前一段时间有人问我，湘北3.25W是不是不能买，因为有一套127方的悦虹湾带车位含税成交465W，不靠高架、不看墓地，车位按18W算，那么单价约仅3.5W。

基于悦虹湾这个价格看湘北好像是没这么香了。

今天我想说一说我对于悦虹湾这套价格的一点看法。

首先恭喜买家，我认为赚了；其次，卖房可能是个大冤种。

悦虹湾现在一套90方大概在6500-7500元之间。

软装简单的大概6500元，软装稍微好一点的是7500元。

这个租金意味着租金回报率是2.5-2.9%之间，这个回报率意味着什么呢？

2024年3月杭州租金约为55.9/月/㎡，二手房成交均价为29767元/㎡，租金回报率是2.3%。所以这套悦虹湾租金回报率远远超过了平均水平，换人话说就是便宜。

还有非常关键的点，悦虹湾取的是整租价格，而杭州大数据大部分其实是分租价格，分租一般租金更贵一些。

比如悦虹湾分开出租，单方的租金则远超过了整租，

带卫生间的主卧，17方，可以租到2500左右一个月，3万左右一年。

不带卫生间的次卧，14方，可以租2000左右一个月，2.4万左右一年。

如果把时间拉到更长的周期去看2014年，杭州租金约为46.5/月/㎡，二手房成交均价为19820元/㎡，租金回报率2.7%。所以这套悦虹湾回报率其实接近2014年杭州历史大底的租金回报率。

卖家大概率卖在了山底。

前面是和大数据对比，如果和其他项目对比呢？

市北西滨江翡翠之星87方（滨江自持出租，暖屋），租金6900元/月，和悦虹湾89方的租金基本一致。

自持物业在装修上不如对外销售的商品房，但是整体也是清清爽爽，并且配齐所有东西。

如果说暖屋租金相对偏低的话，那么正常商品房整套出租的拥涛府97方的价格在7200元/月（自如），和悦虹湾基本持平 。

其实从租金水平也可以看出来，悦虹湾和市北中地铁盘价格应该较为接近。

滨江拥涛府，IPO单价在3.75W，所以3.5W入的悦虹湾怎么算都是超级划算。

拥涛府按IPO价格3.75W算租金回报率的话，大约在2.2%，和杭州均数基本持平。

如果按2.3%平均租金回报率反推悦虹湾售价，悦虹湾售价应该在3.8-4.3W之间，和我之前给的3.8W估值较为接近。

所以那个卖掉悦虹湾的不是大冤种谁是大冤种。

未来还会跌？

确实现在在下行周期，未来也还会跌。那是基于正常的3.8W的情况下还会跌。但价格到3.5W，租金回报率都要达到3%了，比理财还划算的时候再跌也不会有太大的空间。历史推演就是如此，有人会下场捡钱。

其实现在劝你卖房和2020、2021年劝你买房就是同一批人。

比如大V在2021年初叫你买房。刚开始房价还在上涨趋势中，你心里美滋滋，大V真强。但是你似乎忘记了，你买的是期房，21年买的房子21年可不能卖哦。

2022年继续跌了一些，但是你还能赚个利息钱，你表示还行吧。

2023年又跌了一些，已经开始亏损本金，你心里骂骂咧咧。

2024年，你房子终于交付了可以卖了。大V告诉你，未来还会跌，现在抓紧时间卖了。你看着风雨飘渺的市场，万科都要不行的新闻，于是同意大V帮你割肉卖房。

房子顺利卖出去了，2024年下跌趋势继续。你心里爽歪歪，大V果然是大V，看得准。

2025年行情起来一点，和你那时候卖的价格差不多，你觉得大V还行，至少赚了1年多的利息。

2026年行情又起来了点，此时已经高于你卖出的点+利息，你心里开始骂娘。

2027年行情又起来一点，可能远超过你卖出价格了……

基于趋势说趋势总最容易的事情，短期大概率正确。但是新房是期房，买了是不能马上卖的。只有对于价值有合理判断才能心中不慌。

PS，25年开始为为YY，不作为楼市判断依据，但是我觉得很有可能是这个剧本。

2024年我的建议是不卖房，而且应该买有核心优势的新房。因为道理也是相同的，你现在买的新房也不能马上入住，大概率也是2-3年以后的事情，那时候你觉得比现在还要差吗？

当然置换还是可以操作的，特别是老破大的房子。之前涨的少，其实这一轮跌的也少，这个时候置换其实算一个好时间。这个时候置换最好是先卖后买，理由非常简单，因为楼市还在下行中，所以先卖其实会占那么一点便宜，最为关键的是买和卖都会从容一些。