从2023年就盘旋在购房人心中的神地块，终于在昨天下午尘埃落定。

昨日经过4轮竞价，西北旺镇HD00-0411-0055、0058、0064、0072地块由海开控股以约8.03万/㎡楼面价元总价拿下永丰南地块，容积率2.2，溢价率1.5%，永丰南项目未来的销售指导价9.3万元/平米。

在归属确定的瞬间，坊间传闻地块的户型面积：110㎡-170㎡，2.2的容积率可做高得房率的11层左右小洋房，对比的翠湖板块容积率1.8，已经确定140㎡-165㎡全精装交付四居，而永丰南目前对于精装的标准，还仅存在购房者的猜测之中。

按9.3万/㎡销售指导价算，永丰南总价范围在1000万-1600万之间；翠湖8.5万指导价，总价1200万-1400万间。相对来说永丰南买入门槛更低，总价上限更高，但又不至于和套均2300万起的香山樾打成竞品，整体建面选择在西北旺一带设计合理。

和翠湖地块相比，永丰南的区位综合条件尽管有垃圾填埋场的硬伤，但整体城市界面守着16号线永丰南地铁口,往北走就是集产业和商业一体的中关村壹号,往南走不远就是近期开业的西北旺万象汇，医疗上有海淀北部医疗中心，文化方面故宫博物院北院也在修建中。

而翠湖目前则依然是规划待建的状态，从土地拍卖到项目交房以及周边配套交付，起码要经历保守3-5年的周期，等待完全建成则需要10年左右，论现有居住价值：永丰南＞翠湖，而产品品牌上，海开的知名度还是要略弱于中海。

在假设实际使用面积没有黑科技突破的情况下，永丰南现存有两大问题：一方面就是它有约12.4万/㎡的商业建面,约为已开业的西北旺万象汇购物中心总面积1.6倍，未来只能以租赁形式开发,而海开目前没有过任何大型商业体的运营经验，因此若将自持部分只能按将自持商业成本全部计入住宅面积的极端楼面价计算方式，8.03万/㎡和9.3万/㎡指导价间的最低缝差仅1.27万/㎡，相比翠湖2.2万/㎡的利润缝差，可以说微乎其微，而眼下的市场环境，又让它很难以高于指导价的浮动价格出售。

针对这种利润的困难，通常房企的解决方案包含大户型bjz等，第二种，就是在得房率上做文章，因此永丰南的户型，我认为可以期待下。

第二点，就是周边二手房成交价带来的影响。前面说到永丰南的总价，只要做好户型排布，比如拉高110㎡三居、150㎡以下四居的比例，还是有望在新房市场给自己创造一个不内卷的环境。

但从区域二手房成交来看，某近期交房的新盘二手房价格略微倒挂于开盘价，对周边新房也产生了不可避免的影响，而这份影响谈及心态崩塌还略早，毕竟客观看待幸福里目前只是少量房源成交出现低于开盘价的情况，而非社区乃至区域次新的普遍下跌，后期观察市场变化，未尝没有可能出现回调。

其次即便二手破发挤压新房倒挂空间，也不影响新房买家在现有项目中择优。毕竟市场是起伏变化的，政府长期放任房价大幅下跌的可能性不大，其次即便政策端停止释放利好，市场指针的自身作用也依旧存在，没有承诺永远涨的片区，也没有保障不会价格下跌的房源。择优的意义是，涨时能立潮头，跌时能够落得相对缓慢。

从当下政策端所反映出的态度来看，京楼已不停留在单一看涨和看跌的估值属性中，当前的主旋律是自住，也是个人决策的最大前提。如果您对海淀的楼市有兴趣了解，也欢迎私信，备注”海淀“进我们的区域群一起交流~