曹杨新村的零星商品房基本都被四周的老公房淹没，即便价格与工人新村差距甚远，却无法脱离老龄社区的大环境，使得市场竞争力较弱。甚至于热度仅限于周边居民，在全市范围较难流通。老公房还能踩个学区房的门槛，而曹杨的商品房无论单价还是总价，在同类产品中也并不便宜。因此作为真如次新房的下位替代，更适合有地段需求的本地土著自住。

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板块笔记：上海的这轮新政，某些板块被逼上绝路 #B066

安居兰庭

安居兰庭是板块标杆，普陀区国资委开发，2010年建成，15-23层电梯小高层、高层，容积率1.6，绿化率35%，自持物业，费用1.8元/平·月，步行至15号线梅岭北路站约680米，对口二梯队朝春中心小学。

​安居兰庭楼盘点评：看房超过200套，也不一定知道这小区

楼盘是区域唯一的10后，外立面为真石漆，整体状态还不错，有少量灰渍印痕。小区大门敞开进出，安保并不盘问。楼栋底层部分架空，可穿行而过，落地玻璃大门，光线透亮。门厅为过道厅，干净整洁，无额外装饰。

小区规模不大，就3栋楼，树木高大茂密，有的直接挡到窗户上，影响低区采光。中央绿化带稍显杂乱，缺少层次感和设计感。活动空间并不多，有一方廊架小广场和一个儿童活动区。整体很静谧，业主通常也不在小区内散步闲逛。

人车不分流，车位配比1:0.9，相对充足，在板块其他小区都要争抢车位的情况下，更显难能可贵，产权车位约50万。

项目共8个单元，分为两梯两户和两梯三户。

两房90平南北通或全南户型，89平卧室一南一北，厅朝东或西。都是一卫；三房117/147/155平飞机户型，一卫或双卫。

安居兰亭家门口是自持的商务楼和普陀消防支队，隔开了马路的嘈杂，闹中取静。因为是板块中最新最好的楼盘，规模又不大，自住率非常高。曹杨商品房的业主，基本都是普陀本地土著，租客极少。

西部秀苑

西部秀苑由普陀地头蛇西部集团开发，2003年建成，楼盘为14/21层电梯小高层、高层，容积率2.6，绿化率40%，真如物业，费用1.65元/平·月，步行至15号线梅岭北路站约740米，对口二梯队曹二附属学校九年制。

楼盘外立面为米白色涂料，部分墙面有污渍和色差。小区大门敞开进出，盘问不严。楼栋底层全都架空，门厅较为宽敞，地面墙面铺砖，同样没有装饰，只在角落里放着一个小茶几和一把椅子供访客休息，很简单。

小区两排楼宇，高层在北，小高层在南，中间部分为院庭设计，绿竹摇曳，植被高耸，木质栈道上培植几处苗圃，园林环境在板块内属上乘水准。只可惜庭园内的水景已干涸，露出铺满落叶的鹅软石底纹。楼栋底层的空间可以利用，被作为活动区，不怕日晒雨淋。

人车不分流，车位比1:0.6，小区进门就是地下车库，地面也在通道处停满车辆，产权车位约50万。

项目共4个单元，分为一梯两户、两梯四户和两梯五户。

两房111平全南户型，一卫；三房141平飞机户型，双卫；四房185南北通，两南两北，双卫。

西部秀苑是标准的学区房，如果能考入曹二的高中部，意味着十二年学校都在家门口，不需要换房。品质也是曹二附校的学区房当中最好的，除了外立面老一点，其他方面与安居兰庭接近，户型又互补，价格一直差不多。业主有不少在普陀区体制内单位工作的家庭。

曹杨华庭

曹杨华庭由本地民企开发商于2002年建成， 楼盘有11-13层的小高层和30层高层，容积率3，绿化率42%，本地的物业公司，费用1.2元/平·月。步行至15号线梅岭北路站约1.2公里，11号线枫桥路站约1.1公里，对口二梯队朝春中心小学。

楼盘整体采用欧式风格，外立面红褐面砖配上白色的窗框和阳台，立体感十足，有一定的质感，只是涂料部分污渍和脱落较多。大门敞开进出，盘问不严。小高层的门厅昏暗，靠电梯的一侧半墙铺砖，靠楼梯的一侧为涂料，白色墙面早就污迹斑斑，还有停放非机动车现像。高层门厅为狭窄的长廊，地面墙面铺砖，更为整洁。

一幢高层在小区北部，中间和南部是两排小高层。小高层之间布置了近百米的草坪景观带，欧式人物的雕像和秋千摇椅点缀其间，门厅前的通道落叶较多，清扫不及时。高层四周通路上机动车停放，有点混乱，感观不佳。

人车不分流，车位比1:0.3，十分紧张。小区地下车库很小，早就不能满足停车需求，地面停得满满当当停车，车辆也只能单行。产权车位约50万元。

项目共12个单元，一梯两户。

两房102平全南户型，一卫；三房127-145平卧室一南两北、两南一北或全南，厅朝东或西；161平动静分离南北通还有少量223/236平复式房。

曹杨华庭门北面是曹杨商城，位于板块C位。小区自住率很高，业主基本都是当地土著。品质次于西部秀苑和安居兰庭，面积段却更大，再加上离地铁站又很远，因此流通性较差。

香山苑

香山苑由负责旧改的普陀本地开发商于1999年建成，由6-7层楼梯多层和24层电梯高层组成。高层是塔楼回迁房，容积率4，绿化率35%，民企小物业，费用1.2元/平·月，步行至11号线枫桥路站约1.1公里，对口二梯队曹二附属学校九年制。

楼盘外立面为褐色面砖，颜色较深，色差不明显，只是灰蒙蒙一片也不美观。小区大门敞开进出，门禁形同虚设。多层楼道的门厅墙面已重新粉刷，有停放非机动车现象，高层的门厅是条长通道，地面墙面铺砖，还算干净。

​​小区过道旁栽种的树木高大茂密，行走中基本晒不到太阳，多层低区的光线被遮挡。没有集中绿化，也没有活动区，仅门口处有一块方正的小空地放了些坐椅。地面落叶很多，清扫不给力，再加上满是停车，显得乱糟糟。

​人车不分流，车位比1:0.2，没有地下车库，内部停车矛盾突出，夜间车辆占用绿化、消防通道，无序停放的现象较为突出。地铁又远，出行非常不便。

项目共16个单元，多层一梯两户，得房率较高，高层两梯八户，户型差。

​多层两房109平南北通，双卫；104平，卧室朝南厅朝北，一卫；三房137平飞机户型；105/114平，卧室两南一北，厅朝东或西，双卫。

​高层塔楼一房70平全南户型；两房都是一卫，114平，仅主卧南北通透带朝南阳台，其余房间均朝北；89/110平一卧朝南，次卧和厅朝东或西；102平全南户型；三房133平，两卧朝南，其余房间都朝北，一卫。

香山苑与曹杨华庭隔杏山路相邻，位置也不错，并对口了更好的学校，软件配置不俗。可惜小区商品与动迁混合，商品房又没电梯，环境和停车都是问题，房价只能低一头。

曹杨君悦苑

曹杨君悦苑由普陀国资委旗下的中环集团开发，2000-2004年建成，18-29层电梯高层，混合一幢塔楼，容积率2，绿化率40%，中宁物业，费用1.5元/平·月，步行至11号线枫桥路站约210米，3/4/14号线曹杨路站约320米。

板楼外立面为浅棕色面砖，有些许灰旧痕迹，侧面有块明显的色差补丁，塔楼外立面为浅灰色涂料，反而状态还行。小区大门和楼栋敞开进出，门禁形同虚设。板楼的门厅双层挑高，四方大厅采光明亮，地砖和墙砖都很干净，垂下的小红灯笼是唯一的装饰，显得喜庆温馨。塔楼门厅较为一般，地砖和墙砖颜色较深，有些昏暗。

小区规模小，过道和楼栋周围有些绿植， 6号楼东边有条不起眼的小路，通往小区的一片集中绿地，植被高大茂盛，还有一个儿童滑梯，一般行走并不经过此处，环境比较安静。塔楼在东面，内部有办公，来往人较多，没什么绿化。

人车不分流，车位比1:0.5，通道能停的都利用了，为了解决停车问题，小区曾集中整治，目前虽然停车还是紧张，但有序了不少。产权车位约50万。

公寓共5个单元，板楼两梯四户，纯住宅。塔楼三梯八户，6楼及以上为住宅，5楼及以下是商用产权。

板楼两房102平全南户型，一卫；三房150平南北错通。

塔楼一房95平全南户型，暗卫；两房126平全南户型，暗卫；三房148平，一卧朝南，两卧和厅朝东，双暗卫；四房217平，两卧朝南，两卧和厅朝北，卫生一明一暗。

曹杨君悦苑东侧靠曹杨路主干道，有些嘈杂。由于塔楼内有银行等商家入驻，来往人流和车流较为混杂。小区没什么品质感，户型偏大导致总价高，流通性较差。

沙田新苑

沙田新苑由普陀地头蛇沙田房产开发，2000年建成，8-12层小高层和30层高层，容积率3.4，绿化率40%。开发商物业，费用1.57元/平·月。步行至11号线枫桥路站约620米，3/4/14号线曹杨路站约400米，3/4/13号线金沙江站约810米。

楼盘外立面为为浅红色面砖，近看能发现岁月留下的痕迹。欧式建筑风格，正中楼栋的白色雕花自上而下，漂亮醒目。小区大门刷卡进出，门禁安保在板块小区中最为严格。小高层门厅是较为狭窄的通道，有些昏暗；高层门厅方正敞亮，配沙发茶几，圆形吊顶较为气派，不过白色的涂料部分脱落。

小区园林是板块商品房中最好的，围合式布局类似于古北一期的四大花园。小高层的楼栋整体垫高，下部是地下车库，登上平台敞开式的集中花园映入眼帘，大气开阔，中间有只金牛雕塑，圆形大喷泉定期开放。没有高大茂盛的绿植，低矮灌木修剪平整，赏心悦目。穿过小高层的拱门，则另有一番洞天，东侧草坪围绕着儿童活动区，西侧小桥流水亭台，养着许多锦鲤，每户窗外皆是景色怡人。

车位比1:0.6，板块唯一人车分流的小区，在普陀中环2000年的楼盘，能做到实属难得。车位数量还是紧张，产权车位50万。

项目共15个单元，小高层一梯两户，高层两梯六户。

一房70平卧室朝南厅朝北；两房都是一卫。92平全南户型；85平一卧朝南，一卧和厅朝北；124平南北通2+1房，北部有一个储物间；三房126南北通，一南两北；157平南北通，两南一北，小区最好户型；167平南北错通，卧室三南。

沙田新苑靠近中山北路内环高架，有噪音影响。开发商选用了香港设计师，多少有点早期外销房的影子，建筑和环境都很时尚，当时板块内的第一豪宅。不过也承袭了厅大房间小的港式风格，还有部分厨房客厅有斜边，如今都有点不合时宜。小区业主多为本地土著，自住率很高。

万都花园

万都花园由港资万都房地产开发，1996年建成，13-14层电梯小高层，板塔结合，容积率2.9，绿化率40%。本地科房物业，费用1.5元/平·月，步行至3/4/13号线金沙江站约870米，15号线大渡河路站约1.1公里。

楼盘外立面为浅灰色面砖，外观有些老旧，灰渍色差明显。小区大门和楼栋大厅刷卡进出，安保还不错。门厅不大，四方一块没有装饰，非常普通。墙上面砖和顶部涂料比较干净，但光线不足。

小区规模较小，没什么中央绿化，有一个塑胶的小型活动天地，旁边配个小水池，还有一个中式凉亭，算是所有的景观了。楼栋道路两侧绿植高大，低层的光线会被遮挡。地面有些落叶，没有及时清扫。

人车不分流，车位比1:0.7，没有地下车库，停车紧张，地面道路都用于停车。

项目共5个单元 ，一梯三户。

两房112平，主卧东西通或南北通，次卧和厅朝东或朝北，卫生一明一暗；三房129平南北通，动静分离，主卧退台，朝东南带270度弧形大阳台，双卫全明，小区最好户型；136平，主次卧朝南，书房和客厅朝西，卫生一明一暗。

万都花园北面紧帖枣阳公园，也算弥补小区内部环境的不足。楼盘是建于上世纪90年代的外销房，户型设计有缺陷，品质则中规中矩，在板块中不怎么起眼。自住率高，租售都不活跃。

桐柏公寓

​桐柏公寓由本地民企开发，2001年建成，7-18层电梯小高层，容积率2.52，绿化率41%，西部集团物业，费用1.5-1.6元/平·月，步行至3/4/13号线金沙江站约800米。

楼盘外立面为红色和橘色面砖相拼，颜色明亮，整体状态还可以，少量墙面有色差污渍。小区大门敞开进出，进出人员安保不盘问。楼栋门厅空间小，墙面半砖，上半部分的白色涂料脱落较多，没有装饰，有堆放非机动车现象。

小区地块不太规整，呈“匚”型，南面楼栋整体垫高，下方是车库，顺台阶而上到达四方庭院的景观花园，正中间有个休憩小广场，四周低矮灌木和绿植环绕。小区当中和北侧没有集中花园，道路两旁种植绿化，铺设草坪，没有设计感和层次感。

人车不分流，车位比1:0.76，经过管理整治后，停车秩序好了不少，产权车位约50万。

公寓共9个单元 ，一梯两户。

​两房110平南北通，双卫；三房146-149平南北错通，162客厅东西贯通，卧室一东一西一北；四房183平南北错通，两南一西一北。

桐柏公寓周边都是老破小新村，影响家门口的道路界面。小区品质一般，主力户型面积都偏大，多为本地土著中老年家庭自住，租售很不活跃。

恒陇丽晶

​恒陇丽晶由普陀民企开发， 2009年建成，9-18层电梯小高层，容积率2，绿化率35%，开发商自持物业，费用2元/平·月，步行至3/4/13号线金沙江站约380米。

楼盘外立面底部是干挂石材，上面全是灰色涂料，颜色较深，反倒看不出污渍，但有些脱落的痕迹比较明显。小区大门敞开进出，安保形同虚设。楼栋门厅的公区宽敞，配沙发和茶几，还有挂画和花瓶作为装饰，吊顶涂料也白晰干净，维护得挺不错。

迷你小区，就一排联体楼，花园空间有限，在孤零零的角落里，巴掌大的小空地，配上2个坐椅和2个运动器械，就算是活动区了。小区的标识做得不错，楼栋门牌、物业地址电话，还有停车收费等等，都在显眼的位置一目了然。

人车不分流，车位比1:0.6，即便有地下车库，地面也还是停满车辆，产权车位约50万。

项目共4个单元 ，两梯三户。

​两房73-76平，主卧和厅朝南，次卧朝西；76-80平南北通，但客厅朝北，厨房朝南。

恒陇丽晶南侧紧贴内环高架，噪音严重，底楼裙房一排美容养生商铺，出入人群混杂。小区套均很小，更像是服务公寓，一街之隔就是环球港和地铁站，适合地铁沿线上班的年轻白领。租客较多，住户流动性大。

星港景苑

​星港景苑由普陀本地民企开发， 2005-2008年分两期建成，独立分区，小区为17-24层的电梯板楼以及一栋28层商住楼，容积率2.5，绿化率45%。开发商自持物业，费用1.8-4元/平·月，步行至14号线中宁路站约50米，11号线枫桥路站约250米。

楼盘外立面为灰色涂料，二期又拼接了红色涂料，颜色稍浅的部分有较多污渍和色差，还有部分整块脱落，显得破旧。不过小区窗墙比非常高，大面积的落地玻璃，室内采光很好。一期的楼门厅双层挑高，宽大敞亮，墙面半砖，白色涂料部分还是有点脏，吊顶垂下一排射灯，增添了一点活力。二期的公区门厅相比之下，太小家子气，且选用墙砖的纹理发黄，呈现出来的效果像是有裂缝的墙壁，看着并不美观。

一期在北、二期在南，沿中宁路相对而立。中宁路是条很短的小路，人流不多，小区比较安静。内部的花园景观都不错，均有水景设置，配上木质栈道或汀步石路可跨过水面通行。水质比较清澈，饲养锦鲤小鱼。花园内以健身步道实现穿梭，绿植修剪平整，高低错落。

人车不分流，配比1:0.8，车位勉强够用，地面车辆还是占用大量过道，产权车位报价60万。

住宅公寓共13个单元 ，两梯三户。商住三梯七户，只有一房。住宅楼一房78平全南户型；商住楼一房67平全南户型。

两房103平全南户型，111-120平南北通，一卫或双卫。三房126-135平南北通，部分飞机格局，部分一南两北。

星港景苑属于真如镇街道，一期靠着武宁路和真华南路有些噪音，西北角是一栋商办，可从西门进出，与住宅小区之间有隔断。小区离真如商圈很近，地铁几乎0距离，受副中心的直接辐射，不过毕竟在武宁路以南，家门口的社区环境还是与曹杨地区一脉相承。小区之前很长一段时间内换手率都很低，随着真如副中心的逐步建成，流通也开始活跃起来。

枫桥苑

​枫桥苑由上海国资委开发， 2000年建成，10-18层电梯小高层，部分塔楼，容积率3.2，绿化率35%，普陀本地的民企物业，费用1.3元/平·月，步行至11号线枫桥路站约120米，14号线中宁路站约640米。

楼盘外立面为深褐色面砖，部分墙面已经发黑。大门敞开进出，安保不会盘问。楼栋门厅就是简单的直筒电梯厅，很普通，墙面也不干净。小区容积率在正常水平，但排布较为压抑。进门就能看到一个潺潺喷泉，不过蓝色马赛克砖的水池，底部一片发黄，看着就脏。集中绿化坐落在最后两排的楼栋间，小花园的左边是活动区，右边则纯一块水门汀地面，啥也没有，稍显突兀。

人车不分流，车位比1:0.4，停车很紧张，地下车库的出入口坡道两侧也停满车辆，停车秩序有些混乱，产权车位最近几年都没有卖出过，待价而沽。

公寓共9个单元 ，一梯两户，两梯三户和两梯四户。塔楼两梯六户。

​两房116平，卧室一南一北厅朝东，一卫；115平全南或卧室朝南厅朝西；三房133/141平飞机户型；还有少量177/246平顶楼复式。

​塔楼两房109平，主卧朝南带西侧阳台，次卧和厅朝西，一卫；三房134平，主卧朝南带东/西侧阳台，次卧朝东或西，书房和厅朝北。

枫桥苑也属于真如镇街道，位于主干道曹杨路，家门口就是地铁站和商务大楼，来往人流多，有噪音干扰。小区的环境和品质很一般，主打出行方便，居民多为本地土著的原始业主自住，少有租售。

中关村公寓

​中关村公寓由国美控股集团开发， 2003-2008年建成，11-30层电梯小高层、高层，容积率4，绿化率35%，普陀国资委物业，费用1.5元/平·月，步行至3/4/11/14号线曹杨路站约240米。

楼盘外立面为浅灰色涂料，色差补丁较多，一看就上了年头。大门刷卡进出，安保负责。楼门厅双层挑高，落地玻璃，明亮大气，不过一些角落的墙砖老化发白，楼梯间也破旧，体现不出挑高的品质感。

小区的集中绿化带在两排楼栋之间，以一圈绿色和紫红色的低矮灌木作为隔离，修剪平整，中心的绿植品种不少，但堆得有些杂乱。一条红色的健身步道穿过其中，道路两旁的植被杆细叶茂，楼栋低层的光线容易被遮挡。

人车不分流，车位比1:1，板块内配比最高，晚归也有车位。产权车位50万上下。

公寓共13个单元 ，一梯两户和两梯三户。

​两房103平全南户型，106平南北通，113/128平卧室朝南厅朝北，一卫或双卫；三房150平南北通，卧室与客厅之间有斜边；142平卧室三南，厅朝北/东/西；139平全南户型；少量239/282平复式房。

中关村公寓属于真如镇街道，位于主干道曹杨路和内环高架交界处，有噪音干扰，东南面一排都是商务楼、二手车交易市场和底商，来往人流混杂。小区品质介于枫桥苑与上海星港之间，主卖点也是出行便利。

金阳怡景

​金阳怡景由本地民企开发， 2002年建成，8-18层电梯小高层，容积率3，绿化率38%，中宁物业，费用1.5元/平·月，步行至13/15号线大渡河路站约760米，3/4/13号线金沙江路站约1公里，对口二梯队曹二附校九年制。

楼盘外立面为浅黄色涂料，维护很好，干净没有损坏。小区大门敞开，进出人员安保不会盘问。楼门厅不大，布置得比较温馨，墙上有腊梅、蝴蝶花丛的贴画，挂着小小的红纸灯笼，搭配独特造型的花瓶和人偶雕塑，让业主感受到和谐的邻里氛围。

小区景观中规中矩，绿化带在两排楼栋之间，当中有条一人过的小径，绿植枝叶茂密，不过一片绿意没有其他颜色点缀，略显单调。活动区为塑胶地面。

人车不分流，车位比1:0.75，有些吃紧，地面停车见缝插针，产权车位报价50万。

项目共9个单元 ，一梯两户。

​两房99/104平南北通，一卫或双卫；三房140/148平南北通，飞机格局或两南一北；四房148平南北通，两南两北。

金阳怡景虽属于长风新村街道，却也对口曹二附校，四周的城市界面也与曹杨地区一致。小区正门在枣阳路旁一条没起名的小路里，闹中取静。各方面比较平均，没什么明显缺陷。业主多为土著自住，换手率低。