每年一到3、4月份，乍暖还寒，气温不冷不热，微风不急不躁的时候，就特别想和春天来个亲密约会。

每年这个时候，房地产的「小阳春论」又会摆上台面大谈特谈。

房地产的「小阳春」是什么样的？

其实，小阳春的本质，是秋冬季+春节年度需求滞后的累积。

冬天气温冰冷，出门看房不易，尤其是买房这种大事，很难凑齐一家人看房。而过年后，气温回升、春暖花开，喜气洋洋的人们走出家门，手里有年终奖（工资）结账，也容易凑齐家里的六个钱包，共同支持买房，叠加开发商的宣传效应，共同造就了地产「购房节」小阳春。

2024年，南宁楼市，有小阳春吗？

人人都在盼的小阳春，有点苗头了

其实，自从2月下旬LPR下降25个基点，南宁房贷利率来到3.35%那天开始，南宁楼市会不会出现「小阳春」就一直是大家最关注的话题。

当然，降息之后一周，我也深入市场一线，写了《3.35利率之后，南宁楼市的真是情况出乎意料！》

不过，楼市就像南宁的天气一样说变就变，昨天还是艳阳高照，今天就下起了雨，明天说不定就是回南天。

进入三月，我深入南宁楼市一线，发现，南宁楼市的情况又有了新变化。

首先，朋友圈刷屏热销的楼盘多了起来。

即使是去年的金九银十传统旺季，也没几个房企在朋友圈刷热销海报，这红红火火的氛围，确实已经很久没有见到了。

有成交，当然也有人气。

其次，很多售楼部开始热闹起来。

月初的时候，我在西乡塘踩盘，即使是工作日的上午十点，安吉万达旁边的新希望锦官府售楼部也有三组客户。

工作日的中午一点半，凤岭北某精装项目的洽谈区基本坐满。

最近打出1.4万/㎡任选的青运村，当仁不让地成为上周末人气最高的售楼部之一。置业顾问告诉我，仅9号一天就接待了超过60组客户，一周成交超过20套房源。我在现场逗留了大概十五分钟，售楼部有约10组客户在看房。

3月9日青运村售楼部

五象热门楼盘北投时代售楼部也挺热闹，9号下午4点现场有约8组客户，即使天公不作美下着小雨，依然不断有客户冒雨来看房。

3月9日北投时代售楼部

要知道北投时代自从面市以来价格就非常坚挺，鲜少做促销，在五象「价格战的厮杀」之下，依然保持着不错的人气，比较难得。

当然，不仅南宁楼市，把目光放眼全国，很多地方也出现了「小阳春」行情。

香港「撤辣」后4天的成交量，几乎追平2月整体一手住宅的成交量；

广州节后一周，新房成交717套，环比上升46%；

南京3月3日当天新房报备突破6000组；

北京二手房一天成交1000套……

不过，相似的配方，熟悉的味道，去年这个时候，全国也迎来了一波「小阳春」行情，但是很快市场就回归冷静，今年的这波行情能持续多久，尚不好下定论。

从区域分化到板块内部分化

想靠板块IP吃红利已不可能

说句实话，市场有没有小阳春重要吗？对购房者来说，「小阳春」来了，开发商看到市场转好了，就想着涨价了。

或许，只有开发商和卖地的最乐于见到「小阳春」。

当然，写这篇文，我还是希望能给最近或者计划今年买房的老铁一些实用的消息，特别是当下，南宁楼市正站在一条十字路口上，楼市的风向到底会往哪吹？想买房的老铁们一定要心里有数。

一进入3月，南宁楼市已经打响了第一轮「价格战」，并且和以往不同的是，今年的「价格战」的「枪声」是从核心板块响起。

南宁楼市出现了「混乱」的一幕。

首先是板块的价格体系被打乱。

过去，南宁市场的分化是区域的分化，板块的分化。形成了以总部基地、蟠龙、五象湖、五象三中、凤岭北、凤岭南滨江等为代表的楼市热门板块。

伴随着板块的热度，很多楼盘吃到了板块的红利，比如，过去只要和五象湖沾边就好卖，也因此诞生了一批「红盘」。

如今的市场是什么样？

总部基地板块的价差被拉到了5000元/㎡，有人卖1.4万/㎡、1.5万/㎡，也有人打出9字头的房源。

五象三中板块的「地板价」是某安置项目的8字头现房，有国企盘1.05万/㎡，也有2万+的天花板在傲娇，价差超1万元/㎡。

五象三中板块某项目打出8字头

主打改善的凤岭北，有号称3.5万/㎡的高端改善，直线距离不到2公里就有1.3万/㎡的亲民盘，价差超过2万/㎡……

如今，南宁楼市的分化变成了板块内、楼盘间的分化，想顶着热门区域的IP吃红利、浑水摸鱼实现溢价挣快钱已经成为过去式。

资源的重新分配和楼盘自我价值的定位是楼市接下来的新赛道。

其次，是二手房和新房的成交、价格「乱战」。

先给老铁们看一组南宁市住建局的数据：

刚过去的2月，存量商品住宅成交高于新建商品住宅成交，前者1504套，后者1261套，存量房比一手房多成交243套。

3月1-11号，存量房商品住宅成交714套，新建商品住宅成交616套，存量房比一手房多成交98套。

什么意思？

二手房的销量超过了一手房，这在南宁楼市是比较罕见的现象。

而另外一边，二手房的价格对一手房冲击很大。

品质感比较好的凤岭山语城前段时间就成交了几套单价1.1万/㎡的二手房，要知道，目前凤岭北的新房单价基本在1.3万/㎡起，价差超2000元/㎡。

五象神盘二十四城二手房甚至出现1.3万/㎡的价格，基本上和板块的新房价格相当，和巅峰期相比，算是「跌下神坛」。

这也就意味着：一手房价格作为二手房价格的风向作用开始减弱，市场价格在进行深度调整。

就是在这样的市场调整期，有些项目已经按捺不住，趁「乱」行事。

比如五象湖某楼盘，在没有任何利好的情况下，对外报价上涨了1000-2000元/㎡。

还有的楼盘拎不清，精神状态堪忧，得了「名校妄想症」，甚至打出了XXX楼盘二中校区这样荒唐的名称……

市场在调整，不代表市场就能让你为所欲为。

对购房者而言，调整期是坐收渔利的好时机，对开发商而言，更是考验房企格局，操盘水平的时候。

2024年买房

2个趋势你得心里有数

看到这，可能很多老铁已经开始迷糊了，买还是不买，该不该买在小阳春？怎么买？

经历过去一年，南宁楼市2个趋势越来越明显。

1、市场越来越看重综合实力。

说白了，不再单单图便宜。如果降价有用，南宁众多的边边板块，早就是销量之王了，价格早已不是市场考虑的第一因素。

过去楼市偏向投资心态，图的是底价足够低，未来还有空间。

但现在，涨价预期被打破，全新的买房逻辑形成，综合价值越强，才能撑住价格。

2、核心板块价值重新排序。

综合价值之下，板块之内楼盘的产品、地段、配套等综合实力，是重要考量标准。

对于买房人来说，小阳春的出现可能会涌现更多机会，但你的重点不应该仅仅是上车，选对板块、楼盘重要得多。

这段算送的

大家现在还相信小阳春吗？

去年小阳春还历历在目，三月的高潮让很多人兴奋了，以为2023又是楼市大年，但是现实却让人清醒不到两个月的时间，市场恢复了平静，甚至说回到冷清。

2023年南宁商品房成交数据

2024年，会不会重蹈覆辙？很难说。

这一年多来，我也发现了，这类关于市场、政策的文章，很多老铁都不爱看了。

因为很多人已经不会被市场政策和情绪轻易左右了。

楼市问题最关键的还是信心和钱包，但这两点怎么提升，现在还没有人出来说。