首先从成交量来看，4月份南京二手房的城际非常好，破万了，这把又被南京中介赚到了。但没办法，南京的二手房成交量一直比较好。

那么成交量这么大，是不是房价要反弹了？恰恰相反，南京二手房的成交价格，4月份出现了一个比较明显的跌幅。从贝壳指数看，南京二手房成交价格只有23700了，与苏州几乎一样了。

这意味着南京这座城市的房价，在领先苏州十多年之后，将于今年5月份或者6月份，被苏州反超，虽然这个反超是被动的。

苏州房价也在跌，但跌幅不如我们。没办法，我们比他们更快、更彻底、更纯粹。

这么一看，是不是对南京楼市没有信心了？

我的看法恰恰相反，南京楼市，尤其是二手房这一块，在加速下跌的过程中，我们却看到了曙光，主要有两点支撑：

1. 房价的下跌，老百姓已经麻木，一点也不震惊了，很多房东也不想卖了、爱咋咋地；

2. 早下跌，早触底，早治疗，早反弹，跌到一定程度，就不跌了；

最近，我们看到一些跌幅巨大的板块，价格方面有点稳定，甚至略有反弹，比如河西南：

先看海峡城，上个月被2.5万的海峡城刷屏了，但其实这套房是1楼，而且还是亲戚之间的过户，属于异常数据。最近成交几套海峡城的房子，价格已经回到3万/㎡左右，价格还算稳定。

再看鱼背的著名楼盘天鹅堡花园，2月份成交一套单价3.8万，震惊整个南京。最近成交的几套差不多的户型，基本上可以稳定在4万上下左右了。

星巴克的代表楼盘佳兆业城市广场，曾经二手房价一度打到3.5万/㎡左右，现在价格基本稳住了。二手房价回温到4.3万上下了。一套小三房，二手房价也得370万左右了。三期品质差点，价格稍微便宜一些，但也要3.8-3.9万左右了。

再看星八客的品质盘的代表—正荣润峯，成交价能保持在4.4万左右，整体还是可以的。这说明，品质好的楼盘，还是能多卖一点钱的。

当然，我没有说河西南已经到底了，未来不会再跌了，但从当前的局面来看，河西南二手房价，开始变得扎实了。

其实想想也简单，最高单价7万+，后来跌到3.5万了，直接腰斩了，跌得太惨了，没法再跌了。

河西南是真不行？真不能住？也不至于。毕竟小米、阿里巴巴都进入交付期，该有的东西都有，它是有支撑的。这轮大暴跌，它跌幅最大，幅度最高，投资客吓尿了，都着急出货，一套房比21年跌了300-400万，吓怕了。

所以，无论怎么跌，都是有底的。河西南有底，那南京就有底了，大家根据这个价格做一些调整就行了。

那么下半年河西南会不会再跌？这个不好说，没有100%绝对的事情。但整体来看，河西南目前的这个价格，应该是OK的，二手房价其实已经回到2015年了，还要回到13年? 感觉有难度。所以南京这波大降价，大下跌，河西南率先触底的概率，是比较大的。

那么河西南基本稳住了，其他板块是不是也要稳住了？新房是不是也要稳住了？肯定不是。

南京作为一个复杂市场，各个板块，各个楼盘的步调，不是铁板一块，而是一种类似于波的传播。有的板块已经到了波谷，有的板块可能在波峰，有的板块在爬坡，有的板块在坠落...

也就是说，跌无可跌的板块，可能有点反弹的意思；跌幅不到位的板块，大概率还要补跌。

比如：河西南的二手房有点反弹，而河西南的新房，大概率要补跌。情况完全不一样，不宜一概而论。这个结论是吹还是黑？既吹了，又黑了，这个世界不是非黑即白，而是灰色的。这一点，任正非已经教育我们很多年了。

那么南京的整体情况，是反弹的多，还是补跌的多？当然，贝壳指数已经告诉我们了：补跌为主。

极端情况，如果补跌的状态继续螺旋向下，那河西南微微反弹的大好局面，也会被大量补跌的板块带到沟里去，这就是判断下半年能否继续反弹的难度所在，变量太多了。

所以，局部微弱的反弹+可控补跌，是未来几个月南京楼市触底稳住的一个最好的路径。跌可以，但要可控，尽快把跌幅控制在全国大城市的中等位置，不能月月第一了。

这是二手房的情况。那么新房呢？

南京目前的新房去化，非常局部，就集中在一个区域：出了这个圈，基本上都是点状分布，个别盘卖卖，剩下的基本上不动。

新房的状态，分三等：

1. 降价能卖的：比如雨核、软核、南站、南部新城以及江宁局部，这个区域比较活跃，大家竞争压力大，降价也比较干脆，开发商基本不赚钱，就是拿个现金流。这是南京去化状态最好的板块。

2. 降价也卖不动的：这个就不过度说明了，很多板块都是这种状态，降价了，但效果好像也不太好，这其实说明，还没降到位。

3. 不降价卖不动的：也有一些楼盘，ZF不让降价，也卖不动，干挺着。比如那个投诉我的区，4个月全区卖了116套，去化周期高达99个月，然后非说我计算方法有误的那个区，我就不点名了，懂的都懂。

那么在这种局面下，南京的新房市场，是不是达到触底反弹的条件了呢？其实也不尽然。

降价了卖的还行的楼盘，说明价格被市场接受了，整体上比较扎实，这些楼盘，其实是可以重点关注的，不是不能买。未来就算跌，幅度也不会很大了，一旦行情转好，这些落盘优惠也会收回的最早。

降了价还卖不动的，那就说明没到位，还会继续降；而不降价硬挺的，结局有两种：

1. 楼市行情突然反弹，这些楼盘挺过来了，继续高歌猛进；

2. 下半年实在撑不住，一些楼盘要直接补跌到位，然后南京楼市格局就爽朗了

那么你觉得哪个概率更大？一目了然。

所以这就是南京楼市目前的局面，在我看来，已经是明牌了，未来几个月，南京的一手、二手房的价格数据，还是个跌，而且跌幅可能不会特别小，我一点也不奇怪，因为我们的目光，已经快进到半年后了，现在的数据完全可以预测的到。

所以未来几个月，当你看到一些数据还是跌的时候，不要惊讶，不要慌张，这都是正常的，南京还有大量的二手房，大量的新房，需要补跌，这个过程起码要持续几个月。我们需要关注的是，哪些板块已经跌得基本到位，未来哪些区域还有反弹的能力，这才是最关键的事情。

现在买房，就挑那些价格不错，还有流速的盘，就行了。其他的，不急。

面对房价的跌幅数据，我看到的不是绝望，而是砸烂秩序后的重生，未来可期，我心里有底了！

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