北京市贯彻《关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》。其中提到，优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
内行一眼就能看明白，这些举措也就当个新闻素材，对于救楼市实质上帮助不大。尤其是大家翘首企盼的LPR并未如期下调，多少令各方有些失望。有时没有好消息，就是坏消息。怎么办呢？没有政策，就制造预期。这不，我刚打开百度，搜索栏就自己跳出来一行字：“新一轮楼市刺激政策或将出台”，然后给我推送不少媒体文章。
我在之前的文章里讲过好几次了，之前的救市政策效果已经消失殆尽，楼市已经重回下跌轨道，或者说一直就在轨道上没离开过。如果没有外力介入，9月的数据，一定会保持下跌的态势。现在9月已经过半，这个预测基本已经化为现实。
1）下调新增房贷利率。在美联储启动降息周期后，国内降息预期亦升温，LPR利率有望持续下行。2）下调存量房贷利率。近期，市场对于存量房贷利率下调的呼声日益高涨，在美联储正式降息之后，这一预期兑现的可能性正在上升。一旦预期兑现，有望提振楼市的信心。下调利率对救楼市作用甚微，唯一的好处就是给刚需带来一点福利。那些本不打算买房的人，不会因为利率降了一点就改变主意。下调存量房贷利率倒是有点用，这也是通篇文字里唯一对救市有点用的政策。但是降这个就比降利率难得多了，必须要有“壮士断腕”的勇气。
3）核心城市限购放松或变相放松限购，以及降低购房成本等。这一条就别藏着掖着了，还核心城市，直接报京沪身份证就得了。京沪放松限购，这是“见房就收”的孟专家刚刚倡议过的。这事儿该不该呢，我是支持的，哪怕不为救楼市，我也不支持这种用行政命令限制购买非重要物资的做法。房子又不是什么稀缺资源，你限制他购买是图什么呢？如果说以前还能打着“调控房价过快上涨”的幌子，可现在都跌了快两年了，还有限购的必要吗？全国其他城市都不限制，就你京沪还限制，你就这么不待见外地人买房落户？说白了不就是端着老大的架子嘛！有人说要防止人太多得大城市病。但是大城市根本就不是病。万事都有利有弊，关键是看利大于弊，还是弊大于利。大城市带来那么多好处，当然也会引发一些问题。 就好像公主病一样，得公主病的唯一原因是因为你不是公主，如果你是公主，它就不是病。4）房地产收储政策继续加码。目前，收储仍处于市场化、法制化框架下，需保证商业可持续原则，随着各地收储方案落地，去库存效用仍需观察，在刺激楼市的大背景下，收储政策有望进一步加码。收储这事儿，现在已经跟救楼市关系越来越小。如果说救房地产倒是还能沾点边儿，毕竟救了不少房企嘛。但救楼市就要救交易量，救房价。现在让一帮国企和平台去收储，是能提升商品房成交面积呢，还是能抬升房价？要知道收储的房子是拿来做保障房的。保障房跟商品房从某种意义上来讲是竞争关系，争的是客户和客户的消费力。即便是租赁型保障房，同样也对楼市带有挤出效应，毕竟一个人只能睡在一间房里，要是租房住，肯定就不急着买房。所以说收储加码是为了刺激楼市纯属虚晃一枪，真正目标还是为了完成去库存的任务。说到政府收储，我想起北京市搞的以旧换新。昨天开车听广播，新闻说北京商品房的“以旧换新”搞了两个月，已经有523人报名本市商品房“以旧换新”活动，有62套房源由购房人交纳订金并锁房，达成成交意向。
以旧换新是打通一二手房置换链条、助力房地产去库存的重要方式，但北京的这个活动可能不会有太好的效果。现在结果出来了，从新闻的语气，我感觉他们可能是想把523和62这两个数字当成是正面成绩来说。但这个成绩实在是太寒酸了，寒酸到我都不明白为什么要报道出来，就像以前的很多政策一样，失败了就悄悄消失在公众视线里，不好吗？
据报道，参加这个活动的项目有53个，合计10000多套房源，通过两个月的努力，只卖出去了62套，成交比例约等于零。哦，这62套其实都没有成交，只是签订了购房意向书而已，真正完成网签的只有2套。而且即便成交了，按合同约定，90天内都是允许退掉的。
从二手房成交量来说，北京每个月都有1万+的水平，这62套的量，放在全市，大约就是一个多小时的成交流水吧。我实在没看出能对北京的楼市有什么影响，对购房的居民有多大的帮助。购房人精明得很，要是真有好处，北京这两个月二手房网签约3万套，新房成交也差不多有2.5万套，怎么会只有62个人走“以旧换新”呢？所以这就是我说的，政策制定者主要是靠想象，根本没有站在消费者的角度去考虑。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥老师不是说“这次经过政府指导、尊重市场规则，换房效果肯定会比市场自发的好一些”吗？到底效果是好是坏，我说了不算，赵老师说了也不算，只有消费者用脚投票才是真正的标准。
一平方能换一平方吗？[笑着哭]