还记得前几天我写了篇《这个消息一官宣，很多房再不出手就晚了！》，提及8月2日住建部在国新办发布会上表示要建立房屋定期体检制度、房屋保险制度和房屋养老金制度。
前两个制度主要是设计一系列行动来发现问题、解决问题，而第三个制度——也就是房屋养老金制度，解决的是钱的问题。按领导的原话：
建立房屋养老金制度是为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障。
上层动作很快，仅仅过了三周，住建部副部长就在新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。其中，房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，试点的重点是政府将公共账户建立起来。
这事可是真快，说来就来，大家还没反应过来，这就要给房子交钱养老了？不光要给父母养老，还要给自己养老，现在还得给房子养老，不得不说这一届中年人真是倒霉啊。
1.
上海这次走在了政策先行先试的最前面。
8月21日，上海市市委副书记、市长龚正在人大第十五次会议上代表市政府报告2024年上半年全市经济社会发展情况和下半年工作总体考虑。龚市长说，截至去年底，全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海将探索实施三项制度。一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。他说：
我们考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。
群众的反应也很有意思，正面和负面的评价都有。
到底是暖心还是寒心，我想主要取决于到底需要老百姓掏多少钱。如果是政府出钱给我的房子养老，当然暖心了，我想没人会投反对票；可如果需要我出钱给房子养老，那可能就有点鸡肋了，毕竟我的钱数量有限，需要花在刀刃上；如果政府要强制我出钱给房子养老，我可能就不是那么愉快了。
目前，政策的细则还未公布，据知情人士透露，目前的设想是：房屋养老金的资金来源主要有三部分，分别是公共账户、个人账户和补充账户。大致可以参考社保养老金的缴纳方法。
听起来事情似乎越来越向大家最不愿意的方向发展。如果房屋养老金真的参考社保养老金的缴纳方法，那可能真的称不上“暖心”了。社保养老金现在是怎么缴纳的？对于有正经工作单位的绝大多数群众来说，是强制的啊！是直接从工资里扣掉的啊！
再有一个，为什么这次是上海？是因为老旧小区多吗？要说到这个，很多城市就不困了：北京一生不弱于人，广州敢称第二没人敢称第一……
上海，你那么积极干吗？你又不是中国特色社会主义先行示范区，你又不是共同富裕示范区，这种事让深圳去做嘛。当年房产税就是你先试点，结果怎么样？当时说“十二五”就要向全国推广，结果，五年又五年，等来的却是全国r大拒绝了房产税的提案，要求重新开展试点。前车之鉴啊！
2.
其实我之前说过这个问题。
目前我们的住宅修缮，靠的是住宅专项维修资金制度。新房销售时买家缴纳一笔钱作为维修基金，这笔钱由住建局代管，不管房子转了几道手都没关系，因为房主是提取不出来的。只有当住宅的公共区域出现问题，比如承重墙、楼板、走廊、电梯、车库甚至监控系统坏了的时候，物业才可以申请使用这笔钱，经业主大会同意后，住建局才会拨付。
这笔钱就是当前住宅的“养老金”。
但这个制度也有问题，首先有些老破小根本就没有维修基金，而且这样的老破小数量还不少。按住建部此前披露的数据，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%。这些房子目前的维修主要还是靠物业修修补补，大一点的更新就靠政府立项。例如上海2018年起推进的住宅小区建设“美丽家园”计划，便针对电梯加装修理、机动车停放、小区绿化等进行优化改造。
其次是维修基金使用很难。按现有法规，涉及整个小区的公用设施维修，必须2/3以上业主同意才可以，但有的小区仅找齐2/3业主同意就要花上一年半载，而很多设施坏了是不能等的，比如电梯出问题了谁还敢天天坐。但放宽审查的话效率是高了，资金又容易被挪用滥用，去年爆出业委会和物业勾结骗取维修资金的新闻，就属于类似情况。
还有一个最关键的问题，这笔钱用光了怎么办？
咱们国家房地产发展时间不算长，很多本世纪新建的住宅还没有遇到这个问题。但随着时间流逝这是早晚的事情。
按照现有规定，如果专项维修资金耗尽了，只有三个途径。一是召开业主大会，让现有业主补缴；二是让物业垫付；三是向政府申请财政资金。
这三个途径没一个靠谱，第一个最合理但执行起来也最难，很多小区连业主大会都凑不齐人，还想让大家出钱，简直是做梦，就算有人愿意出，但不患寡而患不均，看见别人不出钱，想出钱的肯定也不出了。第二个更是痴心妄想，物业是来打工的，不是来做慈善的。第三个就更别提了，财政的钱都是取之于民，这等于是让没房的人出钱替有房的人修房。
所以，我们必须承认，新的房屋体检、房屋保险、房屋养老金一系列制度，其实很有必要。从长远看，是为了保障居民的居住安全和提升居住品质；从宏观看，是组成房地产新发展模式的一部分。
但涉及老百姓出钱的制度，一定要慎重再慎重，避免误伤。
3.
哪些房子最需要养老呢？
首先是老旧小区，尤其是老破小，很多五六十年代建成的小区，现在都属于危房了，与其更新改造，不如推倒重建。
其次是一些楼龄比较老的高层，像北京有不少二十一世纪初的高层住宅，品质比较差，容积率很高，像之前一篇文章所说，正向贫民窟的方向发展。这样的住宅正走向老年，而且维修起来很麻烦。
还有就是烂尾房和保交房，这个就不方便多说了。总之在资金不足、工期紧迫、人心涣散又必须按时完成的条件下，开发商建成的房子，我个人对它的质量是信不过的。我在《保的是交楼，保不住的是收楼》曾经写过，很多保交楼的业主纷纷拒绝收房，正是因为房屋质量问题多多，驴粪蛋表面光。
目前还不知道房屋养老金额度怎么确定，如果要按需求的匹配原则，这三类房子可能不会少交。
谁来交可能也没有疑问。谁的房子谁出钱维修，似乎天经地义。而且按之前青岛试点房屋体检制度的说法，房屋所有权人是房屋安全第一责任人，谁的责任谁出钱，没毛病。
现在的问题就是交多少，怎么交？
你说大家交到一个池子里，那就有可能出现我交钱替别人修房子的问题，现在养老金的现收现缴引发的质疑还少吗？涉及公平，怎么定都很难。
如果是自收自用，那又面临另一个问题，很多老破小的业主都是老年人，有不少人收入微薄，你让他们掏这笔钱，恐怕难以落实。
专家为这事也是操碎了心，有的说每年从小区广告收入、停车费收入等物业增值性收入中归集一部分，也就是从物业兜里掏钱，慷他人之慨，倒是不客气。可是物业也是自负盈亏，羊毛最终还是出在羊身上。
还有人说考虑从房产税拿出一部分来，专款专用，这就更离谱了。房产税什么时候出台，能不能出台，都还是未知数，合着钱怎么花就要定下来了？我小时候也做过万一中了五百万该怎么花的美梦，只是没像专家这么大胆敢写出来，佩服佩服。
怎么交也是个问题，如果是自愿缴纳，那能收上来多少可想而知。但如果从个人账户上强制收取，那样对楼市的影响，可能比收取房产税来得更严重，甚至不利于社会稳定。
4.
其实钱的问题只要愿意想，总会有办法。比如充分放开对市场企业的限制，鼓励市场资金进入。未来住宅小区是存量市场，必定有很多可挖掘的商业机会。
例如，北京劲松街道与民营企业愿景集团签订协议，对老旧小区劲松北社区进行改造，企业以3000万元投资参与改造，以获得小区内改造而来的商店、餐厅和社区服务中心等空间的长期运营权。这个项目被称为“劲松模式”，已在2019年完成改造，并入驻北京规划展览馆。
武汉市走出了另一条路，即政企合营。江汉区政府与万科物业“万物云城”成立合资公司，打包管理99个老旧小区，进行停车位、公共设施维修等改造和后期管理，相关资金支出由财政经费、居民物业费分别承担约40%，其余20%则通过小区公共资源经营及有偿服务弥补。
