前几天，我在希腊每日报上看到了关于希腊不同城市房价存在巨大差异的新闻，位于希腊西北部边境地区的卡斯托里亚（Kastoria）是希腊房价最便宜的城市：

今年上半年，在希腊全国平均房价在继续保持上涨态势的背景下，卡斯托里亚4-6月的房价（要价）居然下跌了3.3%——卡斯托里亚的平均房价为每平米566欧元，购买一套80m²左右的公寓，仅需要4.5万欧元。

在希腊，平均房价（每平米）集中在600-800欧元的城市还有很多。我简单估算了一下，房价（要价）低于1000欧元/m²的住宅，至少占了希腊住宅的三分之一。

我去过卡斯托里亚，这是一个很漂亮的小城市，生活节奏很慢。在这里，我想简单解释一下卡斯托里亚的房价为什么会这么便宜：

卡斯托里亚这个人口仅有数万人的小城，并不是以美丽的湖畔风光和拜占庭式建筑而闻名，而是以皮草而闻名。作为希腊皮草产业的中心，卡斯托里亚已经存在了数百年，可以追溯到奥斯曼帝国统治希腊时期。1990年以来，随着动物保护运动不断深入人心，欧盟国家的皮草产业日益萎缩，卡斯托里亚成为欧盟国家中仅存的皮草制作中心——希腊也是少数几个尽管受到国内外动物权利组织的压力仍允许皮草动物养殖、皮草加工和皮草出口的欧盟国家之一。

希腊的经济支柱是旅游业和海运业。卡斯托里亚（Kastoria）的确是一个非常美丽的小城，但由于其靠近希腊和阿尔巴尼亚边境，交通非常不便，很少有游客前往卡斯托里亚旅行，所以卡斯托里亚并没有获得希腊旅游业发展所带来的红利。

长期以来，卡斯托里亚的支柱产业是皮草业。在过去几十年，卡斯托里亚的皮草业在不断萎缩。这意味着当地的年轻人无法在当地找到一份不错的工作，只能离开卡斯托里亚前往希腊其他城市甚至其他欧盟国家发展。当地的支柱产业在萎缩、当地的年轻人在流失，当年的房价肯定会随之下降——换句话说，一个区域的房价能否保持坚挺，既需要有良好的支柱产业（经济基础），又需要有人口基数（人口流入），希腊如此、中国（未来）也如此。

希腊经济落后地区的年轻人，会前往希腊经济发达的地区，寻找工作和发展机会，这既是经济和社会的发展规律，也是人性使然。希腊年轻人前往的地方，除了雅典所在的阿提卡大区，还会前往旅游业发达的南爱琴海大区——闻名世界的圣托里尼岛、萨摩斯岛、希罗斯岛、罗得岛等岛屿，都属于南爱琴海大区。

霍庆川2024年7月22日于浙江绍兴