身边一个老友，前不久刚卖掉了山北万宝城旁边的房子，21年市场高点的时候摇号买到的。

顶着6.3%的房贷利率，2万单价的房子，当时梦想着交付起码能看到3万，残酷的现实是他亏本了。

1、东湖是谁？在哪里？

东湖新城在哪里，都知道杭州有西湖，我还知道大江东在造一个东沙湖。不知道从什么时候开始临平山北叫东湖新城了。

21年市场高点的时候，各区域大笔一挥，数十个产业新城就匆匆上马了，看过我前面文章的都知道，我对于大多数新城都是非常悲观的态度。

东湖新城就是各大新城中的一个，东湖不是湖，只是临平山北的另外一个代号。

一条九号线，串联起了临平大多数板块，临平的老城区发展早已接近饱和。

所以乔司翁梅南融杭州，向北规划东湖新城连通临平山北，超山等区块，建设一个产住融合的新区。

在一众2万价位板块中，东湖新城的基础是很扎实的，过去这里很多楼盘都很抢手。

限价从17000逐步提升到了22600后，性价比变得虚无缥缈。

一片火热中凉意四起，东湖新城转凉是从什么时候开始没人知道。

有可能是柏悦中心交付的那一天，也有可能是限价涨到22600的那一天，还有可能是大量商改住官宣的那一天。

2、即将成为临安的临平

临平从余杭独立之后，需要完全靠自身造血，余杭有未科，萧山有世纪城，而临平的产业只有山北北的一片工厂。

余杭的楼盘会讲我们未科有多厉害，萧山的楼盘会讲我们世纪城房价有多高，临平的楼盘只能讲我们9号线做地铁就能到钱江新城。

这是一个区域的问题，一个泱泱大区，内部无法实现产住融合。整个临平区域内没有明星板块效应，犹如一潭死水。

加之2020-2022年的市场超高供应，让很多板块的需求提前透支。

东湖新城仅21年一年卖掉了超8000套住宅，近三年卖掉14000套，对比下来发现勾庄其实没有那么可怕。勾庄-希望就在不远的前方

整个临平区内产业人口不足，前两年透支性供应，导致地缘性客户已经不够，只能是争抢城区外溢购买需求。

临平山北、崇贤、星桥和翁梅这四个板块同台竞技，东湖新城没有明显优势，反而客观距离主城区最远。

当一个板块只能靠外溢，并且不具备额外优势的时候，在下行市场除了更便宜没有别的出路。

随着艺尚小镇边上的低密卖完，又一个尴尬的事情出现了，临平区全域所有新房都卖的很慢，所有楼盘都不需要摇号，这是一个很致命的问题。

各区域新房隐形库存去清周期

我大胆预测，临平接下来的土地供应会和临安富阳趋同，低密化，主打一个不给开发商，不给板块房东添堵。

3、无可奈何的商改住

杭州很多区域都面临商改住，住宅比例适当增加不会阻碍城市发展。

问题关键在于大量住宅用地出让建设交付，规划的配套随意调整取消，甚至把一个产业新城的规划生生改成了睡城规划。

东湖新城公建配套除了已开工两年的市民广场项目以外，行政管理中心直接取消、文化中心也因临平新城文化设施综合体项目功能重复而暂停。

高铁北站一直未能落地，在加上杭州第三城、复地两个商业项目烂尾，原规划的市民广场旁200米地标项目也已商改住并出让。

2020年东湖新城规划草案出台，彼时行情正如日中天，当时规划中的7宗住宅用地恰似沙漠绿洲，安放了数千购房者。

时间到了2023年底，7宗住宅用地都卖出后，东湖新城新规划出来了，市民中心没了，文体中心没了，多出来的是9块新的住宅用地。

图片来自于网络

东湖新城本来预期的高大上，已经转变为商业烂尾，公建消失，土地没人要，住宅卖不动的尴尬境地。

有的地方商改住无伤大雅，比如世纪城、未来科技城，因为实在不缺一座商业楼。

在这种已经天量供应的板块，还继续改公建造住宅，那是令人无法接受的。

没有利好全是利空，身边新造房子越来越多，品质越来越好，价格还越来越便宜，先进去的都是韭菜，韭菜的命运只有被收割。

4、守门员的自我修养

千万不要认为新区楼盘赌未来发展，能拿到更好的涨幅。杭州的新房限价很奇怪，前几年主城区不怎么涨价，郊区一直疯狂涨限价。

高的限价让郊区没有一飞冲天的基础，1.7w的临平山北能起飞，2.26的东湖新城飞不起来。

东湖新城是毫无疑问的杭州房价守门员，和任意同价位比都能对打。

可是一支队伍只能有一个守门员，崇贤、星桥等也想上场，该选谁来担任守门员，观点是众说纷纭的。

最终在多种因素附加下板块逐渐凉了。

作为一个守门员，守的是底线，没有办法投机取巧，要掌握好时机倒地扑球，该跑的时候不能犹豫。

守门员不能出去进攻，他们擅长的是防守，放弃进攻的獠牙，认真守好自己的领地。

如果你问我东湖新城的房子还能不能买。你觉得已经 9比0的比赛，靠一个守门员能逆转吗？

这是一篇关于守门员的内心独白，无可奈何。

即使你守住了大多数底线，但是无力改变踢不进点球的队友，也无力掌控一个又一个刁钻的攻门。