原创 张岳

近期，楼市正发生一个重要变化：

尽管多数城市楼市依旧低迷，但在上海、深圳等中心城市，“好房子”却频频被抢购一空。

在上海，最近三个月连续出现六七个豪宅盘日光或准日光，单套价格一般在3000万元到5000万元。如位于上海新天地的中海·顺昌玖里，以98.5%的去化率和约196.5亿元的销售额刷新了中国楼市的开盘纪录。

在深圳，备受瞩目的年度超级网红盘——中海·深湾玖序即将开盘。现在已有大量客户蓄势待发，不仅深圳本地人热切关注，还吸引了来自北京、上海、广州、杭州、成都和武汉等地的购房者，一些人为此办理了入户手续，有人甚至专程从国外赶回来。

今年以来，深圳的豪宅在拍卖中也频频创下高价纪录。

楼市这么低迷，富裕家庭为何像买萝卜白菜一样抢购总价数千万、甚至上亿的豪宅？这个现象背后的逻辑又是什么？

01

“抢房子”背后的财经逻辑

关于这一轮“豪宅抢购”热潮，背后的原因主要有四点：

第一，深刻洞悉经济周期：抓住抄底良机

富裕家庭之所以积累了大量财富，跟他们对经济规律认识更深有关。他们相信经济是有周期的，楼市也是有周期的。

现在的低迷是暂时的，未来中国经济依然值得看好，大城市楼市依然有长线价值。国家不断出台利好，楼市首付比例和房贷利率都创出历史新低，他们认为抄底的时候到了。

第二，进入资产荒时代：豪宅走出独立行情

随着存款利率不断走低，银行理财收益下降，再加上股市风险较大，富裕家庭需要为资金找到优质的投资标的。大城市核心区的优质资产，正是他们的首选。

CRIC数据显示，2023年核心10城总价1000万以上一手高端住宅共成交5.2万套，同比增长10%。其中四大一线城市总价1000万元以上高端住宅共成交3.9万套，成交占比接近八成。在中国一二线城市，一场豪宅抢购热潮已悄然掀起。

图源：丁祖昱评楼市

第三，新一轮楼市调控松绑的过程，是一场财富“重新分配”的过程

越来越多的人看懂了楼市未来的新趋势，随着人口拐点和城镇化率达到高位，只有大城市、尤其是一线城市核心区的好房子才更有价值，是能穿越周期的优质资产。

越来越多的家庭开始重新配置资产，抛售低能级城市的非核心房产，转而在类似上海、深圳这样的大城市核心区抢购优质房产。

相较于上海，深圳的落户门槛较低，外地人更容易获得购房机会，因此，越来越多的外地富裕家庭开始计划在深圳购房。在即将开盘的中海·深湾玖序，就可以明显看到这种趋势。

第四，通胀是常态的、通缩是偶然的

2013年3月，中国M2首次突破100万亿元，用时57年。

2020年1月，M2突破200万亿元，用时不到7年。

2024年3月，M2突破300万亿元，仅用时4年零两个月。

下图是从2000年以来，M2总额和GDP总额的比值，当M2远快于GDP增长时，意味着经济中的货币供应量增加，通胀预期升高。

在现代经济体中，长期通缩是非常罕见的。世界各国央行和政府均采取凯恩斯主义的政策工具来刺激需求，防止经济陷入长期通缩的困境。

从去年四季度以来，各地燃气、电、水和高铁票等价格不断上调，国家正通过促进物价温和回升来打破通缩预期。

从长远看通胀是大概率的，是常态化的。我们的主要任务是防通胀，不是防通缩。而“通缩”或“通缩预期”时出现的资产价格低点，往往是难得的财富机遇，就看你能否抓住这一机会。

02

深圳含金量最高的1平方公里

当资金集中流向某类资产时，必然让另一些资产衰落，楼市下半场的主旋律是“分化”，这意味着你买到“平庸资产”都是一种错误。

彼得·林奇（美国《时代》周刊称他为“第一理财家”）在他的经典著作《One Up On Wall Street》中，多次提到投资于快速增长的公司可以带来巨大回报，他称这些公司为“fast growers”。（快速增长者）

他给我们带来的启发是：你需要找到当下房地产市场中的“fast growers”。

中海·深湾玖序，为何能吸引全国富豪蜂拥而至？

可能是它的限价全国“最狠”，可能是深圳限购门槛不高，也可能是深圳的城市价值，如经济增速一线城市最强、夺得“进口+出口”总冠军、民营经济和科创能力最强……

但最本质的原因，是中海·深湾玖序所在的深圳湾超级总部基地是面相未来的资产，是当下房地产市场为数不多的“fast growers”。

你不需要对标纽约、伦敦或是东京，费尽心思的研究什么轴线、高楼。你只需要回答几个朴素到近乎常识的问题：

第一，深圳最优质资源在哪里？

在中国的一线城市中，深圳独特之处在于它是唯一一个核心板块沿着海岸线而建的城市。

与北京的内陆特质、广州和上海的江景豪宅相比，深圳的顶级豪宅分布于约15公里深圳湾-红树林“黄金海岸线”上，成交均价普遍超过20万元/平方米，部分地区甚至达到30万元/平方米以上。

政府未来规划图，实际以政府规划为主

而深圳湾超级总部基地不仅面朝美丽的深圳湾，还被山、湖、湿地公园、高尔夫球场等自然资源环绕，享有约618万㎡的生态体量。这样丰富的生态资源，在全球知名城市中都非常罕见。

第二，深圳最高智力资源在哪里？

近日，美国芯片企业英伟达市值超越苹果，成为全球市值第二大企业，充分说明了智力资源才是创造财富的关键。

而深圳湾超级总部基地，作为深圳最重要的经济引擎之一，集中了全市乃至全国最顶尖的智力资源和经济活力。

目前，该基地已吸引了16家总部企业入驻，包括以中兴、神州数码为代表的高科技企业；以招商银行、中信证券等为代表的金融巨头；以京东为代表的互联网巨头；以中国电子、OPPO 等为代表的制造龙头企业；以深铁、深湾发展为代表的现代服务业企业汇聚。

企业分布示意图，仅供参考

深圳湾超级总部基地的建立，不仅吸引了大量高素质的人才，包括管理者、技术专家和科研人员，还集中了先进的技术和创新资源。这些智力资源不仅是经济发展和科技进步的驱动力，也是房价最有力的助推器。

第三，深圳最高端未来生活方式在哪里？

根据规划，深圳湾超级总部基地投资约3000亿元，将打造集全球总部聚集区、都会文化高地、国际交流中心和世界级滨海客厅于一体的未来城市典范。

片区汇聚扎哈·哈迪德等知名建筑事务所的精品之作，规划六座超过300米的超高楼，将打造享誉全球的建筑艺术博览群。

这里还将建成“6轨6站”的超级综合枢纽，与深圳及大湾区轨道交通无缝衔接，依托七重多维立体底盘，提供便捷、安全、多样的出行方式。

政府未来规划图，实际以政府规划为主

5月底，伴随着滨海大道下沉改造的竣工通车，中央绿轴与深圳湾公园未来将联为一体,释放出约1.2公里亲海界面，成为深圳重要的“海上城市客厅”，未来将承办大型城市庆典、世界级文化活动和市民运动休闲等功能。

毫无疑问，深圳湾超级总部基地，就是深圳含金量最高的1平方公里。

相比于其它城市资源高度集中的存量豪宅市场，深圳湾超级总部基地的一切都是最优质、最先进和充满想象的，代表了当前为数不多的“fast growers”。

03

深圳多年难得一见的“好房子”

如何形容中海·深湾玖序？脑海中浮现的关键词是：“生逢其时”。

它恰好是深圳湾超级总部基地 22 年来第一宗住宅用地。

它恰好是近年来深圳首个不受7090政策限制的、不限户型的地块。

它恰好是中国房地产行业转型，住建部呼吁“好房子”时代下的开端之作。

中海为了得到它，下了血本。

在去年6月，中海经历112轮激烈角逐，从华润、保利、招商等一众国央企中杀出重围，以总价125.32亿元竞得，成为深圳近5年地王和深圳土拍史上的第8块百亿地王。

砸钱的地方不只是地价，在品质上中海也是把“豪奢”进行到底。单单是设计团队的豪华阵容，就足以让人期待。

建筑设计gad，作为全球顶尖建筑事务所之一，曾多次获得国际建筑大奖，代表作包括宁波中心大厦（409米）和松山湖悦榕庄酒店等。

园林景观T.R.O.P，世界十佳景观公司，以其在景观设计领域的创新和独特风格著称，完成了新加坡豪华海景公寓 SEASCAPE和泰国芭提雅希尔顿等多个知名项目的景观设计。

室内设计CCD和HBA，在豪华酒店和高端住宅设计方面有着丰富的经验和卓越的成就，曾参与设计了深圳湾1号和伦敦ONE THAMES CITY等众多全球知名的豪华项目。

交通顾问MVA，作为世界领先的交通咨询公司之一，提供了多项国际级别的交通规划和咨询服务，如香港IFC、深圳湾春笋等。

为了实现项目园林和城市景观的完美结合，中海投入了大量精力和金钱，打造的立体式园林，与外部扎哈·哈迪德设计并耗资一亿打造的街心公园相呼应。

网络效果图，实际以交付为准

步入小区，迎接你的是绿意盎然的多层台地花池，清新的花香扑面而来。镜面水景倒映着高耸的建筑，微地形的山体构筑，自然与建筑完美融合，仿佛置身于一个无界的自然空间。

网络效果图，实际以交付为准

在二层住宅花园，穿行于奇幻密林和未来丛林，仿佛进入了一个奇异的绿色王国。拾光草坪和灵感草坪提供了理想的休憩场所，台地花园和林间康养让每个角落都充满了趣味与活力。

网络效果图，实际以交付为准

三层的屋顶花园更是城市中的世外桃源。春夏季在泳池中畅游，仿佛置身于东南亚度假胜地，随时享受阳光与清风的亲吻。

社区的商业街区，绿谷入口、花开之境、活力广场等功能空间，丰富了居住体验。生活在这里，不仅是居住，更是一种与自然共生、与城市共荣的全新生活方式。

网络效果图，实际以交付为准

产品方面，项目纯粹到只做大户型，建面约196-252-328㎡大平层。

建面约252㎡四居室+灵动空间+三卫，双厅约270°全景视野，让居住者仿佛置身于空中花园，尽览城市风光和自然景色。双套房设计配有宽敞的步入式衣帽间，为居住者带来更高的舒适和便利。

建面约252㎡户型图

建面约328㎡四居室+灵动空间+四卫，三梯两户配置拉满，四卧室纯粹南向排布，确保每个房间都能享受到充足的阳光。西厨结合餐客厅一体化设计，打造了一个开放、宽敞且互动性强的生活空间。

建面约328㎡户型图

坐在中海·深湾玖序的客厅里，仿佛置身于一幅巨大的自然画卷中。透过270°全景落地窗，你可以尽享无界视野，天空、山脉、高楼和大海在眼前延展，仿佛触手可及。

网络效果图，实际以交付为准

在全国富裕家庭寻找投资标的的背景下，中海·深湾玖序无论在地段、资源、品质还是价格方面，都是一个无可挑剔的选择。

最后再提醒大家一句：楼市已经进入了新时代，深圳优质不动产已成为全国富裕家庭的配置目标。未来，全国富人抢深圳“好房子”的趋势，将越来越明显。