原创 刘晓博

楼市，又出了一个空前的“狠招”：

央行和银保监会共同起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，开始征求意见。

很多人一看“租赁”，就在手机上轻轻划过，觉得跟自己无关，跟不动产投资也没有太直接的关系。

大错特错了！

这份文件非常重要，如果落地，堪称中国“楼市”和“金融”蜜月关系的里程碑！

它对于不动产、对于商品房市场，将产生重大影响。

先看“意见”中的这段表述：

创新团体批量购买租赁住房信贷产品。对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、不新增地方政府隐性债务的前提下，发放租赁住房团体购房贷款。

利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已竣工验收的房屋，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

这段话我建议你看三遍，才能理解其中的妙处。

如果你还没有看懂，那么我问你一个问题：现在国家允许企业买住宅吗？

限购城市大多不允许；非限购城市允许，但不能贷款。

未来会允许企业买住宅吗？不仅允许，还允许批量购买。当然，在情况特殊的一线城市、强二线城市，或许会有一些限制，但普通二线和三四五线城市，就不会限制了。

个人买住宅，能同时贷款买几套？

最多两套，对吧？

现在，如果“专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作商业性租赁住房长期持有经营的”，可以申请30年贷款的，额度上限是物业评估值的80%。

这意味着，一次性买数十套、数百套、甚至上千套住宅，都是允许的，而且可以贷款。

当然，不是以个人名义买，是以租赁企业名义买。对于有钱人来说，注册个租赁企业易如反掌。对于私募房地产投资基金来说，也非常容易。

也许有人会说：现在5年以上贷款利率在4%以上，租房回报率也不过2%左右，会有傻瓜企业批量买房出租吗？

会！

因为批量买，有特别折扣，在新房备案价基础上打75折、80折都是有可能的。另外，贷款可以长达30年，从长期看通胀会替你还房贷，有些大资金没有更好的投资方向，愿意挣“慢钱”，因为它比较稳。

房租或许不能让投资挣钱，但房价上涨可以。

之前很多人认为，持有多套住房的人和机构，会被征收累进制、惩罚性的房地产税。在鼓励机构批量购买住房的情况下，还会这样做吗？

大概率不会了。因为将来会有企业在一个城市持有数百套、上千套房产的。

香港对于这类企业，房地产税不仅不加征，反而给打折。

如果只针对个人拥有多套住房征收惩罚性、累进制房地产税，而不对租赁企业这样征收，那么有钱人会把房地产投资转移到租赁企业里。

所以，大概率不会有累进制、惩罚性的房地税，哪怕是针对个人。

“意见”里第二个让我印象深刻的，是稳步发展房地产投资信托基金（REITs），文件的表述是：

稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金（REITs）份额交易流通，促进长期稳定经营，防范短期炒作。

优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金（REITs）试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。

证监会前几天刚刚推出“不动产私募投资基金”的新政，央行和银保监会就给REITs扩大了内涵。

有不少读者问我，“不动产私募投资基金”和REITs有什么区别。其实很简单，前者不能公开募集，不能上市流通，主要针对企业和有钱人；后者可以公开募集、上市流通，散户可以参与。

但实质都一样，给房地产行业提供加杠杆的便利，给楼市生产接盘侠。

下面举例说明REITs的玩法。

比如甲有10亿资金，想长期投资房地产，而不想投资股市。他可以成立一个住房租赁企业，注入这10亿资金，然后在一线或强二线城市找到一个开发商，8折拿下一批住房。

然后，他出租这批房子，获得现金流。为了盘活资金，他可以把这批房子的租赁收入打包，发行REITs，卖给投资者。这样，他就回收了一批资金，可以进行下一项投资。买了REITs的投资者，可以分享租金收益，或者获取差价，因为REITs是上市交易的。

如果这个盘位置好，在政府重点规划的片区里，那么其租金收益不断上升，REITs投资者的回报会不断上升。

可以看出，REITs就是给楼市加杠杆、提供再给资金的。它能玩下去的地方，一定是人口持续流入的、政策支持的片区，比如文件里列举的雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区，以及其他人口净流入的大城市。

私募房地产基金也会把钱投向这类片区，银行的租赁贷款支持的也是这类地区。

而这将对三四五线城市形成虹吸效应，小城市的有钱人，会越来越多地通过这些渠道投资大城市的不动产。

“意见”还提供了很多金融支持住房租赁的思路，比如支持发放住房租赁经营性贷款、拓宽住房租赁企业债券融资渠道、增强金融机构住房租赁贷款投放能力、创新住房租赁担保债券（CoveredBond）、引导各类社会资金有序投资住房租赁领域、鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生工具对冲相关利率风险等等。

最牛的，还是上面说的允许租赁企业“批量贷款买住房”，时间长达30年，这是空前的“狠招”。

这对于加速商品房的去化，优化房地产开发企业的资产负债表，促进楼市的全面回暖，都有积极意义。

需要说明的有两点：

第一，这跟“房住不炒”的理念不冲突，因为政府可以根据市场情况，随时调整政策，控制流入楼市的资金量。

第二，它开启的是市场化投资不动产的新渠道，市场主体会自己判断风险，掌控资金流向。所以，不可能刺激所有城市的楼市，只会让资金流向有价值的城市、都市圈。

最近一段时间的种种新措施，都是在给楼市拓宽融资渠道，创造新的机构投资者。

楼市，尤其是住宅市场正从“散户时代”，迈向“散户+机构”的新时代。

总之，还是那句话：你不买房，就让别人来买，让有钱、愿意投资的人来买。