原创 刘晓博
楼市,又出了一个空前的“狠招”:
央行和银保监会共同起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》,开始征求意见。
很多人一看“租赁”,就在手机上轻轻划过,觉得跟自己无关,跟不动产投资也没有太直接的关系。
大错特错了!
这份文件非常重要,如果落地,堪称中国“楼市”和“金融”蜜月关系的里程碑!
它对于不动产、对于商品房市场,将产生重大影响。
先看“意见”中的这段表述:
创新团体批量购买租赁住房信贷产品。对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房,专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的,鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、不新增地方政府隐性债务的前提下,发放租赁住房团体购房贷款。
利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已竣工验收的房屋,贷款存续期内,房屋租赁用途不得改变。租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年,贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
这段话我建议你看三遍,才能理解其中的妙处。
如果你还没有看懂,那么我问你一个问题:现在国家允许企业买住宅吗?
限购城市大多不允许;非限购城市允许,但不能贷款。
未来会允许企业买住宅吗?不仅允许,还允许批量购买。当然,在情况特殊的一线城市、强二线城市,或许会有一些限制,但普通二线和三四五线城市,就不会限制了。
个人买住宅,能同时贷款买几套?
最多两套,对吧?
现在,如果“专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作商业性租赁住房长期持有经营的”,可以申请30年贷款的,额度上限是物业评估值的80%。
这意味着,一次性买数十套、数百套、甚至上千套住宅,都是允许的,而且可以贷款。
当然,不是以个人名义买,是以租赁企业名义买。对于有钱人来说,注册个租赁企业易如反掌。对于私募房地产投资基金来说,也非常容易。
也许有人会说:现在5年以上贷款利率在4%以上,租房回报率也不过2%左右,会有傻瓜企业批量买房出租吗?
会!
因为批量买,有特别折扣,在新房备案价基础上打75折、80折都是有可能的。另外,贷款可以长达30年,从长期看通胀会替你还房贷,有些大资金没有更好的投资方向,愿意挣“慢钱”,因为它比较稳。
房租或许不能让投资挣钱,但房价上涨可以。
之前很多人认为,持有多套住房的人和机构,会被征收累进制、惩罚性的房地产税。在鼓励机构批量购买住房的情况下,还会这样做吗?
大概率不会了。因为将来会有企业在一个城市持有数百套、上千套房产的。
香港对于这类企业,房地产税不仅不加征,反而给打折。
如果只针对个人拥有多套住房征收惩罚性、累进制房地产税,而不对租赁企业这样征收,那么有钱人会把房地产投资转移到租赁企业里。
所以,大概率不会有累进制、惩罚性的房地税,哪怕是针对个人。
“意见”里第二个让我印象深刻的,是稳步发展房地产投资信托基金(REITs),文件的表述是:
稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作,在把控风险前提下,募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金(REITs)份额交易流通,促进长期稳定经营,防范短期炒作。
优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金(REITs)试点,为利用各类建设用地(含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等)依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。
证监会前几天刚刚推出“不动产私募投资基金”的新政,央行和银保监会就给REITs扩大了内涵。
有不少读者问我,“不动产私募投资基金”和REITs有什么区别。其实很简单,前者不能公开募集,不能上市流通,主要针对企业和有钱人;后者可以公开募集、上市流通,散户可以参与。
但实质都一样,给房地产行业提供加杠杆的便利,给楼市生产接盘侠。
下面举例说明REITs的玩法。
比如甲有10亿资金,想长期投资房地产,而不想投资股市。他可以成立一个住房租赁企业,注入这10亿资金,然后在一线或强二线城市找到一个开发商,8折拿下一批住房。
然后,他出租这批房子,获得现金流。为了盘活资金,他可以把这批房子的租赁收入打包,发行REITs,卖给投资者。这样,他就回收了一批资金,可以进行下一项投资。买了REITs的投资者,可以分享租金收益,或者获取差价,因为REITs是上市交易的。
如果这个盘位置好,在政府重点规划的片区里,那么其租金收益不断上升,REITs投资者的回报会不断上升。
可以看出,REITs就是给楼市加杠杆、提供再给资金的。它能玩下去的地方,一定是人口持续流入的、政策支持的片区,比如文件里列举的雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区,以及其他人口净流入的大城市。
私募房地产基金也会把钱投向这类片区,银行的租赁贷款支持的也是这类地区。
而这将对三四五线城市形成虹吸效应,小城市的有钱人,会越来越多地通过这些渠道投资大城市的不动产。
“意见”还提供了很多金融支持住房租赁的思路,比如支持发放住房租赁经营性贷款、拓宽住房租赁企业债券融资渠道、增强金融机构住房租赁贷款投放能力、创新住房租赁担保债券(CoveredBond)、引导各类社会资金有序投资住房租赁领域、鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生工具对冲相关利率风险等等。
最牛的,还是上面说的允许租赁企业“批量贷款买住房”,时间长达30年,这是空前的“狠招”。
这对于加速商品房的去化,优化房地产开发企业的资产负债表,促进楼市的全面回暖,都有积极意义。
需要说明的有两点:
第一,这跟“房住不炒”的理念不冲突,因为政府可以根据市场情况,随时调整政策,控制流入楼市的资金量。
第二,它开启的是市场化投资不动产的新渠道,市场主体会自己判断风险,掌控资金流向。所以,不可能刺激所有城市的楼市,只会让资金流向有价值的城市、都市圈。
最近一段时间的种种新措施,都是在给楼市拓宽融资渠道,创造新的机构投资者。
楼市,尤其是住宅市场正从“散户时代”,迈向“散户+机构”的新时代。
总之,还是那句话:你不买房,就让别人来买,让有钱、愿意投资的人来买。
卖不岀去的房地产公司,自己开一个公司。只用岀20的首付就能把房子全清了,至于以后,大不了公司倒闭好了。
了解下次贷和次贷危机,和这个像不像[汗][汗],这是埋了个更长引线,更大威力的雷。
又开始换个方式忽悠圈钱
企业不搞实体了都投资房地产了你会觉得金融秩序还有多久崩塌
说来说去还是支持房市[横脸笑]
战争一来,全部灰飞烟灭。
看来房是真卖不出去了,这样的损招都出了
租赁绑学区吗?
房地产真是亲儿子啊!
以后大企业发房子当奖金[笑着哭]
种地的包身工和地主。打工的租房客和房东
人民努力一生为了什么???难道真的不够房住嘛。请躺平,不结婚,不生小孩。社保不交,自己挣钱自己花。
给有钱人一个更有钱的机会,给投机者一个更有机会的投机。太疯狂了!
[笑着哭]最大狠招:降价。
言下之意就是你不买,有钱人可以大量买。看你买不买?
最想搞清楚的是,企业大量购买住宅,能不能卖
就是不降价.爱买不买.你能咋地?[呲牙笑]
恒大成立恒小长租公司,20的首付 打8折卖给银行,卧槽,满血复活,那个谁谁谁,赶紧联系我,我成立一个点子公司
说的太多了,看不懂。懂得简单几个字解释一下
雷越埋越多了
最终买不起还是买不起,资本更疯狂
买到手之后请等房地产税收🈹机。
强心针,死的更快[得瑟]
2023年必须拖住[点赞][点赞][点赞]为什么都不买房了呢?房子是资产!都不买房工资都发不下来
首先得租的出去,
会不会。用城投公司把卖不掉的房子买下来。在拿这些房子贷款。保证房价不掉。最终还是击鼓传花要有下家才行
中国人就那么点,不大量引进人口,房子卖不出去的
在房子极度饱和的情况下,指望企业批量购房来救市,简直就是就在忽悠文盲!
先掐个半死,再打强心针[笑着哭][笑着哭][笑着哭]
监管不行!首先企业不能私自购买房子就从根上制止了
企业消库存,预计带来价格上涨,特别二手房
我来预测一下这个游戏的规则:1.企业把空闲多余的房子收购或者是租赁过来,然后再放租出去;2.把卖不出去的房子拿来放租。这样有一点好处就是可以从银行把贷款拿来,由原来的砖头混泥土变成人民币美金欧元,然后留下一帮被洗劫一空的留在原地打工[呲牙笑]
企业又不是傻子,如果房产不升值,赔本的生意会做吗?当然在北上广这种城市,是不允许企业买的
总之还是那句话,没有打番的,你打去
那么多的房子都能租出去吗?
病急乱投医啊
作死的路上一去不回
今晚四川又地震了 房子震垮了 房贷继续还[捂眼睛][捂眼睛]
有钱人更有,没的还是没
除了国企谁敢 不怕以后被打成地主?
这就是中国版的次贷危机[点赞][点赞]
杨白劳想过好日子,那是不可能的!
租赁2%的收入,能吸引到机构投资者?简直天方夜谈!他们比谁都精明!不如直接降价20%益下大众。
菊惡
狼人杀美好置业[大哭],卖卖卖出
如果是真的,钱存银行已经不安全了
就看这波怎么玩
买房不如买房车!可以四海为家!不怕地震!
整钱骗不着,零的也不少。
诚信是命根!
能想出这个的,确实不是一般人
企业有这么多钱就可以干更好的事情了,投资房地产那不是自掘坟墓吗?
这是打牌玩脱了,无牌可出,直接来个王炸。
违法了
赶紧拉起来,马上收房产税了
说明房子是真不好卖了
保交房是重点
给他们跑又延长了时间
跟你说这招没用,房都在开发商手里,你以为他们不会这么做?连公司都能省了,房都是自己的,关键是租客呢?人口呢?没人啦,谁去付租金提供现金流?一二线城市没那种方便的楼盘给他们玩,三四五线城市大家都有自己的小狗窝可以趴着,谁去给这些房租买单?
尽想好事,租不出去怎么办。租便宜了吃亏,租贵了没人租,而且先前投资相当大,弄不好赔了夫人又折兵,最后一场空。
企业直接透投资住宅房地产,[得瑟]人民割完了想割企业。
有那么多钱,我要毛线的房子[得瑟]
[大笑]是不是用20万亿杠杆80万亿。
就不买,爱咋咋地
下一步就是把城中村全拆了,打工仔不得不租
房租贷即将面世
不买才是王道
深房理的启示
莫怕,没人租就象征性每栋一元,我租来养老鼠。
回农村建房,不买高房价,也不租
哈哈哈太逗了,信不信以后绝逼的大雷,顶破天的那种
降低银行存款利率,增收保管费
所以远离银行股
照顾有钱人
所以呢,房了是要炒的。
以前都是房产商炒房,个体炒房,现在让资本进入……当资本都是傻得?
现在人口出生率下降,已经负增长,企业用人越来越少,都是智能工厂,人的流动量也越来越少,企业干嘛要去大批量购买房产何用?购买了租给谁?
看来也就这几板斧,没有特别高明之处。
除非大家是傻子
房子又要大涨价了
就这么多人口你买了能租出去吗?
空前的空招!现在谁会买房?
说了半天,就一句话:没有更好的投资,把钱投入房地产。
即卖出了房子又抢占了租赁市场
房地产公司利润有7成不?
叫银行买去出租就省多了吧[吐舌头咯]
把狼放进来,羊就会爱上狼。
我la看不懂 ,和美国的“次贷”是一回事吗?
又给那些有黑钱的人条生财之路。
谁是代言?
看到最后,感觉就是忽悠散户集体买房,最惨的是,个人买房还有产权,集体买房只有还没产权
未来人口流出型城市肯定会价格回落,人口流入型城市肯定会长!哪些吆喝天天价格高的,去看看欧美大城市的地产走势趋势,别总吆喝!回头看一下前十年的物价!要相信十年后物价肯定不是现在的样子!
这种损招都出茏了,看来前几天的回暖都是假的,是人造的假象。
随便搞
顺我者昌!又一个风口来临
金融业鬼的很 ,靠他们接盘,有没有听说过,蚂蝗吐血
除了这个别的咱也不会啊[鼓掌]
简单点,就是鼓励炒房
这又是哪个砖家想出的点子?可真行啊!以后房企再也不愁卖房了,卖不出去可以自己成立个公司全买了,反正可以贷款又不要自己的钱!高!实在是高!!!
先把房价炒高,然后房地产企业自己成立租赁企业,把卖不出去的房子以20%的价格自己买下来,其他的80%在银行贷款回笼资金,赚取利润,转移资金,然后宣布租赁公司破产,把房子交给银行,由银行及国家去背锅,厉害啊,这个政策,就是为有钱人套取国家资金准备的。