老上海人里听说过北蔡的不多，看名字就知道是乡下，与市区搭不上边。这个观念持续到2000年后，得益于六里老镇的撤销，北蔡的地界扩张到了川杨河的北侧，与世博周家渡和花木由由新村等市区边缘相连在一起。那时沿着成山路一路向东，直至望见两个大煤气包，欢迎来到北蔡，特有仪式感。

宝山的地头蛇大华集团，原本一直在上海的西北方向开发，第一次破圈来到浦东，整体接手六里19个街区的大片土地，继大场镇之后展开了第二次造城运动，命名为大华锦绣。二十年的开发周期，时至今日，随着6街区锦宸府的收官，大华锦绣的开发终划上了句号。

北蔡大华片区街景

环顾浦东“内中环“的各板块，杨思与北蔡老镇城乡结合部风味浓郁，金杨南码头由由新村老气横秋，碧云东郊前滩非常人之所及，张江就不能算是“住“的地方。还真只有大华锦绣，既有点中产社区的样子，道路横平竖直干干净净，又有最丰富的产品结构，从刚需到改善，从动迁房到别墅，谁都能买。配套也又土又时髦，有钱没钱，全都能安居乐业。这么个“百搭“板块，谈不上实力出众，想挑出大毛病也难。只是若追求高质量人生，哪哪确实都差口气，就主打一个比上不足比下有余。

01 概述

大华锦绣华城板块位于浦东北蔡镇北部，内中环之间，与浦西传统市中心之间，仅隔了世博南码头地区，因此联通较为紧密。同时北蔡也是浦东的腹地，上承花木陆家嘴，下启大南汇，本身处于金色中环带上两大重要节点之间，是典型的过渡板块，定位大型居住社区。

区域示意图

板块以南北向的锦绣路为界，分为核心区和边缘区。

板块片区示意图

1、核心区：统一规划开发，城市界面干净，商业、地铁、公园配套齐全。社区更年轻。

2、边缘区：动迁房和商品房混杂，城市界面冷清，缺乏配套。居民层次参差不齐。

东：张江科学城

南：御桥科创园、张江南拓展区

西：世博前后滩CAZ

北：花木副中心

02 交通

​地铁：

7号线：杨高南路、锦绣路

13号线：华鹏路、下南路、北蔡站

三站内换乘：2号线、6号线、8号线、16号线、18号线

7/13号线地铁站

板块内双轨交，从南侧和北侧平行穿过板块，板块所有小区居民都能步行到地铁，出行非常方便。7号线和13号线可直达浦西传统市中心、张江科学城、以及位于南部的滨江板块，通过换乘能实现较为快捷的全城通勤。内中环的城市效率还是很优越的。

驾车：

东西向：高科西路、北艾路、成山路

南北向：杨高南路、下南路、锦绣路、博华路、沪南路、浦三路

杨高南路

自驾出行的主干道选择很多，杨高路高架直通内环、中环，高科西路直通西藏南路隧道，即便高峰时段，去往黄浦和浦东的重要功能区，都在半小时之内。不过板块内东西向的跨境道路相对较少，好在周边道路多很宽敞，没有弯弯绕绕，因此以目前的车流，依然能实现通畅。

03商业

步行商业：大华锦绣国际、巴黎春天、大华锦绣嘉年华、大华锦绣优嘉、叁宸里生活中心、山姆会员商店

3公里商业：世博源、浦东嘉里城、万科复地活力城

板块内商业

板块内以及周边，均缺少商业氛围。板块内的家门口综合体，主要以日常消费为主，分布均匀，每个路口都有，完全能满足社区范围的需求。周边的几个综合体，虽然规模稍大，但业态并没有本质上的差别，利用频率较低。更丰富的业态，还是要依赖中央活动区内的前滩和小陆家嘴商圈，却都超过了15分钟的覆盖范围。

04就业

30分钟通勤圈：御河硅谷、张江科学城、陆家嘴金融区、竹园商务区、前滩、世博商务区、浦西市中心传统商务区

御河硅谷、张江科学城、前滩商务区

板块是居住区，附近没有产业分布，靠近的御河硅谷和御桥科创园目前招商都不完全，空置率还比较高。得益于良好的区位和发达的轨交和路网，三十分钟通勤圈内就覆盖了浦西南部和浦东绝大部分的商务中心，四面八方都有班能上，甚至比大部分的中环纯产业区更有效率。

05医疗

​区域内医院：第九人民医院浦东分院（三甲综合）、第一妇婴保健院浦东分院（三甲专科）

​3公里内医院：仁济医院东院（三甲综合）、东方医院南院（三甲综合）、上海儿童医学中心（三甲专科）

板块医院

板块内及周边医疗资源丰富，九院分院作为家门口的医疗配套完全够用。周边还有仁济和东方这两所浦东双子星，以及分别面向妇女和儿童的两所三甲专科，全年龄段健康呵护。

06学校

小学：进才实验小学西校、昌邑小学大华校区（二梯队）、民办正达外国语小学南校（优秀民办）

​中学：上南中学

板块内学校

板块教育资源实际上还不错，锦尊路以东的街区都对口二梯队的昌邑小学，虽然比不上明珠和福外，但教育质量有口皆碑。以西的街区对口进才实验小学西校，原为新时代小学，对口不少高品质楼盘，改名加入进才集团之后发展必然会更好。公办中学是大华的短板，大部分注重教育的家庭会选择去张江或者御桥买初中学区挂户口。

07环境

北艾路

成山路

高科西路

锦绣路

下南路

博华路

锦尊路

锦尊湿地公园

锦尊体育公园

锦绣文化公园

08规划

整体规划：

上海市浦东新区国土空间总体规划（2017-2035）

浦东新区规划形成“一主、一新、一轴、三廊、四圈”的总体空间结构，主城区是上海建设全球城市的核心功能区，以中心城为主体，强化川沙主城片区的支撑。北蔡属于浦东主城区范围。

上海主城区空间规划图

主城区围绕建设成为全球城市核心承载区的目标定位，充分发挥公共中心承载核心功能、塑造活力都市的功能作用，形成“1+4+14”的公共中心体系。

14个地区中心：主要结合轨交站点和枢纽进行设置，是所在地区的综合服务中心，包括高桥、森兰、申江、金杨、洋泾、塘桥、白莲泾、北蔡、高青路、三林、御桥、广兰路、科南、川沙等。

北蔡地区中心主要服务北蔡镇北部地区及花木街道南部地区，是以文化、教育、医疗为特色的综合型地区中心。以轨道交通7号线芳华路站为核心，结合文化公园及文化设施的建设，提升完善地区综合服务配套能力。

浦东地区中心示意图

近期规划：

龙阳路TOD项目

2018年，上海地产集团联合上海浦东轨道交通、上海申通地铁以137.7亿的底价将龙阳路地块收入囊中，计划打造成为新一代TOD综合交通枢纽。龙阳路项目土地总面积约25万㎡，共包含7个街坊、20个地块，建筑总面积约200万方。其中，地上建面137.5万方。

项目规划形成“一轴、两线、三心、四片”空间结构，商业连廊+商务连廊高效互联，设置门户、创新、都会、自然四大板块。根据规划，龙阳路TOD项目业态全部为办公、商业和文化建筑，且100%自持；写字楼建筑主要将以平顶式高层塔楼为主，体量达到近104万方。

龙阳路TOD规划示意图

商业部分总建面积约42万方（地上27.5万方、地下14万方），体量超过正大广场、国金中心商场之和，且全部统一经营管理，业态以高端商业、餐饮、文化娱乐为主，未来有望成为浦东规模最大的商业中心。项目商业部分还规划了一条长1200米、宽30米的开放式步行街，比南京路步行街都要长。

由于牵扯部门多，开发难度大，龙阳路项目的进度一直迟缓，直到2021年，位于地块中部的4街坊才得以正式开工。此次开工项目总建筑面积54.9万方，规划为一座集休闲游憩、商业商务、办公、生活于一体的现代化核心商务区，包括6栋塔楼与裙房，塔楼最高29层，建筑高度最高140米。

龙阳路04街坊效果图

龙阳路04街坊施工现场图

其中，商业总建筑面积达9.3万方，商业形态采用购物中心+独栋商业的形式，打造公园式的购物街区。目前地下基坑成功筑顶，预计于2025年底完工。随着04街坊的建设，龙阳路TOD项目其他街坊距离开工指日可待。

​北蔡楔形绿地

2020年底，《上海市浦东新区北蔡楔形绿地控制性详细规划》正式获批，规划总建筑面积约305万平方米，其中住宅建筑面积131万平方米。规划形成“以楔形绿地为核心、绿城融合、展开多元复合的城市空间”的功能结构。

详细规划同时明确由浦开集团作为开发主体。集团将按照“整体布局、分步实施、有序推进”的工作思路，形成了按五大片区不同特点，采用不同开发路径的初步方案：

1、北蔡联勤片区：未来将形成交通便捷、配套齐备的住宅生活区。2、康桥花墙片区：将着力改善居民生活环境，形成绿色生态的高品质商办区域。3、北蔡中界杨桥片区：将形成千亩绿林环绕的宜居社区，阡陌相交，水系通达。4、北蔡产业片区：将引进教育资源、研发机构等，形成产教研高地，既有绿意盎然，又有书香浓郁。5、一六卫行钱堂片区：将在中环形成一片鲜氧充沛的“小森林”，让市民共享休闲游憩的绿色空间。

北蔡楔形绿地规划示意图

浦东新区北蔡楔形绿地C06-01地块

7月5日，今年第四批次土拍地块官宣公示，将推出5宗宅地。其中，浦东新区北蔡楔形绿地C06-01地块，东至规划五路，南至C06-02地块，西至C06-02地块，北至北中路。出让面积16730.21㎡，容积率2.3，建筑面积38479.48㎡。起价196280万元，起始楼面价51009元/㎡。

C06-1地块现场图

中铁建国贸北蔡项目（北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块）

目前，中铁建国贸北蔡项目项目巡展点已开放，9月将份开放实景示范区，预计10月份入市，该项目将推出建面约87-99-108-130-140㎡3-4房，全一梯两户，飞机户型，得房率约77-80%，指导价9.2万/平，总价约750-1400万左右。

项目两幅地块共计拟建16幢10层至16层高层住宅，全部为精装修交付，且装修标准不低于3000元/㎡，配置下沉式会所、泳池、健身房等！

该项目被一条河道划分成两个社区，北侧地块小区中间有下沉式庭院和绿地，南侧地块相对较小，目测社区中心规划为绿地。不过该项目并非人车分流，两个地块的地面仍有停车位规划。

项目效果图

项目地块实景图

远期规划：

26号线

中环发展“十四五”规划发布，提到了重点研究轨道交通26号线。26号线将串联起上海的中环，疏通中心城区的客流压力，建成后也将成为中国最长的城市地铁环线。26号线全长约78km，初步预计设56座车站，沿途可与21条线路换乘。预计将在2024年之后，纳入上海轨交第四期建设规划（2024-2030），意味着最快也要在2030年底建成，板块13号线三站之内可与26号线莲溪路站进行换乘。

26号线规划示意图

储备用地：

北蔡老集镇城中村

老集镇城中村位于高科西路与沪南路交界之处，紧临一妇婴东院。沪南路以西红色地块规划为商业用地，目前为停车场。沪南路以东大部分为浦发集团的城中村改建项目，规划建面约35万方，其中涉宅建面约17.5万方。

一妇婴对面地块实景图

2-01a街坊2-01a-11b地块由浦房集团开发，目前已经开工建设，是北蔡三林城中村老集镇第一个商品房住宅项目，建成后可提供450余套商品房。地块东至莲中路、南至莲园路、西至2-01a-11a地块、北至2-018-12地块。地块面积约3万平方米，总建筑面积约8.5万平方米，拟建9栋11-16层住宅，4栋1-2层配套，1层地下车库。

浦房项目效果图

浦房项目地块实景图

北蔡中界杨桥片区

整个“城中村”改造地块分为川杨河以北区域和南新村区域，共有13个地块项目，未来片区涉宅用地计容建面约59.5万方，成片区开发，一路之隔就是张江科学城。

地块实景图

上农批片区

2022年3月17日公示《上海市浦东新区北蔡镇鹏海社区Z00-0901单元控制性详细规划05、06街坊局部调整》，未来以住宅为主，住宅体量约37万方。片区南侧紧邻中环，一路之隔就是御桥的红星美凯龙和宜家。该片区现状为上海农产品中心批发市场，据悉未来将搬迁至惠南。

上农批实景

北蔡产业片区

镇中心路以东，绿科路以南地块，五星村道2以北地块。

09 人口构成

大华锦绣华城板块主要有四类人群组成：

1、浦东原六里镇、北蔡镇、花木乡的本地土著，多居住于附近老商品房以及动迁街区。

2、原老南市、老黄浦的动迁居民，多居住于周边的公房小区。

3、张江、前滩、陆家嘴、传统市中心就业的中产白领，多在商品房街区置业。

4、在周边从事服务业的流动人口，多租房在动迁街区。

10 总结

优势：

1、统一规划，成片开发，城市界面干净，街道布局合理。

​2、交通便利，路网通畅，轨交覆盖广，城市效率高。

​3、板块和周边三甲医院环伺，全面满足看病和养老需求。

​4、住宅大部分为2000年之后的板楼，对比内环内的塔楼和老商品房，品质提升显著。

​5、在上海内中环一圈，是同类型产品房价最低的板块之一。

川杨河

劣势：

1、南部高青路和新杨思大片空地，而大华楼盘多已过了巅峰期，未来会受到较多的新房竞争。

​2、北部动迁房、公房集中，南部公寓房、别墅高低配，居民层次参差不齐。

3、板块内和周边都缺乏大型商业综合体或商圈，配套业态难以提升。

购买建议

大华锦绣板块的住宅产品涵盖各种类型，刚需有动迁房和老公房，刚改有商品公寓，终极改善则有洋房大平层和别墅，几乎各预算段都有选择。

北艾路以北的1、2、9、10街区以及北艾路南侧的4街区都以动迁安置房为主，2005-2008年建，部分老公房如“三金“小区，在大华集团进入前就已建成。虽然要么品质不佳，要么房龄较老，但都带了进才实验或昌邑的学区。这些都是希望买在近市中心地段的刚需购房者，绕不开的产品。尤其是大华的动迁房，板式电梯+80平+南北通，内环中环范围都极为少见，竞争力强悍。

锦绣华城2-2街坊、四街坊、锦华新苑

北艾路以南的街区，都是商品公寓和别墅混合产品，整体品质和市场竞争力在同年代的产品中都表现不错。其中14和15街区的紧凑三房，人车分流，外观和园林漂亮，得房率均达到80％水平，总价也能得到控制，是内环老商品两房最好的平替。11、12、19街区120多平的电梯正三房，飞机格局，两者相结合，在中环范围也是稀有产品，还带了昌邑二梯队学区。

凯利海华府、悦豪斯、大华斐勒公园

5街区大华斐勒公园的洋房和叠墅，则是市区最抢手的产品形态，低密度就是房价贵的底气。6街区大华锦宸府，能做到137平紧凑四房，四开间朝南全明，改善极品，未来二手市场的爆款预定。虽然从细节来看，大华锦绣的产品确实各有各的问题，但只要根据不同预算，匹配最合适的小区和户型，依旧可以在强手如云的中环板块当中脱颖而出。