今年的两会落幕了。

每年两会都是信息量的「风暴期」，今年政府工作报告让我get到一个新信息：全国都市圈建设要发力了。

跟咱老百姓有啥关系？1小时通勤圈要来了!

1小时？足够南宁人城东到城西了，大部分人生活半径都在半小时以内。对生活品质要求高的，工作、生活、社交、购物都装在15分钟内，相当舒服了。

咱回到楼市，如果把这个范围划定在青秀区，15分钟到万象城的楼盘不少。但对纯改的老铁来说，这个范围内想要别墅，还在合理价格内，能选的真的很少。

但最近有一个项目引起了我的注意，它打着10分钟万象城别墅的旗号，还释放出200万+的劲爆价，到底是噱头玩家，还是搅乱市场？

青秀别墅+200万起

这个「组合」太炸眼！

不说别的，光「青秀别墅」和「200万+」这两点拎出来就够有杀伤力。

了解市场的老铁们知道，这几年青秀在售的别墅新盘屈指可数，最差的也要350万+/套起，对于入门级纯改客户来说相当不友好，基本与别墅产品无缘。

够不着别墅，退而求次选高层大户型？算算青秀区这些在售的高层大户型，地段品质不错的，价格都不低，140平的户型一套算下来也要近300万，性价比不高。

如果你的预算在200多万，又想踮脚够一够别墅类产品，那么大华语山算是一个突破口。

这么形容吧，几乎等于用经济舱的票价坐上了头等舱。放在整个青秀区，大华语山200万+的别墅，都是独一份。

说了那么多，项目在哪？民族大道上。

不瞒大家，我这次踩盘是打车去的。我叫了个滴滴，从万象城到大华语山售楼部也就10分钟左右。路上滴滴师傅闲聊说来过几次，民族大道和仙葫都走过，民族大道可好走太多了。

从大华语山去万象城，就是沿着民族大道一脚油门的事，且只一个红绿灯。去山姆会员店约5分，到东站也约10分钟。换在青秀区别的板块，距离看似近，但路绕红绿灯多，出行成本也不低。

在我看来一个项目位置好不好，只取决于你的日常生活半径，地理属性并非决定因素。就像我上文说的15分钟生活圈，在这个范围内能够满足工作、生活、社交、购物等各方面需求，那它就最合适。

老铁们也清楚，近十年来民族大道头排的别墅项目，一只手都数得过来，卖一套少一套。

大华语山所在的民族大道东延板块，是青秀唯一滨江别墅板块，也是南宁一直以来的低密高端居住板块。

长达20公里的江岸线，除了青秀山外唯一的半山景观，还是南宁三大半岛之一，优越的生态景观资源从一开始就注定了它低密改善的定位。

龙胤花园、江山麓府等数十个高端别墅盘高度集中在此，又聚集了大量千万级别墅，有人说它是南宁富人区，也间接证明了南宁人对它价值的认可。

加上中海、招商、荣和等大牌房企相继进驻，不约而同打造的高端改善产品，把板块居住氛围纯度直接拉满。

平正靓「all in」高分选手

纯改选项里的第一梯队

或许有老铁会问，价格很nice，位置很OK，但其他方面会不会很拉垮？

平时有老铁来问我怎么选楼盘，我的回答都是看需求。每个人需求不一样，衡量楼盘好坏的标准也不一样。

就像去年国务院提到的：下力气建设好房子。什么是好房子？不同面积，不同价位上都有不同的好房子。

一言概之，各方面条件都适合你的，综合素质最优的，就是最好的房子。如果把这个标准放在大华语山上，会是怎样？

我试着以入门级纯改购房者的几个需求角度来分析一下这个项目。

1.价格合理，置换压力小。

大华语山这样价格友好的凤岭高价别墅「平替品」，既实现了改善功能需求，又保障了置换后的生活质量。价格在一个相对可以承受的范围内，同时实现生活品质的跃进，才是成功的置换。

大华语山售楼部实景图

2.纯粹指数越高，居住环境越好。

把大华语山拎到市场上一众高低配的改善楼盘里，它应该是「鹤立鸡群」的存在。

约66亩的地块，1.5的低容积率，别墅配比高达50%。从项目总平图可以看到，整个地块只规划了六栋11层洋房，剩余全是别墅，是一个改善指数相当高的低密别墅区，放在整个青秀也不多见。

大华语山项目效果图

这样产品配比之下，居住氛围、邻里素质，圈层交际更纯粹。加上整个项目只有459户，相当于人均可拥有0.1亩的空间，户户之间的私密性拉到最大。不管是居家还是出入，被打扰的几率很低。

3.空间更大之外，还要贴合家庭需求。

对入门级纯改客户来说，这并不是终极置业。大华语山对产品的考量上，更侧重于符合居住者当下人生阶段，以及空间是否能满足家庭成员生活所涉及的使用场景。

看完样板间我总结了几个大华语山别墅在产品上的不同点：

①外立面相当亮眼。

大华语山别墅的外立面，让我第一眼就觉得眼前一亮。

不同于市面上大多别墅的中式暗沉色系外立面，大华语山选择了时尚摩登路线。以米白为主色调，搭配深色金属线条，整体色系明快年轻，都市气息十足，符合入门级纯改客户人生上升期的朝气蓬勃。

大华语山合院别墅外立面实景图

②使用面积超乎想象。

大华语目前在售的别墅产品分别是建面约141、154㎡的山峦小院，建面约179㎡的合院别墅。

大到什么程度？每栋都做到地上四层地下两层，超高拓展性。

建筑面积179㎡的合院别墅，实得约500㎡面积，赠送面积高达近300%，相当于花1套房的钱得到了约3套房的的使用面积。

大华语山179㎡合院别墅实景图

建筑面积154㎡的山峦小院，超410㎡的实得面积，几乎都呈现在地上4层，完全可以媲美市面上300万+的别墅产品的使用空间。

在户型设计上，这个154㎡山峦小院也让我惊喜颇多。

一楼客厅可以实现双面全落地玻璃采光，与私家花园无缝互动。约45㎡的私家花园，庭院BBQ、小桥流水、养花种树......做一个惬意的城市花匠。

大华语山154㎡山峦小院样板间一层客厅实景图

二层可以设计成全南宁别墅中少有的双厅双卧室双卫生间的双套房，让孩子拥有更多私密空间。

双卧之外的开阔式空间布局，轻松解决孩子玩具摆放问题。当然，还带露台，露台还可以再拓。

大华语山154㎡山峦小院样板间二层亲子空间实景图

三层约70㎡整层超大主卧套房，大衣帽间、超大独立洗浴间，连接超大主卧空间，看得我直呼一声哇塞。

没错，剩下的空间还是露台。约25㎡的超大露台，可以想象一下住在超五星级顶奢套房的体验。

大华语山154㎡山峦小院样板间三层主卧套房实景图

四层除了书房，一整层的双向星空露台，想怎么用全看你自己。

大华语山154㎡山峦小院样板间四层超大露台实景图

聪明的你一定已发现这个户型的特别之处了。

首先，一层带院子，地上其余每层都有露台，是目前在售别墅类产品中唯一能实现前后采光，通透明亮的户型；其次，每个空间都非常开阔，意味着可根据当下使用需求来布局，不需大费周折改格局；再次，功能齐全又相对独立，调整起来更灵活；最后，可拓展面积高、成长性高，居住舒适度提高一个level。

大华语山154㎡山峦小院户型图

在我看来，纯改的意义就在于拥有更大的居住空间，同时在空间使用上更得心应手，也是在居住生活、人生境界上的一种进阶。

大华语山别墅实景图

约141㎡山峦小院和约179㎡的合院别墅也有很多别出心裁的地方，感兴趣的老铁们可以后续关注一下项目推出的设计师线上户型解读环节。

③有天有地户户院子露台。

户型之外，大华语山的设计也很有想法。目前市场上在售的别墅产品，户户有天有地，带院子带露台的并不多。

大华语山依托6.6米山坡地势，让南北两户山峦小院通过高低落差，实现户户有天地，户户有院子，户户有露台，同时做到前后双面通风采光，把别墅产品做到了极致。

大华语山别墅示范区实景图

综合以上几点来看，大华语山价格好、距离近、社区纯粹，产品也不错，几乎没有短板。对既要、又要、还要的青秀入门纯改客户来说，大华语山应该是你离别墅最近的一次机会。

「上海房企&本土国企」

所见所得准现房，靠得住！

至于判断一个楼盘靠不靠谱，老铁们应该已经心里有数。经过这波市场洗礼，大家逐渐掌握了一个「避坑」规律，买房首选现房，其次国企期房。

那么大华语山到底靠不靠谱？这得从它背后的两位开发者说起。

大华语山是由晟宁集团和大华集团合作开发的项目，晟宁集团拿地，大华集团入股操盘。

晟宁集团，全称是广西南宁晟宁投资集团有限责任公司，是南宁市青秀区直属平台公司，自带国企属性。背后资源硬核，山姆会员店、中国—东盟数字经济产业园等商业、产业的引进、开园背后都有晟宁的发力，实力可见一斑。

大华集团又是什么来头？通过几个标签可以了解它。

「上海老牌房企」

总部在上海的大华集团，有着36年的历史，是国内最早起步、最大规模的城市更新运营商之一。

目前在全国已开发运营八大平方公里新城。2014年至今，连续9年保持「三道红线」全绿档。2023年度大华集团全国交付29429套，涉及全国10个城市（乐居财经公布）。

「旧改排头兵」

90年代起做城建旧区改造起家的大华集团，一直坚持只做旧改和大盘。这类项目开发周期动辄十余年，不仅需要极强的耐心，还需要稳健的资金保障，也因此成就了现在不采取高杠杆、高周转模式，财务稳健的大华集团。

在大湾区，大华集团获得15个城市更新项目；在南宁，大华集团中标南宁青秀新竹、建政片区5300亩旧改前期工作合作单位。大华语山是大华集团南宁的第一个项目，未来可期。

「城市别墅专家」

旧改之外，大华集团还在全国30余座城市拥有已开发别墅建面超200万方，近5000户别墅业主。上海大华·珞斐墅、南京大华·香鸢墅等经典别墅项目都出自大华之手，被业内称为「城市别墅专家」。

从大华语山的别墅产品，就能看出大华造墅的不同之处，很前沿，很特别，很有诚意。

一个本地实力国企，一个上海房企大鳄，强强联合的大华语山，很难不靠谱。

如果再加上准现房，今年10月交房，风险是不是降到最低？

我在项目现场看到，除了示范区之外，被绿网围住的别墅楼栋，正在进行外立面施工，部分刚做好地下室顶板，地面堆放了大量的建筑材料，现场建设如火如荼。

大华语山工地现场实景图

现场工作人员透露，今年10月就能交房，只有少量会在明年交付。

感兴趣的老铁们可以先去项目实地看一轮，园林、品质、配套各方面一目了然。看满意再决定，7个月后就能交房入住了。

除了交房这个重要节点，我盘了一下所掌握的信息，今年大华语山其他利好节点也非常多。

①项目接驳民族大道的返程道路将于今年内开通，是片区重大交通利好，实现万象城10分钟来回。

②项目门口三青岭路将于今年拓宽，给业主兑现康庄归家之路的承诺。

③毛坯交付实体样板间和实景园林将于3月16日开放，所见即所得，展现项目兑现交付的能力。

④据悉，项目还将引进超市，并于年内开业，填补区域商业空白，提高业主日常生活便利性。

2020年10月拿地至今的大华语山，在市场上发声一直不多，之所以甘做楼市「小透明」，我认为大华语山在偷偷「憋大招」，想厚积薄发杀市场一个「措手不及」。

很显然，经过沉淀的大华语山今年进入了成熟兑现期，可以说是现在的大华语山是有史以来最好的大华语山，也是拥有它的最好时机。

这段算送的

刚刚闭幕的两会，又提到了未来房地产发展的方向，继续完善「保障+市场」双轨住房供应模式。两极分化下，改善产品一定是未来市场主流。

从凤岭北改善新盘相继大热，青秀重回楼市顶流这一现象可知，主城区依旧是改善的主场，改善需求仍在，产品竞争也白热化。

南宁现在的别墅价格已经很实，在青秀区，卖掉手中的老高层就可以置换一套6层合院别墅，好好善待自己和家人，大华语山可能是唯一的选择，现在这个机会就摆在眼前。

最后，悄悄告诉老铁们，这次我拿到了一个独家房源，别墅199万起/套的福利价，真的不能再超值了。要不要抓住机会，就看你的了。