房价不能再跌了，这句话来自于重庆一名普通中介。

作为一名普通中介，房价上涨对于他们而言并没有好处，二手房“房东”看到房价上涨，便不会急着卖房，到最后中介就会无房可卖。

反之，房价下跌，购房者才有更多买房“上车”机会，房价越下跌，购房者越有买房热情。

不知道，大家想过没有，中介为什么会说这句话呢？这里不妨看一组数据：

2023年全国法拍房总量达到79.6万套，同比增长36.7%，法拍房绝对值增加21.4万套。

这一数据表明，不少个人或家庭因为偿还不起债务，被要求执行房子拍卖，当然这其中会有房贷断供，被银行要求执行情形。

Wind数据显示，截止到2023年6月末，重庆市重庆银行，房地产不良贷款规模达到7.13亿元，不良贷款率为7.14%，从2016年到2023年，房地产不良贷款率从0.2%快速提高到7.14%，增长3470%，是同期A股商业银行，房地产贷款不良率最高的一家银行。

法拍房数量和房地产不良贷款率大幅提高，与房价下跌有直接关系，中指研究院统计的重庆二手房挂牌价数据显示，二手房挂牌价从2023年1月份的13645元/平方米下调至2023年12月份的12887元/平方米，一年内跌幅达到5.8%。

如果每年继续按照5.8%跌幅下去，那么不出4年，总跌幅就会超过20%，算上房贷利息成本，首付都跌没了，大家都不傻，自然没有继续供房贷的必要了。

所以说，房价下跌在一定限度内，可以促进二手房交易，但是当跌幅超过20%-30%时，法拍房数量就会增多，这些房子压根不需要通过中介交易，看到这里，相信大家也就明白了为什么中介要喊话“房价不能再跌了”。

以上还只是从中介这个角色出发，来”看待房价不能再下跌”这件事，实际上，还有很多不能放在台面上讲的因素。

第一、就是我们老生常谈的地方土地出让收入。关系到绝大部分城市经济发展，比如郑州、佛山、南京、广州、西安、武汉、合肥、太原、杭州、福州、昆明、温州对土地财政依赖程度超过100%，过去十年依赖土地出让收入，是为了促进当地建设和经济发展，而未来十年继续依赖土地出让收入，则是化解地方债风险，房价继续下跌，土地市场就会冷清，进而导致土地廉价，长此以往，偿还地方债就会遥遥无期。

第二、我国房子在家庭中地位与发达国家有明显区别。比如美国居民财富中，大部分资产在金融资产上，房产占家庭资产比例只有不到28%，而我国则相反，家庭资产以实物为主，尤其是住房资产，数据显示，住房占家庭总资产比例达到74.2%，我国不能轻易让房价下跌，就好比美国不会轻易让股票下跌，都关系到民生问题。

“两会”期间，住建部部长倪虹在谈及稳楼市时强调，要继续坚持因城施策，各城市政府要用好调控自主权，意思很明确，稳房价还得因地制宜，每个城市经济水平、收入水平、产业发展不同，只能通过地方调控去稳房价、稳楼市，最近就有不少城市出台了楼市新政。

杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》明确指出：

优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。

意味着杭州楼市取消限购，二手房率先迈出步伐，可以预见的是，接下来二手房市场流动性会大幅增强，此外，增值税免征年限从5年降低至2年，也会促进二手房进入市场流动。

在内行人士看来，杭州出台政策支持二手房市场发展，反而是顺应市场的明智之举，取消限购之后，大部分人都具备了购房资格，交易过程中产生的个税、契税、增值税也是一笔不小的财政收入，按照100万元的房子计算，个税2%，契税2%，增值税5.6%，这三项税费加在一起就达到9.6万元，即便免增值税，100万的房子也需要上4万元税费，统计数据显示，2023年杭州二手房交易量约7.2万套，假设2024年交易量增加50%，共计3.6万套、100万元/套，总交易金额增加360亿元，个税和契税总额就增加14.4亿元，要知道，这笔收入基本就是纯税收入了。

此外，促进二手房交易还有奇效，二手房和新房不是容易“打价格战”吗？目前二手房挂牌量整体还处于增长阶段，并不平稳，增值税免征年限降低后，会有大批二手房面世，趁着这波二手房浪潮，先消化二手房库存，后续新房市场的竞争力就会明显提升。

无独有偶，北京在今年也优化了限购政策，自2月6日起，通州区商品房取消“双限购”，包括落户、社保满3年限制被统统取消，更早调整限购的上海，房屋管理局印发《关于优化本市住房限购政策的通知》中明确指出，从1月31日起，在上海连续缴纳社保或个税满5年及以上的外地户口，可在上海外环及以外区域（崇明区除外）购买一套住房。

北京和上海作为一线城市，已经开始对限购做出松绑趋势，本次杭州率先取消二手房限购，或许会加速其他城市逐步取消限购，正如路透社预测：北京、上海、深圳等大城市核心区或将陆续取消限购。

那么，当大城市都取消限购之后，也就意味着宏观调控也就达到极限了，到底能不能稳住房地产呢？

回顾2014年年底，全国46个限购城市，除了北京、上海、广州、深圳这4个一线城市外，其余城市均放松或者取消了限购，现如今，全国46个限购城市，基本都取消或放松了限购政策，就连一线城市北京和上海在今年也做出放松限购调整。

至于能不能稳住房地产，答案不言而喻，国人骨子里还是对买房热情不减，贝壳研究院统计数据显示，2023年新房和二手房销售面积合计约15.1亿平方米，销售额合计约17.4万亿元，分别同比增长6.3%、5.8%，过去是新房市场，所以我们以新房成交数据作为楼市风向标，但现在是新房和二手房共同的市场，那么楼市风向就要加上二手房数据了，恰好最近两年二手房销售增加量在弥补新房销售减少量，总量明显复苏。

综上所述，随着2024年楼市新政不断优化，稳楼市并不是难事，只不过因为有二手房市场的加入，行政方式对房价的把控不会很明显，毕竟决定二手房价格的不再是地价了，也不再是二手房房东的购房成本，而是经济“复苏效果”和二手房房东“抗跌能力”，换言之，老百姓挣钱难易程度，决定房价承受范围，二手房房东能不能抗到楼市回暖，决定是否以低廉价出售。