文｜邓浩志

近日，多个二三线城市宣布给予购房补贴。比如桂林：买新房，契税给予财政补贴；浏阳经开区：9月买房，契税全额发放购房补贴；重庆：秋交会购房，住宅最高补贴1万……什么叫刺激楼市需求的政策？以上这些才算，比如购房减免税费，购房给予额外补贴等等。至于之前的绝大多数政策，只能称为“松绑”，本质是把行政限制性政策撤出，让楼市回归市场化而已。比如取消限购、限售、限贷、限价、限签等非市场化操作。

而最近多个城市开始出台各种刺激楼市需求政策，也意味着房地产市场调控进入了一个新的阶段。即由之前的松绑行政限制性政策，逐渐转入推出刺激市场需求性政策。

这个转变我有几点看法：

1、推出购房补贴、税费优惠政策的，多是三四线城市，或弱二线城市。

说明这类城市或板块，依靠单纯的政策松绑，已经不能实现市场复苏了。需要采用真正的“强刺激”手段来激发购买力。这种购房补贴能不能有效？需要进一步观察。这种政策可不可持续？要看政府对房地产的态度。毕竟由反复强调的强打压，突然转变为扶持，无论从理论上，思想上还是舆论上都会遇到阻力。

2、由强调调控逐步转入强调支持楼市，“房住不炒”的基本思路有没有改变？我认为没有。

因为就目前贷款政策而言，是大力支持首次支持，允许二套房贷，但不会发放三套房贷。从信贷这个角度看，融资政策在全国层面仍然是只支持自住及改善需求的。但是各地方却已经全面放开了限购，有部分三四线城市给予的购房补贴却是不区分首套二套，只要买房就有补贴。如果是这种情况，则等于鼓励非自住的购房，也就是开始背离“房住不炒”的基本原则了。由于三四线城市住宅库存巨大，而人均居住面积已经不小，家庭拥有住房率也颇高。所以这类城市其实已经没有多少刚需可以挖掘。要去库存，似乎只能发掘房产的投资需求。这也是多数三四线城市在政策制定上所面临的困难。

3、一线及强二线城市，仍在强力压制自住需求。

四个一线城市，非本地户籍，基本都要5年社保才能购房，深圳更夸张，本地户口也要3年社保才能买房，不管你的需求有多刚性。强二线城市政策会相对松一点，但对刚需也采取压制性政策。由此可见，一线城市就算购房目的不是炒，是住，也要限制。所以如何把握“房住不炒”这个抽象概念，各地主要采取的还是以房价作最主要指标。房价足够低的城市，炒房需求进入也被允许，房价太高的城市，自住需求也要限制。

而政策的制定过度关注房价是否合适？合理？其实值得商榷。因为这很可能会出现政策变形的情况。最突出的莫过于“限价”，豪宅限价，等于给有钱人打折买房，结果一堆人排队抢购。普通住宅限跌，开发商无法回笼资金，导致爆雷……

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