回想起当年央行原副行长那番话还历历在目：

在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备，是每个国家、每个人都需要面对的现实。

当时或许大家还不以为然，基于我国国情“特殊”之处，认为国家不会让房地产硬着陆，不会出现像当年日本楼市泡沫破灭情形。

之所以对稳楼市有十足信心，从各方面数据来看，我国楼市貌似还有发挥空间。

第一、从居住需求角度来看。我国目前城市常住人口数量约2.4亿人，未来还有约1.4亿人进城空间，结合城镇化率低于70%，住房需求还比较庞大。

第二、从住房改善角度来看。全国城镇大约有300亿平方米存量住房有改造空间，这些房子大部分都会拆迁重建，拆迁之后可以快速消化市面上的库存房，2014年启动的棚改拆迁就是成功案例。

第三、从我国购房政策角度来看。诸如限购、房贷利率、首付比例也都还有调整空间，超大特大城市还没有完全取消限购，房贷利率相比部分发达国家还有约2个百分点的下浮空间，首付比例也还有调整空间。

理想很美好，但现实总与愿违，随着楼市走完2024年1-2月份，出乎意料的事还是来了。

国家统计局发布的《2024年1-2月份全国房地产市场基本情况》数据显示，房地产开发投资增速、新房销售面积和销售额增速、房企到位资金增速、国房景气指数这4个维度数据出现新折点，分别来看。

1.房地产开发投资增速

1-2月份全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9%，其中住宅投资降幅为9.7%。

解读：房地产开发投资增速反映国家整体房地产开发规模增长情况，增长越快，表明房地产开发潜力越大，反之，房地产市场潜力越小，1-2月份增速为-9%，环比收缩0.6个百分点降幅，但是相比2023年1-2月份，扩大了3.3个百分点降幅，值得注意的是，从2023年全年趋势来看，全年开发投资呈现出下滑趋势，今年前两个月增速明显低于2023起点水平，按照去年趋势，不出意外的话，今年还会下滑3-4个百分点，也就是到年底房地产开发投资增速达到-12%至-13%。

2.新房销售面积和销售额增速

1-2月份，新房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，销售额10566亿元，同比下降29.3%。

解读：单从销售面积和销售额增速来看，毫不夸张，可以用“大跳水”来形容，销售面积同比增速下滑幅度是2023年同期的5.7倍，销售额增速下滑幅度是2023年同期的293倍，结合销售面积和销售额，可以清晰看到房价明显下滑，要知道历年1-2月份都是返乡潮时期，按往年惯例都会出现小阳春，然而2024年却出现反常，突出2024年楼市严峻程度比2023年更大，以价也没能换到去年的量，结合去年全年数据，不出意外的话，2024年全年销售面积和销售额增速分别接近-30%和-40%。

3.房企到位资金增速

1-2月份房企到位资金16193亿元，同比下降24.1%，国内贷款、自筹资金、定金及预售款、个人按揭贷款分别为3144亿元、5374亿元、4630亿元、2214亿元，分别同比下降10.3%、15.2%、34.8%、36.6%

解读：房企资金到位情况。反映出房企在房地产市场的经营能力，到位资金越多，越有利于房企发展，反之容易出现资金链断裂，从房企到位资金分类看来，销售端口资金降幅明显高于筹集资金端口，表明房企资金回笼压力进一步加大，如果按照2023年趋势发展下去，全年资金到位增速预计在-20%左右，2024年房企资金回笼压力不容乐观。

4.国房景气指数

2月份国房景气指数为92.13，同比下降2.46。

解读：国房景气指数反映我国房地产景气水平，合理波动范围在95-105，95以内表现房地产景气偏低，105以上表现景气偏高，我国从2022年9月份开始，房地产景气指数就开始低于95，尽管2023年全国各地出台了更多、更大力度的稳楼市措施，国房景气指数依旧保持下行趋势，2024年2月份景气指数更是达到新低，说明距离楼市复苏距离逐渐拉大，全国房地产发展整体比预期的软着陆还要严峻。

通过以上国家统计局公布的数据可以看出，2024年房地产或将超乎意料，当然，有人就会问，刚召开的全国“两会”上，住建部再次明确将“一视同仁满足不同所有制房企项目合理融资需求”，1-2月份数据还不足以代表全年数据，房地产还有反转机会。

实际上呢？很多人忽略了一点，那就是国家对房地产的表态，对于房地产，依旧坚持不发生系统性金融风险底线，一视同仁满足房企项目合理融资需求，加上“项目”二字，范围就没那么大了，在内行看来，这就是“保交楼”的升级版，有利好信号，但绝不是大利好信号。

为什么这么说呢？影响楼市的三要素（人口、土地、金融）中，人口增量已经由正转负，短期内，住房需求得不到快速补充，如果连拆迁都形不成大规模，那么这次楼市调整周期还将延长。

土地方面也是如此，土拍市场中，我们看到从2023年开始陆续取消了限价，土地拍卖溢价现象有所提升，然而溢价率提高之后的总量不增反减，从2023年全年数据就能看出，全年土地出让收入只有57996亿元，跌破6万亿新下限，比2022年低约1万亿元，这就说明，面粉涨价虽然会带来面包价格上涨，但是买面粉和买面包的人变少了，总收入还是会下降。

金融方面不用多说，政策上的确很给力，各种降准、降息支持经济发展，在2024年房贷利率更是直接大幅下调25个基点，金融机构存款准备金率下调0.5个百分点，向市场提供长期流动资金达到1万亿，不过这些钱最终能流入房地产的并不多，关键就在于房子成交量下滑，大家都不怎么买房子了，即便给房地产灌水也没有像样的大容量盆子接。

所以，当楼市走完1-2月份，有一种预感越来越强烈：我国接下来的房地产发展，或许没有想象中那么容易了。

首先，房子的投资空间基本会趋于零。

说出来很多人或许不会相信，年前还有很多二手房房东认为今年楼市会回暖，结果春节之后市场比去年还要不堪，都是在以价换量，心思细腻的朋友其实已经发现了，这与国家控房地产风险紧密相关。

展开说说，国家为什么要疏松二手房交易渠道？支持二手房市场发展，从全国实行二手房带押过户就开始了，让二手房入市交易，其实就是在让泡沫出清，你不降价，二手房很难出手，等投资者手中的二手房真正出清了，房价才会趋于稳定，当然这需要一个过程，或许5年，或许10年，或许更久。

此外，国家公开支持保障性住房建设，这个信号其实也十分明显，住房需求不仅会分流到二手房市场，还会分流到保障性住房，住房需求可选项更多，这种大环境下，投资房产空间基本为零，即便通货膨胀、货币贬值，房子随着房龄增长，市场中的住房不断供应出来，配套资源不断转移和流动，稀缺价值只会越来越弱。

其次，我国经济发展正逐步降低对房地产依赖性。

数据表明，2023年土地出让收入占全国一般公共预算收入约26.75%，高峰时期（2021年），土地出让收入占比全国一般公共预算收入约42.98%，一般公共预算收入用于通过一般公共预算支出支持经济发展，意味着我国经济发展正逐步降低对土地财政的依赖。

为什么经济会降低对土地财政的依赖？相信不少朋友已经猜到了，过去的经济过于依赖土地财政，导致房价不断上涨，而房价又不同于黄金这样的稀缺投资品，市面上的房子只会增多不会减少，供大于求只是时间问题，如果房价还保持上涨，泡沫迟早会破灭，经济要想稳定发展，就不能去冒楼市泡沫破灭的风险，日本当年不断上涨的房价，就是前车之鉴。

最后，楼市下行压力或将继续增大。

国家统计局公布的2024年2月份70个大中城市新房和二手房价格指数显示，新房价格同比下跌的城市有57个，二手房价格同比下跌的城市有70个，二手房市场房价全线下跌，跌幅最大的徐州达到10.3%，相当于去年在徐州价值100万元的房子，一年后的今天只价值89.7万元，此外不少城市二手房跌幅超过5%，楼市下行压力不容小觑。

至于房价是否还有下行空间，其实完全可以通过房价收入比来推算，全国百城房价收入比为11.5，是国际上公认合理房价收入比（3-6倍）的2-4倍，房价收入比优化空间还较大，只是时间早晚问题，如果按照房价收入比6倍计算，2023年城镇人均可支配收入51821元，合理均价不超过7583元，计算公式：6×51821元÷41平方米（人均居住面积）＝7583元/平方米，要知道人均居住面积41平方米还包括约20%左右的公摊，实际合理房价应该比7583元/平方米更低才合理，总而言之，对于未来的楼市，作为普通人，还是不要抱有过高期望了，尤其是持有多套房的投资者。