每年一次的“两会”还在进行中，备受关注的是国家对2024年发展计划，通过两会我们可以从中发现找到规律，找准定位和方向，提前最好布局。

平时关注楼市的朋友，相信已经有所预感，不出意外的话，今年两会过后，楼市或将出现新的变化，大家最好留意一下。

楼市定调内容为：优化房地产政策，标本兼治化解房地产风险。

意思很明确，2024年房地产政策还会调整，但调整方向不会太偏激，大概率会围绕之前多次提到的“稳楼市”进行调整。

同时，与房地产有关的还有很多风险需要化解，在化解风险思路上，既要治标也要治本。

在这样的定调标准下，今年的楼市或将出现4个变化，进而影响到房地产相关行业和人群，提前准备好变化带来的影响。

过去3年，房企过得很惨，一直在被国家要求降负债，克而瑞数据显示，80家典型房企，2021年、2022年、2023年全国房企融资总分别同比下降24%、34%、28%，直接从12609亿元减少到5692亿元，房企本身就依赖现金流，在销售市场不景气的大环境下，融资就是房企的“救命稻草”。

而今年住建部对房企融资定调出现了180度大转变，从“三道红线”降负债，到现在提出“一视同仁满足不同房地产所有制企业合理融资需求”，这个时候，地方主管部门会将当地所有房企项目整理上报，拿到银行授信批额度，批下来之后，至于房企到底要不要这笔钱都没关系，反正提前给你准备着，随时来取，房企融资从管控到支持，这不就是180度大转变吗？

为什么现在反过来要支持房企融资了呢？其实这与新房市场低迷有关系，保交楼工作还在紧锣密鼓进行着，那么之前的停工、楼盘烂尾风波就还散不去，加上互联网有记忆，大家都不敢或者不愿去买期房，这时候就要让房企手中的期房抓紧变成现房，很简单的道理，房企手中的房子卖不出去，就没有余力来找买地。

随着房企融资得到支持，意味着苦日子即将结束，接下来就需要房企使出浑身解数卖房子了，值得注意的是，房企多了一项融资成本，会不会加到房价里去就不得而知了。

最近几年，不是经常提到一些楼市关键词吗？比如挤泡沫、降风险、稳楼市，这些关键的背后，藏着一个不健康的楼市发展方向，之所以过去20年能够快速发展，除了供小于求，还有一个重要因素：调控不够精准，防范和监管存在不到位情况。

就拿货币化棚改政策来说，市场上部分家庭短时间拿到大笔钱和房子，拆迁选择房屋补偿的家庭，少则几套，多则十几套，坐等增值，选择现金赔偿的家庭，转头拿着钱就去买房，短期内库存确实得到了消化，尝到甜头之后的开发商拿地也更有信心，地价、房价双双大幅上涨，以至于超过房价和地价合理涨幅（5%）。

棚改还只是一方面，融资才是重头戏，几乎所有开发商都在玩一个模式：找银行借钱去囤地，开发商炒地皮，投资者炒房子，各司其职，盘子越来越大，最后大到资不抵债地步，一旦债务到期，就会玩火自焚。

这一切泡沫风险扩大的背后，其实都与新房在市场中一家独大有关，买房人基本没有选择，货比三家结果大同小异，好在国家支持了二手房市场，通过带押过户、缩减过户流程促进二手房快速发展，让购房者在买房时有了更多选择，与此同时，还大力推动保障性住房补齐低收入人群住房需求短板，相信接下来房地产市场会更加平衡。

去年和前年，我国人口出现连续两年负增长，并且幅度还在扩大，年轻人不敢结婚、不敢生育，很大程度上来源于买房压力，买一套房子，房价比2000年贵接近4倍，比2013年贵解决1倍，房价收入比远高于国际上公认的3-6倍水平。

不仅如此，银行贷款利息较高，是部分发达国家房贷利率的3-4倍，贷款利率达到5.2%时，贷款30年的利息成本与贷款金额持平，买一套房，开发商赚你一次钱后，银行还要再赚你一次。

时间进入2024年后，房贷基准利率下调至3.95%，下调25个基点，为近两年降幅最大的一次降息，央行行长潘功胜在“两会”上表示，要继续推动社会融资成本稳中有降，还表示我国接下来还有降准空间，换言之降息也还有空间。

当然，除了通过下调房贷利率降低购房成本，还有一些地方性政策也在变相降低购房成本，比如天津多地购房享受1%的总房款补贴，相当于全免或免大部分购房契税，又比如焦作市辖区农民买房，可一次性享受总房款1%的补贴，虽然补贴力度较小，但是这些补贴群体范围较大，而那些补贴群体较小的，补贴力度就更大了，尤其是人才补贴，有的城市（比如重庆）对顶尖人才购房补贴高达300万元，种种迹象都在表明，接下来的购房者，购房压力或多或少都会降低，尤其是房贷利息。

一直以来我国都在不断推进城市更新，随着城镇化进程进入后期，城市更新就是未来房地产主要推手，房子也有使用寿命，达到一定年限后就需要拆除重建，从过去十多年发展来看，城市更新第一个方向是棚户区改造，然后是老旧小区改造，接下来是城中村改造。

值得一提的是，城中村改造与棚改和老旧小区有明显区别，棚改是主要通过拆迁，而且是货币安置为主拆迁，说白了就是给你钱拆掉你老房子，然后你拿着钱去买新房，这些房子下面的土地大部分都是国有土地，拆迁赔偿标准往往较高，老旧小区则主要是升级改造，基本不涉及拆迁情形，但是城中村改造，既结合了棚改中的拆迁，又结合了老旧小区中的改造，关键拆迁还用出了新模式：房票安置，最主要的是，城中村住房主要是宅基地，赔偿标准并不会太高。

城市更新换到城中村后，对楼市的整体影响其实并不会太多，毕竟货币安置比例很小，不过对库存去化还是会有带动作用，难以刺激房价上涨。

综上所述，以上就是两会之后楼市或将出现的“4个变化”，从事房地产相关行业或人群最好还是留意一下，多了解一点终归是好的。