
因此，对于不同性质、价值以及人群所拥有的房产，纳税人所承担的税负亦将存在差异。此外，不同的税收优惠方式也会导致税负分布的差异以及不同的税负累进程度，在不同的减免方式下，对于不同地段、不同价值的房产也必然会带来税负的差异。
即使是同样的优惠范围，优惠力度的不同也会造成税负不等的情况。三、用于辖区居民受益的民生性支出税款使用方向包括税收收入在教育、基础设施建设、福利支出、国防、转移支付等各个方面的支出。税款的使用方向虽然不会影响到名义税负水平，但会直接影响到居民对于税负的主观评判，而且也会影响到实际税负水平的高低。
房产税之所以归地方征收，是因为其属于受益税，根据相关原则，需要根据纳税人从该项税款所购买的公共物品中所得到的利益大小来决定其税收负担。
如果地方政府为纳税人提供了相应的公共服务或者物品，例如，地方基本公共设施建设、交通、治安、消防、教育，保护了纳税人的财产，那么，纳税人所缴纳的房产税相当于为地方政府的公共服务和物品支付了相应的费用，从本质上来看，纳税人的税负并没有增加，只是对所享受物品的支付形式由私人支付变成了政府支付。
相反，如果政府没有将房地产税税款用于与当地纳税人直接受益的方面，纳税人缴纳税款后并未享受到相应的公共服务和物品质量的提高，相对于纳税人来说，虽然其所承担的名义税负没有变化，但纳税人所感受到的税负痛感是有所增加的。
因此，当政府将税款用于提供公共产品时，才能使纳税人所感受到的税负痛感最小化，使纳税人所承担的实际税负水平下降。
个人住房房地产税税负的衡量。税收负担水平的高低，是通过对比来说明。在确定税收负担高低时，应当使用相对数值，而不是直接根据纳税数量。因此，构建恰当的衡量指标，是对居民个人住房房地产税税负进行实证分析的基础，对科学评价税收负担具有重大意义。
在选择税收负担衡量指标时，有必要遵循以下两个原则：一是要易于获得相关的资料，方便计算，二是要方便将指标用于国外房地产税税负与我国情况进行比较。
一般性衡量指标。所谓税负，一般指的是应纳或实际缴纳的税额占课税对象数量的比重，而房地产税税负也通常是指应纳或实纳税额占房地产价值的比例。其中，房地产价值包括其市场价值、租金价值和交易价值等。
显然，以此衡量房地产税税负，其操作简便易算，但问题是该衡量方法会由于房地产价值衡量标准的不同，使得实际的税负比较缺乏应有的可比性。
已有的研究中，对于房地产税税负衡量的指标构建，学者们大多认可“应纳或实纳房产税税额”作为分子项，但在分母项的选取上存在一定的分歧。比如：有学者将财产税定义为纳税额占财产价值的比例；
但刘洪玉、郭晓旸、姜沛言和吴旭东、田芳等人认为，居民家庭收入与其所承担的房地产税税负存在直接联系，杨君茹、胡曼军以及雷雨恒也都使用家庭收入作为分母项构建房地产税税负衡量指标；任强则同时使用应纳税额占房地产货币价值之比，以及应纳税额占家庭收入之比构建税负衡量指标。
客观而言，房地产税课税对象是其价值，以此作为分母项，能够清晰反映出房地产税税负与房地产价值的关系，也在一定程度上反映了税负的纵向公平，但由于经济增长及通货膨胀等原因，不同时期购买的房地产成本并不相同。
然而，随着地区的经济发展，部分房产的价值在经济发展的同时出现大幅上涨，且涨幅超过其持有者收入的增长，因此，以课税对象价值作为分母，有可能低估纳税人承担的实际税负水平，也无法对房地产税税负进行有效比较。
而采用家庭收入作为分母项，虽能较为直观地反映房地产税对于家庭整体可支配收入的影响，以及家庭整体真实税负水平，但由于家庭收入既包括货币收入也包括实物收入，且实物收入难以通过货币加以准确衡量；
同时，现有指标设计中，应纳房地产税税额，是指每个家庭应缴纳的房地产税税额，但各类统计数据呈现的却大多是一国总的房地产税税额，因此，从技术层面看，该数据实际上也难以取得。
结语
此外，由于家庭规模与结构的不同，必然使得维持家庭生活所必需的支出并不相同，而对人口较多但收入较低的家庭而言，课税对家庭成员消费习惯及经济行为的影响更大，因此，以家庭为纳税单位来分析房地产税税负，可能会低估房地产税对于个人的影响。
