大华锦绣的区域中心位于下南路站周边，巴黎春天和锦绣嘉年华形成的社区商圈、体育公园、小学和初中，享受板块内最丰富的配套。附近街区的房龄多达到了15-20年，相比新一代，老一代的几个街区立面老化，停车紧张，物业松懈，缺陷一目了然。好在这些楼盘的户型和得房率都不错，绿化环境也经过了数十年的沉淀，价格相对低，很适合学龄家庭置业。

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板块笔记：汗流浃背，上海乡下正在碾压内环 #B065

​楼盘笔记：房价涨的因素都具备，却沦为价格洼地？#l109

十一街区

十一街区公园新纪2007-2012年分两期建成，楼盘为5-8层电梯洋房和20层内的小高层。容积率1.6，绿化率45%，大华物业，费用1.85元/平·月，步行至13号线下南路站约460米，步行至7号线锦绣路站约1公里，对口二梯队昌邑小学。

楼盘立面以灰色和米色的面砖为主，污渍有些明显，灰上加灰。小区刷卡进出，安保管理一般般。楼栋大堂两极分化，高层门厅昏暗狭小，部分顶部涂料脱落，且1楼住户门就在电梯旁，进出声扰不断。洋房门厅比较敞亮，顶部为白色扣板，挂画和沙发标配，但有电瓶车停放。

小区西侧是5栋造型独特的花瓣楼，挨着旁边的3栋都是楼中复式，临水而居，水质偏黄绿，养了一些小鱼、荷叶和芦苇丛，水景连着九柱广场和活动区，共同组成中央景观。散步、锻炼、遛娃遛狗，基本都在这片区域，人气颇足。其他公区部分就有些怠慢，地砖有裂缝的，塑胶地面破损的，植被泥土裸露在外的，落叶清扫不及时的等等，物业不作为，导致11街区被高品质小区逐步拉开了差距。

花园人车分流，小区中间有石墩隔离，保证了业主活动时没有车辆隐患。车位比1:0.9，停车并不宽裕刚够用，产权车位35-40万。

项目共63个单元，一梯两户和两梯三户，得房率较高。

两房86-108平都是南北通，一卫；其中105-108平花瓣户型外圆内方，弧形南北阳台，双卫，有斜边利用率相对偏低。三房125-145平飞机户型，136平南北通动静分离。还有部分258平复式房。

十一街区南门口就是两个社区综合体，东门口就是昌邑小学和上南中学，西边马路对面是体育公园，等于被圈在了所有配套的正中C位。小区当年也属于板块标杆，是18街区的升级版，十几年“糟蹋“下来，如今的品质比不得那些干挂石材盘，但结合位置、学校、得房率户型，在板块二线小区当中依旧是佼佼者。业主多为城市中产，本地与新上海家庭参半。

十二街区

十二街区2003-2007年分二期建成，楼盘为5-7层楼梯多层，9-18层电梯小高层，容积率1.4，绿化率40%，大华物业，费用1.85元/平·月。步行至13号线下南路站约110米，步行至7号线锦绣路站约520米，对口二梯队昌邑小学。

楼盘外立面为白色涂料和红色面砖相间，涂料部分已看不出原始色泽，墙面灰渍、锈迹、裂纹等情况都有，老化明显。不过楼栋大堂与外立面形成反差，双层挑高落地窗，采光明亮，门厅一侧有石块堆砌的小假山，壁画之下摆放橘色坐椅，布置后倒也干净协调。小区设置刷卡门禁，陌生人出入不会保安盘问。

小区以中心花园和景观水池为界，分为南区和北区，各有六排房屋。曾经引以为傲的中央水景已不复盛景，只留大片鹅软石裸露在外，还有零星垃圾堆在上面，感观十分糟糕。好在花园的大片草坪保存完好，连接树阵长廊，能营造出归家仪式感。南区的小水池总算有水，可青黄的水面上满是绿萍，也豪无欣赏之趣。整体绿植高大茂盛，部分楼栋的低层采光受到遮挡。

人车不分流，车位比1:0.5，停车十分紧张，中介都不敢开车进小区，业主停车考验车技，产权车位约65-75万，基本一有单独放出，就会被秒杀。

项目共137个单元，一梯两户和两梯三户，得房率高。

多层一房54平全南户型，两房有的单卫有的双卫，88-98平南北通，102平卧室朝南厅朝西，北侧有六角窗，可改成书房；三房116和123平南北通双卫，114平飞机户型单卫。少量152-185平复式房。

小高层几乎公摊很少，电梯和消防通道都直对家门。两房双卫，105平全南户型；106平南北通；三房133平飞机户型，134-143平南北错通；148平卧室两南一北厅朝西；139-148平卧室三南厅朝东北或西北。少量208-214平复式房。

十二街区是大华集团在北蔡开发的第一个项目，规模较大，住户超2000户。南门口地铁上盖的3.5万方叁宸里商业，原先是家乐福，2018年改为华润万家，2023年又被收购翻新开业。西门口就是学校和两个社区综合体，配套也不逊于11街区。不过，毕竟房龄老品质不高，市场价格一直处于板块商品房当中垫底的位置。业主多为周边本地居民和买学区自住的城市中产家庭。

十六街区

十六街区2008-2010年建成，楼盘由5-9层电梯洋房、20层以下电梯小高层、以及联排独栋的大华双屿墅组成，容积率1.2，绿化率41%，大华物业，费用2.2-3元/平·月。步行至13号线华鹏路站约250米，对口进才实验小学。

小高层外立面采用浅黄色涂料，如今都蒙上一层灰渍，洋房为小红砖，状态很好。别墅立面有涂料和面砖两种，保养都不错。小区刷卡进出，安保盘查问不严。楼栋大堂方正，分内外厅，装饰普通，胜在干净素雅。

小区没有大面积的成片景观，以绿化团组为主，滨水亭台、灌木迷宫、花坛廊架点缀其中。植被茂盛，绿树成荫，走在其间，阳光只能从缝隙穿过，部分楼栋低层采光受遮挡。中央有蜿蜒河道，种植不少菏叶，水质一般，有些飘浮物。河道将公寓和别墅分开，不过东侧还是有小道可联通墅区。

人车不分流，车位比1:1.2，地下车库较大，停车宽裕，相比其他同年代的小区优势明显。产权车位约40-45万元。

公寓共52个单元，分为一梯两户、两梯三户、两梯四户和两梯六户，得房率较高。

一房63-71平全南或全北户型；两房都是一卫，90-98平全南户型，91平主卧和厅朝南，次卧朝东或西，102-112平南北通；三房113-143平飞机或南北通户型，其中部分120左右的户型是一卫；130平-148平卧室两南一北或全南，厅朝东或西；少量152-261平复式房。

别墅共68个单元，联排双拼主力面积约200-355平，独栋别墅主力面积约455平，地上两层或三层，地下一层约100-150平，花园面积约100-350平。

十六街区是公寓和别墅混合小区，面积跨度大，多层电梯洋房得房率高，外观漂亮，最有竞争力。但其他的高层和别墅，在“斐”系别墅和14、15街区面前，显得没有存在感。再加上一直被吐槽的物业，小区的价格比不过同期的11街区。

十八街区

十八街区公园纪于2006-2009年建成，楼盘由11-24层电梯小高层、高层（1栋塔楼）和别墅组成，容积率1.6，绿化率38%，绿城物业，费用1.85-3.55元/平·月，步行至13号线下南路站约300米，对口二梯队昌邑小学。

公寓外立面为浅黄色面砖，整体有点灰暗，与11街区长得一样。别墅的外立面各家有局部改造，风格材质都不统一，显得凌乱。小区刷卡进出，门禁有保安站岗，但进出人员不会盘问。楼栋分内外门厅，外厅干净敞亮，布置风格各异，座位有的木椅、有的沙发，装饰有的挂画、有的书柜，让每栋楼都有独特的归属感。小区没中央绿化，沿北侧和西侧是公寓楼，以一旁的水系与别墅区分隔。

​​园林营造了小桥流水人家的氛围，只是水塘真的很浅，薄薄一层还露出底部的黄土。别墅区横平竖直的道路，绿化疏密有间，植被甄选和设计没有体现高档之感。小区西侧的公寓楼直面大华锦尊公园，近距离观赏绿意。

​人车不分流，车位比1:0.5，地面过道还算宽敞，车位紧张，好在绿城接手，停车现象没有像十二街区那般混乱，能保持秩序。产权车位约45-50万。

公寓共26个单元，一梯两户、两梯两户。塔楼两梯八户。

​板楼两房80及110的全南和南北通，一卫或双卫；三房109和149平南北通或飞机户型，一卫及双卫；128平卧室两南一北，厅朝东或西；167/196平南北通户型。还有部分153-251平复式房。

​塔楼一房61-65平，最好的是双南户型，剩余朝向各异，厨房和厅带有不规则的斜边。两房79-80平，三开间朝南，厨房带斜角。

​别墅共243个单元，联排主力面积186-282平，双拼主力面积305-345平，地上二层或三层带阁楼，地下一层，花园面积约40-250平。小区南侧沿川杨河有几幢独栋别墅，主力面积约540平，花园面积约600平，业主自住惜售。

十八街区是与十一街区隔成山路相望，也能享受商业、学区、公园的便利优势。物业换绿城不久，目前还看不出明显提升的迹象，期望未来能在品牌物业的带领下发生质变。业主多为市区上班的中产家庭，塔楼租客较多。

十九街区

十九街区2003-2007年建成，由6层楼梯多层、9-18层电梯小高层，以及叠加和联排别墅组成，容积率1.6，绿化率38%，大华物业，公寓费用1.85元/平·月，叠加2.3元/平·月，联排2.8元/平·月。步行至13号线下南路站约20米，7号线锦绣路站约1.1公里，对口二梯队昌邑小学。

公寓和别墅立面都为橘色面砖与白色涂料相间，与十二街区长得差不多，灰渍也比较明显，并列大华商品房之中，外观最老旧的两个小区。刷卡进出，若没有门禁卡，喊一声保安也会开门，形同虚设。小高层楼栋门厅的风格也与十二街区类似，双层挑高大厅，落地玻璃窗采光通透，布置简单干净，白色涂料部分有些脱落。多层楼栋门厅狭小，面砖和白色吊顶都有灰渍，整体陈旧。

小区中央景观轴两边栋距开阔，近400米从西门到东门，有大片草坪配上廊亭花圃，有人工湖的水景配上现代钟楼、假山石，还有点意境。景观轴边设置了活动区，落叶较多清扫不及时，整体社区的底子与十二街区差不多，但维护得更好一些。

人车不分流，住宅车位比1:0.5，小区内部停车紧张，比十二街区更有秩序。部分停不到位置的业主，就近停在川杨河桥下的停车场。僧多粥少，产权车位已涨到了65-70万，一位难求。

公寓共126个单元，一梯两户，得房率高。

多层一房52-56平全南户型；两房88-100平南北通，一卫或双卫；三房129-131平，卧室三南厅朝西或东；还有少量142平复式房。

小高层也与十二街区一样，消防通道和电梯直对家门。两房108-110平南北通，双卫；三房122-143平飞机或动静分离户型。还有少量178-188平复式房。

别墅共186个单元，上叠主力面积约191平，三复四送五层及露台，下叠主力面积217平，一复二，地下一层，花园面积约30-40平。联排别墅主力面积166-253平，地上三层，地下一层，花园面积约50-100平。

十九街区与十二街区隔成山路相临，外观老旧、停车困难，物业不作为，都是通病，十九看起来是稍好一些，但好的并不多。两个小区的户型和学校，算是最大的卖点，适合中产刚需刚改家庭。至于别墅面积都不大，又没有档次，业主多为本地土著自住。

海上国际花园

海上国际花园由宝华集团开发，2005-2009年分三期建成，各自独立分区。一期由7-18层电梯小高层和叠加别墅组成，二期为11层酒店式商住楼，三期为独栋别墅。容积率1.2，绿化率35-55%。一期万科物业，费用3.1元/平·月。二期三期本地物业，费用1.88-5元。一期步行至13号线下南路站450米左右，二三期离地铁站更近一些。

海上国际花园一期

一期规模最大，外围是小高层，中间都是叠加。万科物业品牌还是过硬，门禁盘查较严，内有安保巡逻。楼栋外立面为红褐色面砖，虽然整体色泽有一点暗沉，但旧化不太明显。楼门厅几乎没啥布置，普普通通。小区中央有一大片湖景，水质清澈没有飘浮物，养了不少锦鲤。叠加墅区的绿植很茂盛，部分上下叠都被遮挡采光。

二期就两排建筑，大门敞开进出，楼栋立面相似，保养稍好。门厅比一期敞亮很多，近六七十平，布置得象像居家客厅。小区中央有个景观广场，原本水景山石园林的布局，但水已干涸，就没了意境，也没啥看头。

三期在成山路以南，锦绣路以东的巷子里，仅有十几户人家，安保早就混个脸熟，陌生人进入盘问仔细。独栋别墅外立面干挂石材，看起来很新。小区环境幽静，道路两边种植灌木绿植，高低和色彩搭配和谐。

人车都不分流，一期车位比1:0.7，停车还是很紧张，人行步道都被利用上，压着路边斜靠停车比比皆是。产权车位约65万。

海上国际花园一期

一期住宅公寓共85个单元，一梯两户和两梯三户。

两房91及110平全南或南北通，一卫和两卫，三房126-129平南北通，134平卧室两南一北厅朝西。

下叠主力面积173平，一复二，花园面积约40平；上叠156-190平，三复四送五送露台，没花园。

三期独栋别墅共17个单元， 主力面积为383-439平，地上两层平，送阁楼和露台，地下一层约140-270平，花园面积约600平。

海上国际花园二期、三期

海上国际花园位于大华锦绣的边缘，城市界面冷清。一期小区品质还不错，今年年初刚换的万科物业，绿化景观也可圈可点，虽然比不上2015年后的次新，但与锦尊路以东的商品街区相比，品质更胜一筹。别墅是大几千甚至上亿级别的独栋，存在感却很低，业主基本都自住不抛盘，几乎没啥人知道。