一开始，我们的确是想要朝着新加坡的方向发展，可后来的事情我们都亲眼见证了。

新加坡房价的稳定，依赖于新加坡对房屋供应量的把控。新加坡1966年颁布的《土地征收法》规定，新加坡出于公共利益需要可以强制征地。

该法案让新加坡可以只动用少量的资金就能够获得大量的土地，从上世纪60年代到2000年初，新加坡拥有的土地从40%上升到了近90%，在这样的前提条件下，新加坡开始推动非营利性的“组屋计划”。

这是新加坡全民居者有其屋的根源。

但新加坡不是一开始就能够让所有人都住进质量好、又干净的房子的。

60年前刚刚成为一个独立国家时，新加坡是东南亚最贫穷的城市之一。当时有四分之三的新加坡人居住在过度拥挤和肮脏的贫民窟中，那些破烂的铁皮房子一度被称为“占屋”。

到今天，新加坡从东南亚最贫穷的城市之一摇身一变成为一座富裕的现代化城市；600万新加坡人约有一半居住在由政府建造的优质高层公寓中。

和大多数人对公共住房项目的印象完全不同，这些受到新加坡政府补贴的公寓通常采光明亮、通风良好。

2020年新加坡人口普查显示，78.7%的新加坡居民住在由政府提供的组屋里，16.5%的新加坡居民居住在私人公寓或别墅中。

这就是新加坡国父李光耀的“全民居者有其屋”理念。

由于新加坡不以盈利为目的，因此新加坡市面上80%的房子价格都非常便宜，且新加坡每年都会按照新增人口比例向市场投放接近成本价的组屋，因此除非新加坡混凝土、人工价格突然暴涨，否则理论上新加坡的组屋价格变化就是通胀而已。

除此之外，为了满足不同新加坡家庭的需求和预算，新加坡建造并销售各种被称为建屋发展局组屋的公寓。这些建筑物的高度各不相同，公寓的面积则从32平方米到130平方米不等，大的户型有三室两卫，同样还有适合几代人同住的四室三卫户型，面积为115平方米。

新加坡的组屋计划，是许多新加坡人感到最自豪的地方，这些组屋往往十分干净且维护良好，较旧的大楼定期也会进行整修。

本月卸任的新加坡总理李显龙在向全国发表的最后一次讲话中表示：“这就是为什么新加坡与世界其他地方的公共住房项目不同，我们的组屋永远不会变成贫民区或贫民窟。”

早在20世纪40年代末，新加坡就开始建造保障性住房。新加坡在接下来的十年时间里建造了2万套补贴公寓，但它们还不能满足当时160万新加坡人的需求，到1960年新加坡组屋计划开始后，又新建了3.1万套公寓。

1964年，新加坡推出居者有其屋计划，这是新加坡公共住房政策的基石；新加坡国父李光耀认为，在这个没有共同历史的移民国家，每个人拥有住房，将让每个新加坡人都有自己的一份根基。

几年后，为了帮助更多的新加坡人拥有自己的房子，新加坡还允许人们使用退休金中的积蓄，来支付公寓的首付款和每月按揭分期付款。除此之外，新加坡还引入了其他项目和赠款来帮助低收入家庭买房。

到了1985年，几乎每个新加坡人都住在自己的房子里。

这一点，新加坡领先我们几十年不止。

除了价格便宜的组屋，在新加坡，根据家庭收入的不同，符合条件的首次购房者家庭还可以获得最高6万美元的住房补贴，相当于人民币43万元。

如今，新加坡的人均GDP高达8万美元，比美国还要高，由此可见一个国家的经济强盛，发展房地产的商业化并非是必然选项。

对我们来说，新加坡是一个榜样，也是我们二十年前就应该学习的对象。

1978年，高层访问了泰国、马来西亚和新加坡，随后就印发了“亚洲四小龙的经济是怎样迅速发展起来的”等四份简报。

访问新加坡时，就特别提到了新加坡在城市建设、环境保护和解决公共住房问题等方面的经验，于是乎到了1982年，城市土地从此归国家所有。

这给后来我国的房地产、基建的发展提供了良好的基础，当城市土地开始归国有的时候，土地资源变成了非常廉价的一部分，这个时候我们发展基建和房地产的成本就变得非常低。

但低成本的土地资源，却并没有带来新加坡那样的低房价。

在引入市场经济之后的很长一段时间里，我国的GDP平均年增长速度都超过10%，收入连年上涨，城市化进程也逐步加快，但在当时住房问题依然悬而未决。

原因其实也很简单，因为当时的房地产是不赚钱的。

在当时，房屋的建设主要还是靠事业单位来完成，钱由企业想办法，房子就是对员工工人的福利，对企业来说，当时建房某种意义上就是“建一套、亏一套”，私人在当时虽然也可以买房，但由于必须要全款买房，因此房地产一直没有发展起来，不管是公共住房建设还是地产商业化。

真正买房能够贷款的，那已经1997年的事情了。

1997年是历史性的一年，这一年发生了亚洲金融危机，一定程度上引发了外商投资增速放缓，到了1999年，外商投资甚至减少了11%，在这样一个大背景下，“加快住宅建设”被提示日程，以刺激经济增长。

一开始，房地产的商业化进程，就是符合“大局观”的。

“加快住宅建设”既能够改善居民住房，又能够刺激经济增长和消费，因此央行在1997年颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，一年后23号文出台，要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

就此，住房分配进入历史舞台。

但在当时，新加坡的组屋模式并没有被人遗忘。

23号文强调，住房分配货币化不是要每个人都住一样的房，而是要让高收入家庭购买商品房，中低收入家庭购买或者租贷经济适用房，低收入家庭租贷廉租房。

这个理念和新加坡的组屋非常接近，也就是这个时候，万达、万科开始进入高速增长时代。

以今天的视角去看待23号文，我们就很容易发现，后来我国的房地产市场走向变成了所有家庭全部购房商品房，这背后当然不是我们都变成了高收入家庭，更多中低收入家庭贷款三十年负债累累，房地产见证宏观经济一路高歌猛进，但也留下了“一地的风险”。

到了1999年，个人住房贷款条件进一步放宽，贷款年限最长可达25年，一年后，“单位分房”这个词走进历史。

在那个年代，金融和贷款，对大多数人老百姓来说还是一个高度陌生的词汇，有勇气胆子大的，靠着贷款买房轻松走上人生巅峰，而等到普通人开始觉醒贷款买房时，房价早已经高不可攀。

2001年，“温州炒房团”正式诞生，也就是这一年，全国的个人住房贷款余额从1997年的200亿上升到了6600亿，短短四年时间，个人住房贷款余额飙升到了一个瞠目结舌的数字。

“房奴”这个词应运而生。但初代的房奴无疑是幸运的，尤其是在2005年前后，虽然一开始还贷有压力，但收入和房价都在连年上涨，所以压力也越来越小，甚至还会有没多买两套的情绪。

这个时候，我们和新加坡的组屋模式已经越走越远了。而一开始提到的23号文中的内容，中低收入家庭租贷或购买经济适用房，低收入家庭租贷廉租房，也早一去不复返。

23号文中的内容明确指出，房地产方向是商品房、经济适用房和廉租房齐头并进，但此时就只剩下商品房一枝独秀，这显然有悖我们最初对房地产的预想。

为什么商品房会一枝独秀？为什么我们偏离了经济适用房和廉租房的新加坡模式？

94税制应该是很重要的一个变量，该变革弱化地方的收入偏向头部，头部多了，地方自然也就少了，因此为了平衡，土地方面的收入就留给了地方。

当GDP的增长越来越成为地方的考核指标时，一个最简单拉动GDP的办法就是卖地，土地出让金加上一些税费，房价的60%-70%都是地方拿走的，从这个角度而言，地方也就没有较强的意愿去降低房价，或者多建经济适用房。

就此，我们和新加坡的组屋模式走上了截然不同的两条道路。

房地产问题，与其说是房子问题，不如说是结构性分配问题。

土地学习新加坡，城市土地归地方所有，土地资源对地方来说变成了廉价资源，但对整个市场而言，土地资源又是稀缺品。

结果变成了，土地价格越来越贵，房子价格越来越高，地方获得的土地收入占比也越来越高，哪怕是到了2022年，一些千万级人口大城市卖地收入依然占到其财政收入的50%以上。

钱去了哪里？

回顾房地产市场的发展，我们多次限制，又多次放开，之所以这样做，原因其实也很简单，因为房地产本质上已经和我们的宏观经济深度绑定，甚至是被绑架，导致我们对房地产又爱又恨，却也演变成了离不开的局面。

由于土地供应掌握在地方手里，这也导致我们的房地产哪怕面临下行，也不太可能出现类似日本那样快速下跌的情况，今年4月份，我国一线城市二手房价下跌近10%，这已经是一个非常强烈的信号。

当房价不再坚挺，甚至不再能够为地方收入提供过去那么大的裨益时，我们可能才会看到，我们的房地产市场慢慢接近新加坡的组屋模式。

今天学习新加坡的组屋模式当然不会晚，但和二十年前相比，我们得到了一些，也失去了一些；房价是刺激经济增长的良药，这没错，但某种意义上也是以透支居民消费能力为代价的。

三十年房贷，透支的就是未来三十年的消费潜力；增长是有代价的。这句话用在房地产市场，更无比贴切。

房地产的泡沫不仅仅在于资产价格高，还在于房地产的供应量和库存，以及掏空钱包购房贷款负债的一代代“房奴”们，房企和个人，房地产市场的价格和供应，几个问题交织在一起，叠加今天的人口结构性变化，共同构成了一个近乎无解的局面。

新加坡的组屋模式显然更具备长期主义的勇气，任何时候的高速增长背后，其代价和高速增长的幅度很可能是成正比的。

当高速增长一去不复返，代价也可能才刚刚开始。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切，好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。