别人恐惧我贪婪，反人性的操作，知易行难。

2024年天津新盘不少，摸了一圈却发现：

开发商都太保守了！

别人恐惧它恐惧，别人贪婪，它还恐惧。

这得从南开工业用呢地块说起。

近2万7的楼面价，是2023年单价地王。

核心区的地王，做豪宅、大户型、立标杆，乃全国惯例。

天津也概莫能外，特别是南开区。

从2012年的鲁能水上地块，到手表厂、双峰道地块等，都是高端改善。

中海却一反常态，做了一堆中小户型。

89、105、115平米，洋房最大才126平米，面积段偏刚需刚改。

忒保守！

周边质素差不多的地块，拿地楼面价也不便宜，都做大户型。

绿城凤起悦鸣，150平米起；金地阅千峯，170平米起。

哪怕有学区的旭辉铂悦公望，也得110平米起。

工业用呢地块，应该是南开第一个把地王做成小户型的。

它不敢赌全市级的改善，只能聚焦地缘需求。

偏保守的操作，不单工业用呢一个地块。

中海学府源镜82平米起。

金融街融府最小89平米，总价控在330万左右。

中建理想城82平米起，最大做到140平米，全链条覆盖。

天津城投河西柳林新地块，也将主打中小户型。

河北中车津浦智慧港77平米起。

河东井冈山地块也会有80多平米的小户型……

很多新盘都在压缩门槛面积，把总价打下来。

骨子里透着不安全感，本能求稳。

说千道万，还是因为开发商对楼市预期没起来。

回看上个阶段。

2021上半年，一线城市已经涨起来了。

周期轮动到天津，河西、西青部分新盘涨价。

土地火爆，开发商意气风发，产品大胆。

招商江山玺，143平米起；绿城凤起悦鸣150平米起……很有信心。

回到现阶段。

受挫三年，开发商变得谨小慎微，回归保守。

保守的现象，不仅出现在河东、河北这类第二梯队，就连第一梯队南开、河西，也出现面积回调（和平卖学区，小户型是常态，不做参考）。

市区的房子，可上可下。

向下，做90-120平米左右的，面向普通改善或刚改。

他们追求性价比，不用太多创新，价格合理、产品适配即可。

向上，取悦真正的改善，至少120平米以上。

改善对产品极其挑剔，尤其在熊市，丁点儿瑕疵就被放弃。

需要开发商拼勇气、产品力、资金实力，还得耐得住寂寞。

这一轮，天津除了金茂以外，没人敢当挑战者。

都只想着：我比你产品好/跟你产品一样，但我比你总价低。

不太正常。

天津市区新房成交户均面积，大约110平米。

这面积段还属于刚改，算不得改善。

按理说，市区作为城市资源最密集的核心区，肯定以改善为主啊，怎么也得120平米以上。

别看房价高，和平8万，南开5万，河西4万，但面积普遍保守。

对比其它城市，就能发现天津的问题。

成都，中心城区新房套均面积137.5平米，120-150平米的成交量最大。

成都2023年成交数据

武汉，核心区180平米起的大户型比比皆是。

苏州，全市新房套均面积120平米，140-160平米成交量最高。

280平米以上的比100平米以下的房源，成交量还大。

苏州成交数据

连青岛新房户均面积都在120平米左右。

全年100-150平米的成交规模高达66%。

只能说天津新房面积普遍偏小，大户型占比少。

要说哪个盘做到200平米，简直成新闻了。

这在很多城市就是个普象，没什么大惊小怪的。

仅因为开发商预期不好吗？

原因很复杂，简单说有5点。

❶ “胆大的”流速慢。

天津每年总价500万以上的成交量只占5%，800万以上占1%。

面积“起高了”的房源，确实不好卖，得博“挑剔者”一笑。

开发商必须忍受销售周期长、资金成本高的弊端。

想卖的快？就要压总价，做小面积。

❷ 天津有学区标签。

低总价、带学区属性的房子，明显卖的更快。

市区也一样，中产买学区房预算一般卡在400万，南开、河西只能把门槛面积控在100平米以内。

❸ 房价收入比。

天津的房价收入比17，在二线城市中算高的。

苏州、成都、重庆、青岛……都比天津低，15左右。

可简单理解为，在天津买房更难，房价不低，收入不高。

成都最核心的锦江区、青羊区、高新区，均价仅1万7左右。

较低的单价，支持这类城市做大户型。

2023年，这三个区的套均价380万左右，购买力撑得住。

成都新房成交数据

天津核心区均价是成都的2-3倍（和平6万，南开、河西4万）。

用收入倒推，天津平均能接受多少钱的房子？

平均工资约7900元，以家庭为单位，最多支撑月供7000元（已经算条件比较好的了），贷款150万，购买力大多在350-450万。

放在南开、河西，根本不支撑做120平米以上的房子。

❹ 客群决定总价和户型。

成都、重庆、西安……吸引的不仅是城市内部需求，而是全省。

甚至“新西兰”（新疆、西藏、兰州）的人都会去成都买房。

奉行“筛选理论”，各地最有钱的人当然买大户型。

天津对外主要卖学区，总价有天花板，购买力也有限。

❺ 消费降级。

天津大多数房产资产属性弱，居住属性强。

大环境又不理想，还是节省一点，买个小的，不再房产上投入太多。

都保守，就没有大胆的？当然有。

体北金茂府“豪赌”了一把，128-236平米，产品足够强，有胆量。

另外，区域市场比较热衷做大户型。

宝坻的南城拾壹方，竟然做了657平米的大洋房，都快赶上独栋了。

弘业云邸，最小148平米，最大500平米。

团泊西的津铁镜界，洋房做到180多平米，200多平米的叠墅不愁卖。

海教园中铁建花语天宸，160平米的叠墅全盘还剩15套，下叠只剩3套……

区域市场相对封闭，外不来里不出。

本质上也是筛选，掐尖区域有钱人，大户型反而流速快。

从其它城市的规律来看，天津新房的“改善化”，还有很大空间。

现在开发商保守，因为都只看眼前，只看1-2年的市场。

当入学需求减少，学区属性渐渐被稀释，市区能有长期价值的房子，终究要回归到120平米以上的改善面积。

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