房地产的结构性问题，以及它所面临的泡沫和开发商债务，都让该行业变得岌岌可危。

人有多大胆，地有多大产。

这句话用在房地产行业，再贴切不过；几十年来，我国推动了世界上有史以来最大规模的房地产繁荣，并使其成为我国经济增长近三分之一的来源。

但从2020年开始，一系列针对房地产企业三道红线的出台，在有效防止风险扩散的同时，也加剧了这个行业本就存在的危机。

而我们的住房问题，本质上就是背后的人口结构和人口红利问题，当城镇化开始无限接近于发达国家，当人口开始越来越老以及越来越少，此时房地产从奇货可居变成了产能过剩。

我们有着将近400万套无人问津的公寓，这个数量庞大的房子过剩问题，和美国费城的面积相当。

而为了防止房地产危机进一步蔓延而对宏观经济造成巨大威胁，上周公布的救市计划，可以说是至今为止最大胆刺激力度最大的救市措施，但这可能还远远不够。

在所有这些空置公寓的背后还隐藏着一个更大的问题，那就是开发商已经售出但尚未完工的房屋数量更多，而这也势必考验着开发商本就严峻的现金流危机。

市场消费者信心，这是一个很大的问题。

没有人买房，房地产开发商就会面临更严峻的现金流问题；而那些未完工的公寓，就更难被交付。

哪怕是今天仍在运营的地产开发商，也由于越来越少的人买房，它们也都处在违约的边缘，这些地产开发商和当地的银行以及背后的金融系统有着错综复杂的联系。

根据研究公司荣鼎集团最近的一项估计显示，房地产行业的国内借款总额（包括贷款和债券）超过10万亿美元，其中只有一小部分得到承认。

10万亿美元，这比我国地方债务数量还要庞大。

而今天，越来越多的房子卖不出去，本身就对整个地产行业来说是一个极大的考验。

今天很多人谈到房地产危机，谈到的更多是二手房和房价下跌；但如果我们聚焦一手房市场，我们就会发现，地产危机对现有的过剩房屋来说，危害可能还要更大。

不仅仅是卖不出去的房屋是风险，越来越多的开发商破产同样也是风险，这意味着背后数亿美元的债务，以及这数亿美元债务对整个金融系统的冲击和影响。

恒大早在2021年12月的首次违约，就引发了人们对雷曼时刻的担忧，然而我们和日本乃至美国地产泡沫不同的是，由于我们的土地是管控的，因此地产危机更多不是大厦突然崩塌，而是一种缓慢的去风险过程。

恒大不仅仅是恒大，恒大背后还有着成千上万的小型地产开发商，他们看起来小，但却由于数量庞大，对整个金融系统的风险也是不容忽视的。

当市场不景气，消费者购房热情不高的时候，通过地方收购住房，也是一个不错的办法。

通过地方将住房改成租金更低的保障性住房，通过提供价值3000亿元贷款，帮助国有企业购买闲置房产，根据统计局的数据，这些闲置房产的面积总共相当于7.4亿平方米，其中有超过3.9亿平方米都是未售出的公寓。

而3000亿元够吗？

3.9亿平方米，对应3000亿元贷款，显然不够。

这至少需要万亿级别的贷款支持，才能够解决住房过剩的问题。

当然，市场消费者也是很重要的一个消化房地产库存因素。如果仅仅通过地方收购住房，那么成本无疑是高昂的，而通过消费者和地方一起出手，则可以减轻我国的住房库存的同时，降低地方购房成本。

因此，救楼市不仅仅要让地方出手，还要减轻人们购房门槛。因此我们看到了史上最大规模的刺激买房力度，除此之外对抵押贷款利率也进行了有史以来最大幅度的下调。

另外以旧换新、提供低息贷款等等，这些都是刺激人们买房的重大举措。

但这些救市措施，市场是否买单呢？

眼下来看，我们可能还看不到结果。根据4月的数据来看，我国一手房和二手房市场价格均出现下跌，其中一线城市的二手房价格下跌幅度最高，同比跌幅高达近10%，再次引发了人们的担忧。

到了4月底，高层会议开始讨论，通过设立一个类似“问题资产救助计划”的项目，将一些不受欢迎的公寓从市场上收回。

当然，担忧也客观存在。

如果现有的住房本来就卖不出去，那么通过地方收购的公寓，是否就卖得出去呢？如果价格很低，又该如何保障让低收入群体真正享受到租房优惠呢？

而这些最终，可能还会冲击到民营市场中的租房中介公司。

央行目前已经启动了一个公寓回购计划，向八个受冲击严重的城市承诺提供1000亿元的低息贷款，其中只有20亿元得到使用。

野村证券首席经济学家陆挺说，在结束这场巨大的房地产危机方面，我们正朝着正确的方向前进。

这是一项艰巨的任务，需要在等待更严厉的措施时有更多耐心。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切，好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。