这两年，济南楼市房价分化愈演愈烈，甚至可以用疯狂来形容！

房价分化有多严重？同一个辖区，相同的配套，一路之隔，房价可以相差2万元/㎡以上！

这样的现象，是市场需求的真实体现，还是情绪误导的假象？

1、贤文片区，4万与1万多房价并存！

最能体现济南房价分化的区域，当属于济南楼市中火热的高新区贤文片区，也就是鼎鼎大名的齐鲁软件园附近。

这里的房价能相差多少？这里既有单价近4万的房子，也有单价1万多的房子。

最近，软件园西侧成交一套住宅，龙湖天奕建筑面积约177㎡的四室产品，成交单价约39220元/㎡。目前，龙湖天奕的挂牌价格普遍在4万元/㎡左右。

（龙湖天奕成交房源）

同样是在贤文片区，同样在软件园的西侧，龙湖天奕以南一路之隔，就是雅居园小区。它是高新区2003年前后建成的社区，整体品质在当时还算不错。而且，它紧邻舜华山公园，比龙湖天奕区位更优。但是，这里的房价与龙湖天奕相距甚远！

雅居园分为两期，其一期目前的成交价在1.6万元/㎡左右，与龙湖天奕可相差2.3万元/㎡以上；二期价格比较分化，目前挂牌均价为不足2.5万元/㎡，普通产品成交价为2万元出头，一些临山的山景房成交价可达3万元左右。

（雅居园一期成交价格）

需要指出的，雅居园以上价格都是较为正常的房源价格，它的一些差户型的价格更低！我们在某平台上看到，他目前很多产品的挂牌价格只有一万一二，但由于户型太烂，成交很是稀少，咱就不拿它做参考标本了。

（雅居园一期挂牌价格）

除了雅居园，高新区贤文片区还有一些更便宜的社区，比如位于会展国际中心西北侧的新生活家园南区，它正常住宅的挂牌价基本在一万四五左右。

（新生活家园南区挂牌价格）

而价格高的社区，除了龙湖天奕还有仁恒奥体公园世纪，目前挂牌均价在3.7万元左右，成交价在3万元-3.4万元之间。

整体来说，现在的高新区贤文片区房价悬殊很大，有1万出头的房子，也有4万块钱左右房子，一个刚需到极致，一个高端到绝顶。

2、刚需、高端价差可达1倍

除了高新区贤文片区，济南还有很多区域有类似情况。整体来看，在同一个区域内，刚需、高端产品的价格差距可达1倍左右。

比如，历下区的科技城片区。这里位于CBD以北，也就是原来的丁家庄附近。在很长一段时间，这里并不是很高端的区域。

但随着近两年众多知名开发商入住，这里的房价直线飙升。目前，片区内销售的保利珑誉、中信泰富玖著、三发和岳府价格已经达到3万左右或以上。

同时，片区大部分二手房社区价格上涨不大，一些2010年以前建成的社区价格在1.5万元以下，一些2015年之后建成的社区价格在2万元以上。

再比如，历城区的莲花山片区，也就是东绕城高速以西、旅游两侧区域。

这里价格最高的楼盘是旅游路以南的龙湖云峰原著，其二手房挂牌价格基本在3万以上，不过目前还没有成交；新房方面，这里有一个很火的楼盘-仁恒滨河城，它在售产品价格基本在两万二三以上，大户型产品价格可达2.5万。

（云峰原著挂牌价格）

对比区域价格较低的楼盘，融创文旅城，其一期高层产品点翠园、兰亭苑，挂牌均价1.5万元左右，实际成交价格在一万三四左右，个别成交价格甚至低至一万二三。

3、高端产品太少所致？如果高端楼盘多起来呢？

相同的区域，相同的配套，房价相差一倍以上，甚至价差2万/㎡以上，这是什么情况？

所谓存在即合理，价差这么大一定有它的原因。既然区位、配套相同，价差这么大，那当然是因为产品原因。

济南楼市的产品在不断改进，这两年有了新的进步，高端产品有了一些比较普遍的特点：

社区大门越来越豪气，进入社区有进入星级酒店的奢侈感；外立面颜值高，采用金属、石材外立面；阳台采用采用超大落地窗，视野开阔震撼；户型更加奢阔，以超大户型和震撼视觉体验吸引高端买房人。

这些改进确实讲济南楼市产品提高到一个新境界。但在我们看来，仅仅凭这些不足以撑起一倍价差、甚至更高价差的房价。

我们觉得吧，高端产品能有那么高溢价，主要原因还是一个“少”。因为少，所以稀缺，供不应求，有钱人又不差钱，为了一个“豪”，多拿一倍的钱不是事儿！

展望未来，对高端产品能否继续高歌猛进，我们持怀疑态度。

主要原因是，现在所有开发商都看到了：刚需产品太难搞了，利润率低且不说，而且刚需韭菜被割得伤了元气，数量跟不上了，简单说就是既没价也没量；高端产品则不同，简直是火爆，不仅赚得多，卖得快。

如此，大家都去开发高端吧！所以我们看到，济南楼市高端产品的供应正在放量，而且未来可能会继续。

任何事情过犹不及。也许在不久的将来，考验济南有钱人数量的时候就到了。有钱人钱多，但不傻，如果高端产品供应充足，其对刚需产品的溢价率就要下降了。

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