千呼万唤始出来。

9月25日一大早，西安住建发布“解除限购”细则。至此，实行了6年多的西安限购正式解除了。

恍惚感叹的同时，西安楼市到底会发生什么变化？突如其来的“房票”，西安能承接的住吗？楼市登记市场有何变化？新政后该如何买房？是房博士要跟大家探讨的话题！

01

威力初显！新房成交大涨

二手房挂牌量激增

新政果然威力不小，细则公布2天后，把西安楼市搅动翻天了，在说市场之前，先把新政的内核捋清楚了，六大变化一次性看清楚。

新政前后六大变化

变化1：限购区域：二环内限购，二环以外区域不再限购。

变化2：这次限售政策基本没有调整，可交易的条件仍然是新房产证“满2”或网签备案“满3”，二手房产证“满2”。

变化3：购房条件有变化

图：来源住建局

变化4：不管是限购还是非限购区域买房，仍需进行登记、摇号。

变化5：各类人才、现役军人、被征收人等特殊群体享受购房优待政策。

变化6：新政前已登记、签订认购协议的按旧政策审核，9月19日之后的按新政策审核。（备注：这也是造成前几日高新登记撤销的核心原因）

新政后新房成交量大涨

新政后西安楼市活跃度增加，据美城机构显示，上周，西安商品房供应39.22万㎡，成交22.60万㎡，环比上涨了31%，成交大涨。

其实，新政后新房热度升温明显，主要表现在不限购区域项目到访、成交量双上涨明显，以高新、港务区代表，来访量、成交量均增加2-3倍。

9.25新政细则的发布让西安楼市的登记市场再度疯狂，首日16盘同台登记，高新区大量出动，各区开发商铆足了劲，摩拳擦掌，准备大干一场，多项目已飘红。

新政后二手房挂牌量激增

新房亦如此火爆，二手房也不甘落后，最直观的表现是:挂牌量激增。

据诸葛找房数据显示，9月27日，西安二手房挂牌量已达17万套，24小时上新房源达到3004套，昨日上新3367套，两日累计挂牌量新增6371套，表明房东出售的积极性很高。

总结：通过新房+二手房的数据来看，房博士预测这种热度将会一直持续到国庆节假期结束之后甚至是更长。

02

房票来袭 供应捅破天

抢人大战一触即发

市场到底热不热，进登记市场一看便知！

面对突如其来释放的“房票”，西安的开发商已经做好了准备，大量项目密集供应，王牌区域高新区几乎“全军出动”，抢人大战一触即发。

新政细则首日16盘集体“大混战”，上线3小时后，保利云谷天汇、天地源高新宸樾、大明宫金茂府二期、中粮悦著云轩都已全线飘红，厮杀最激烈。

据房博士统计，新政细则后两日西安已有19盘登记，2盘预告，房源共计3556套，供应量之大，犹如滔滔江水滚滚而来.....,其中，高新区11盘供应2008套房，占到总量的56%，堪称新政细则后供应“半壁江山”。

备注：登记人数统计时间截止9月27日早晨10:00整

同时，房博士也盘了一下9月25日之前登记的楼盘，共计23盘5106套房源登记，吸引登记人数7248人，如下图所示：

总结：通过对比发现，新政后，市场主要有以下三个变化：

其一：从房源供应来看，多盘密集供应。

新政细则后两日登记房源3556套，新政前大半月登记5106套，占比70%，房源供应量激增。楼盘数量也大涨，新政细则后2日21盘登记，占比91%。不难看出，整个9月的登记量都集中在26、27这两日了。

其二：从价格来看，整体均价上涨。

新政细则之后项目整体登记均价2.3万元/㎡，新政前大半月登记均价1.9万元/㎡，对比，价格上涨4000元/㎡（备注；这个估算仅供参考，拉的是登记项目整体均价）

这与新政细则后高新三期高端盘大量推出，拉高了市场整体均价，总共21个盘，13个盘2万+，甚至还有3万+的楼盘，而9月25日之前只有6个2万+楼盘登记。

其三：从产品来看，第四代住宅产品蜂拥而出，颇受欢迎

面对这个利好政策，主打第四代住宅产品的开发商也坐不住了，比如港务区的绿城全运村丹桂苑、中粮悦著云轩，高新的绿城海棠三章等都坐不住了，纷纷入市抢占“房票”，其中中粮悦著云轩144套房已登记1011人，超房源总数约7倍，一炮走红，成为新政后首个“千人摇”，绿城全运村丹桂苑战果也不错，登记人数已超房源5.6倍。绿城海棠三章也已全线飘红。（备注：统计时间截止2023年9月27日16:00整）

其四：从登记人气来看，新政后人气暴涨

新政前大半月登记人数总计7248人，而新政后不到两日人登记人数已达4384人（备注：截止今日早晨10:00统计的数据），占比已超60%，人气还在不断增加。由此看见，新政后人气暴涨很明显。

03

新政后如何买房？

这些楼盘或将成为爆款！

重点来啦，高新、浐灞、曲江大明宫、长安、港务、城南等区域均有供应，一大波好房正在载歌载舞向我们走来，作为普通购房者，你可能都是懵的，看的眼花缭乱，不知道怎么选？

答案是：当然挑最撩的下手！

目前在线登记已飘红的楼盘比如：中粮悦著云轩、绿城丹桂苑、天地源高新宸樾等等这些楼盘赶紧去登记，自带“爆款”属性，能抢上就去抢，不用犹豫，毕竟群众的眼睛是雪亮的。

其次，从区域入手来看，当然是高新的盘首选，从这两年的市场不难看出，高新的房价一直很坚挺，也很能抗打，保值价值属性强。高新这次推出的楼盘很多，共有11个，如下图所示：

其中，保利云谷天汇，区域内“神话”级别的“爆款”，曾创下首开当日销售额超过8亿，吊打同区域其他项目，妥妥的“C”位，正南侧为高新19小（高新5小名校+），约350米是高新第四初级中学（高新一中第一分校），本次推第四代住宅产品，不论是从口碑、品牌、配套、产品都绝对是“王炸”级别的存在。

与之对应的竞品是鱼化寨片区的绿城海棠三章和天地源高新宸樾两个项目，均价都是2万5，两个盘都已飘红，但区域价值稍微弱一点，绿城海棠三章也开创过首开劲销6个亿的神话，实力都是杠杠的。

中建山海境是“伪”性价比项目，西安首个“地铁车辆段”上盖的TOD楼盘，软件新城最北边门户位置，北侧紧临雁塔区未来产业城，板块接壤房价天壤差别，另外，项目建设规划围绕地块中心的地铁3号线车辆段进行，噪音不可避免。

如果预算充足的话，中建山海境又显得尴尬又鸡肋，同板块上车保利天汇也是不错的选择，建议购房者多做比对。

另一个板块高新CID的中建悦庐学府、天地源永安华府、紫薇云上三个项目，热度有限，首日登记都未能飘红，特别是中建悦庐学府，曾经的千人摇，但遭遇旁边“名校摘牌”事件后，热度有所下降 。反之，作为竞品的天地源永安华府就有很强的竞争力，有高新国企做背书，让购房者更信服。

曲江大明宫金茂府二期，毛坯均价2万7，限购区域内的豪宅项目，63套房目前已飘红已经很不错了，金茂的品质不错，有钱、有资格的购房者可上车。

对于追求高性价比的群体来说，港务区的楼盘是不二之选，比较适合自住，央企中粮带来的“第四代住宅”纯新盘改善盘有望迎来千人摇，很好地说明了这一点，不过港务区整体增值性没有高新区好，购房者登记的时候可以斟酌一下。

同时，长安区的中粮大悦未来城，西部大道板块的“焦点”楼盘，高层+洋房的产品组合拳，在整个西安都比较有竞争力，项目离2号线地铁口大约在1.2公里的距离，教育方面，中粮大悦未来城与交大系签约，主打教育已经成了明牌，毋庸置疑，未来小区配套的肯定是交大系名校+。

楼盘分析完毕，大家可根据自己的需求和房票来选择适合自己的项目，切记要多看，多对比，切勿跟风，适合自己的才是最好的。

国庆即将来临，房博士也咨询了热门楼盘的置业顾问，都反映限购放开后外地购房者是多了起来，但是售楼部上客量还是以本地购房者为主，房博士预测，外地购房者的上客量将在国庆长假期间爆发。

西安这一次的限购解除利好无穷，你会考虑买房吗？西安接下来还会有大招吗？欢迎留言评论，我们一起聊聊。

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