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我们还是先看一下央行到底说了什么。央行的说法实际上是比较温和的。有的地方我很同意，比如“资产有价值，是因为会带来未来的现金流收益。理论上，住房的价值主要受未来房租折现的影响，房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础”，就是句大实话。但央行的表达指向性也很明显。什么“随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国 CPI 中房租分项年均上涨超1.2%”，什么“若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。”，什么“有市场机构测算，未来我国有租房需求的人口超 2 亿人，市场潜力较大。”字字句句好像都在说：快来买房出租吧！
但是且慢，我们国家的租售比不是一向低得离谱吗？为什么突然变高了？哦，原来是房价跌了啊，不但下跌，而且是急速下跌。正是因为房价比租金跌得快、跌得狠，租售比这才达到央行所谓的“接近2%的水平”。我在《你以为还房贷比付房租更划算？别当冤大头！》里已经充分计算过租售比和资产收益率的对比，跟央行的数字基本一致。而我也写过，买房出租会面临着三大问题，一是房价下跌，二是房租下跌，三是租售同权。今天去买房出租，搞不好承担未来资产缩水的风险的同时，还要承担资产收益下滑的风险。
请问，以价换量换来的交易量，能助推房价上升吗？同样道理，靠房价下跌提上去的租售比，能反过来带动房价吗？答案都是不能。央行这次强调出租房屋的回报率在未来“将高于多数资产回报率” ，其实就是在告诉市场，房地产仍然具备投资价值，欢迎大家继续投资购买。当然，买房的同时，也拉动了信贷的需求，一举两得。问题在于，谁会为了收租金而买房呢？过去十几年没人做这件事。否则根本无法解释，租售比奇低的情况下，房地产的销售量却越来越高。如果是为了收租，那购买公寓才是最佳选择。基本所有城市公寓的租金收益率都在4%以上，甚至到今天都没变。
而且公寓还不算住宅，不受各种限购政策影响，多好啊！可是你听说谁靠投资公寓发了财吗？大家买房的唯一目标，就是房价的上涨。哪怕今天房价在跌，很多人也是打着抄底的算盘才来买房，我想根本就不会有人真的傻到看中2-3%的租售比来买房出租吧。因为未来要赌这个收益率需要满足一大堆前提：——房价不能再跌，否则今天买不如明天买，明天买不如后天买；——房租不能再跌，只能再涨，这就意味着全民的收入要回升，也就代表着经济大环境要转好；——未来很长时间内不会出现收益率更高的较安全的投资品，否则就会出现机会损失。这也就意味着全社会的收益率会长时间在一个很低的水平里。不作过多分析了，总之有钱买房出租，还不如存点美元，短期收益率会高一些。到明年拿着现金再观察形势，不是更好？2.央行的报告字里行间，都在说房租会涨。但事实是怎样的呢？中指研究院发布的《2024上半年中国住房租赁市场总结与展望》报告称，2024年上半年，受宏观经济运行承压、居民收入预期下行、保障性租赁住房入市供应等因素影响，住房租赁市场运行面临一定压力。上半年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.90%。另外一家数据机构诸葛找房统计，今年6月，全国40个大中城市租金挂牌均价为34.81元/平方米/月，同比下跌1.82%。40城中，一二线城市表现最差，跌幅高于平均值。其中，一线城市平均租金为84.77元/平/月，同比下跌3.84%；二线城市平均租金为30.71元/平/月，同比下跌2.39%。截至今年6月，一线城市，租金同比连续下滑12个月；二线城市，租金同比连续下滑了8个月。
另一方面是老百姓收入在下降。2024上半年，全国税收收入94080亿元，同比下降5.6%；非税收入21833亿元，同比增长11.7%。税收收入和企业经营收入、个人收入正相关，而非税收入主要包括各种收费、政府罚款等。税收收入下降，而非税收入大涨，说明企业和老百姓一方面正常收入在下滑，一方面还要缴纳超额的收费和罚款，两厢夹击，老百姓的收入缩水双份，你说房租能涨吗？3.其实央妈的报告也没有特别震撼的语句。但架不住那些唱多的自媒体给放大和歪曲解读。这些人才是把老百姓带沟里的罪魁祸首。我就举一个例子。某种水果开头的公众号，在解读央行报告时说很明显，这是彻底的胡说八道。租售比，是租金和房价的比值，这三个变量，确定了两个，第三个也就能确定了。这是小学生都明白的道理。那么，租售比达到合理水平，就意味着房价合理了吗？请问租金呢？租金到达合理水平了吗？再有一个，什么叫“合理水平”？租售比的合理水平，我们可以参考国外成熟市场，定个3%，我勉强能认可。租金怎么才能算“合理水平”呢？两年前租10000元/月，现在租8000元/月，哪个算合理水平？合的是谁家的理？租金这东西，不是央行说了算，也不是房东说了算，而是老百姓的收入说了算。以前我刚毕业时，一个月工资只有3000元，可在二环边上租一套三居室，一个月才1600元。今天你再去租一套同地段的三居室试试？至少要在后面加个零，为啥？因为收入也加零了啊！租金永远会随着老百姓的收入走，而老百姓的收入又跟经济环境息息相关，这是动态发展的，哪里来的合理水平？当你买了房出租时，你的支出就已经确定了，可收益却是未知，根本不存在什么合理的回报率，你只有祈祷房租会越来越高，租房的人会越来越多，没有其他办法。可是看了我之前的房租下跌数据，再看看周边的就业情况，看看未来人口的变化趋势，看看国家整装待发的租赁型保障房大军，谁有胆子说，未来房租能上涨？捎带手，我吐槽一句经常看见的所谓“名言”。
老是有人用这句话忽悠人买房。其实仔细想想就知道完全是扯淡，既然悲观者永远正确，那乐观者就是永远错误的了？这就已经够扯了，另外胜利凭什么会永远属于错误的人？恕我完全不能理解。胜利跟悲观乐观没关系，应该属于判断正确的人，自我麻醉并不解决问题。盲目乐观只能把多年积蓄拱手送人，就像现在接盘的人一样。下次谁再用这句话忽悠你买房，先给他两个大耳光。
4.所以说，到最后你会发现，租售比根本就不重要。你对未来房价的判断，主要取决于你对未来经济的判断。过去的二十年，正是经济发展的奇迹，造就了房价飞涨的奇迹。那么，未来数年的经济发展情况，你有多少信心？央行是有信心的，或者说，他必须有信心。所以他说“假定未来仍能长期保持这样的租金增长率”，而完全无视房租已经下跌超过一年的事实。很多唱多的博主只看后半句，而视假设条件于无物。这就是传说中的断章取义吗？
央行做这件事的目的也非常明确，并没有藏着掖着，专栏最后一句“通过更多社会资金的投入，建立可持续发展的商业模式，支持存量商品房去库存”说的再清楚不过了。什么叫“社会资金”？就是老百姓的钱。央行就是希望老百姓拿钱去买房，以达到“存量商品房去库存”的目的。去库存是最高层会议多次提及的工作，肯定要完成；而去库存又是件非常难的事，7亿库存，全指望政府收储并不现实。所以，一定要想办法发动群众，万众一心，才能完成这艰巨的任务。只是这事儿做的，按我们北方的说法，未免不够讲究。靠忽悠不明真相的群众接盘，那跟那些唯利是图的博主有何区别。房地产的发展，终归还是要符合经济规律，该出清出清，该阵痛阵痛，要化解过去多年的顽疾，区别不过是痛苦的时间长一些还是短一些罢了。
