消费降级的神,低成本买房指南

看房大将军啊 2024-08-22 08:40:34

大华锦绣的动迁小区于2005-2008年间集中建设,比起商品小区在品质上差距明显,好在也都带了昌邑或进才的学区,再加上紧凑的板式户型,做到了户型、总价、教育、地段、配套的平衡,成为希望买到近市中心的刚需购房者,绕不开的一类产品。

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艾南花苑(一街区)

艾南花苑由大华集团于2008开发,由4-6层楼梯多层和18层小高层,容积率1.6,绿化率35%,上海本地物业,费用0.59-0.99元/平·月,几乎0距离对接7号线杨高南路站,对口进才实验小学。

楼盘立面底部为橘色面砖,上面为黄色涂料,有的楼栋保养还可以,有的楼栋灰渍和色差补丁明显。小区大门敞开进出,安保形同虚设。多层为老式的楼门厅,低矮狭小,地面铺砖,有停放非机动车现象,小高层门厅也不大,都没有装饰,涂料墙面有重新粉刷过,尘垢不明显。

小区西面是华绣路179弄,东面是255弄,中间有个非常大的坡地草坪相连,开阔的视野,与内部的狭窄通路形成鲜明反差。不少业主会在此散步晒太阳,活动区的塑胶地面没有损坏,比大华锦绣的一些商品小区保养还好。小区的西北角另有一处绿植景观带,不过去的人较少。

人车不分流,车位比仅1:0.2,没有地下车库,地面停车紧张,道路两边横竖都停满了车,晚上回家先到先得。

项目共86个单元,多层为一梯两户,小高层一梯三户,得房率较高。

多层一房53平全南和手枪户型;两房73平南北通;三房92-105平飞机户型,一卫。

小高层一房56-58全南和手枪户型;两房78平南北通;三房95或112平飞机户型,一卫或两卫。

艾南花苑位于板块边缘,旧六里镇与南码头的交界处。小区业主多为本地居民自住,动迁户多,绿化内时常能看到动迁房招牌的晾衣架。套均面积小,总价不高,品质比老公房强很多,因此也有不少刚需打工族租住或置业。

二街区

二街区包括1995年的艾东小区公房,2008-2012年的动迁房2-2街区和春塘花苑,三小区各自独立分开。楼盘为6层楼梯多层和9-25层电梯小高层、高层,容积率1.8,绿化率40%,春川物业,费用0.85-1.28元/平·月,步行至13号线华鹏路站约600米,对口进才实验小学。

2-2街区

2-2街区楼盘外立面为黄色涂料,春塘花苑的外墙色泽较浅一些,保养都还可以,没有明显的污渍痕迹。小区大门敞开进出,安保不闻不问。楼栋门厅地面铺砖,没有装饰,墙面上都是灰渍,春塘花苑多层的门厅状态更差。

2-2街区的景观还不错,中央广场周边绿植分布整齐,不是什么名贵树种,做到了高度划一,灌木也修剪平整,地面打扫干净,管理较为有序。春塘花苑规模很小,没啥景观和活动场所,只在楼栋边种些普通绿植。

人车不分流,车位比1:0.7,有地下车库,但都是租赁车位,整体停车情况尚可。

2-2街区

项目共43个单元,春塘花苑为多层和小高层,2-2街区为小高层、高层。分为一梯两户、两梯四户和两梯五户。

多层得房率高,一房53-58平卧室朝北厅朝南,或卧室朝南厅朝北,还有全南户型;两房75平南北通。

小高层一房55平全南;两房76平全南户型或卧室一南一北厅朝东、西或北;三房94-111平飞机、南北通、全南都有,还有卧室一南两北厅朝东或西,大多都为一卫。

春塘花苑

二街区西南角是大华锦绣国际商业,北艾路上市井气浓郁,底商丰富。二街区的3个小区地块都不规整,中老年本地居民占多数,部分浦东市区或市中心上班的年轻租客。

四街区

四街区是由大华集团于2010年建成的动迁房,楼盘为6层楼梯多层和18层电梯小高层组成,容积率1.5,绿化率33%,大华物业,费用0.5-1.28元/平·月。步行至13号线华鹏路站约350米 ,对口进才实验小学。

楼盘外立面为黄色涂料,保养状态没明显色差。小区和楼栋大门都敞开进出。门厅地面铺砖,涂料墙面有污垢,有的甚至脱落露出水泥,部分楼栋有停放非机动车和堆放杂物现象。

小区绿化一般,与商品房之间有较大差距。几处小庭院或小广场,分布一些健身器材,配上廊架坐椅,简简单单。树木也不高大茂盛,基本都是瘦细长条,欣赏性很弱,也无法遮阳。

人车不分流,车位比1:0.7,有地下车库,地面停车有点混乱。产权车位约25-30万元。

项目共116个单元,分为一梯两户和一梯三户,得房率较高。

多层一房54平全南;两房73-84平南北通;三房89-110平飞机户型,一卫或双卫。还有少量109平复式。

小高层一房53-60平全南或卧室朝南、厅朝北;两房76-94平南北通;三房91-113平飞机户型,一卫或双卫。

四街坊是唯一一个位于北艾路以南的动迁房,与板块里最新的一些商品房共享同一个社区。南北门口都有大华锦绣的社区商业,生活也很便利。小区比起艾南花苑,位置更好,停车更充足,主要是在小区花园的打造上,用心程度不足。业主的构成类似。

九街区

九街区同由大华集团开发,2005-2006年建成的动迁房,楼盘为5-6层楼梯多层和12-14层电梯小高层,容积率1.6,绿化率45%,大华物业,费用0.5-1元/平·月,步行至7号线杨高南路站约750米,13号线下南路站约890米,对口二梯队昌邑小学。

多层褐色面砖、小高层蓝色面砖和浅灰色涂料相拼,虽然色彩搭配靓丽,但经不住岁月侵蚀,色差和补丁明显。小区大门敞开进出,也没有气派的门头,和老公房的出入口无异。楼道门厅的墙面状态,是大华系列动迁房中最差的,满眼都是黄色污渍,以及剥落至水泥原色的墙壁。

​​小区中央有处较大的广场,空地上配了坐椅和活动器械,显得很空旷。绿植一眼廉价,排布不规整,地上的草皮要么青黄不接,要么泥土外翻,落叶和垃圾清扫也不及时。

​人车不分流,车位比1:0.8,有地下车库。停车没什么问题,只是地面车辆管理糟糕,随意乱停是常态,产权车位约20万。

项目共68个单元,一梯两户和一梯三户,得房率较高。

​多层一房54-57平全南或卧室朝南、厅朝东/西/北;两房75-83平南北通,一卫;三房115平南北通,双卫。

​小高层一房58-61平全南或卧室朝南厅朝北;两房87-99平南北通,一卫;三房117-128平飞机户型,双卫。

九街区按小区品质来说,属于靠后的行列,对比锦尊路西侧几个动迁房,主要卖点在于昌邑的学区。业主以本地土著和陪读的新上海家庭为主。

十街区

十街区锦华新苑,大华集团于2005年建成的动迁房,由6层楼梯多层和14层电梯小高层组成,容积率1.6,绿化率38%,大华物业,费用0.55-1元/平·月,步行至13号线下南路站约840米,7号线杨高南路站约1公里,对口二梯队昌邑小学。

楼盘外立面与九街区一样,橘色、蓝色面砖和浅灰色涂料相拼,涂料部分色差和修补痕迹明显。小区大门和楼栋敞开进出,没门禁管理。楼道和门厅的地面铺砖,墙壁暗黄老旧,斑斑驳驳,非机动车和杂物乱堆,物业不作为。

小区规模较小,没景观可言,主干道边上僻出一小块空地,布置了点活动器械和坐椅。楼栋两边的绿植疏密不均匀,泥土大多外翻裸露,堆积在上面的落叶也听之任之,绿化几乎没有养护。

人车不分流,车位比1:0.4,没有地下车库,停车很紧张,晚上归家先到先得。停车秩序?不存在的。

公寓共31个单元,一梯两户,得房率较高。

多层一房54-56平,卧室朝南厅朝东或西;两房80-83平南北通,一卫;三房127-128平飞机户型或南北通,双卫。

小高层两房83-94平南北通,一卫;三房127平飞机户型,双卫。

十街区锦华新苑北面就是山姆会员店,周末家门口的马路经常水泄不通。小区的品相和业主结构与九街区类似,卖点也在于昌邑。其中三房面积大导致总价还偏高,竞争力还更差一些。

锦华花园

锦华花园由陆家嘴集团开发,1997-2000年分三期建成,一期二期4-6层楼梯多层,三期14层电梯小高层,容积率1.7,绿化率40%。建工物业,费用0.55-1.45元/平·月。步行至7号线锦绣路站约100米,13号线下南路站约830米,对口二梯队昌邑小学。

小高层外立面为为黄色涂料,多层外立面为浅灰色涂料,墙面灰渍明显。小区敞开进出,安保并不盘问。楼梯门厅的格局接近老公房,狭小低矮,部分楼栋底层有架空设计,放置非机动车,有的还加装了电梯。门厅空间虽小,好在干净敞亮。小高层的门厅空间宽敞些,四四方方,没啥装饰。

小区分为三个弄号,北侧锦绣路2866弄,南侧北艾路828弄,都为多层,西侧锦绣路2868弄为小高层。楼间距十分开阔,不存在任何楼栋间的遮挡,空余的公共区域,园林景观就可以做得非常大气。从大门进来是一条宽敞的林荫大道,中间6栋小高层半包围状,环绕水景人工湖。多层前后则有大片欧式的堆坡草坪,道路两旁绿植十分高大,有的甚至超过了五六层高。少部分楼栋的中低区光线受影响。

人车不分流,车位比1:1.1,停车很充裕,对于00年前的小区这点超级难得,无论多晚回家都可以从容淡定。没有地下车库,小高层有地面车库,都是租赁。

项目共57个单元,一梯两户。得房率较高。

多层两房88-100平南北通,一卫或双卫;三房四房114-155平南北通,动静分离和飞机户型,少部分户型的卧室有斜边,一卫或双卫。

小高层都是158-188平的三房四房大户型,市面流通极少。

锦华花园是大华板块开发最早的楼盘之一,也是早期浦东腹地少有的品质楼盘,时至今日,也还有一些zf和机关上班的业主家庭。小区北门口就是山姆会员店,业主不用开车随时散步过去。东北侧是25公顷的锦绣文化公园和浦东图书馆,也包括了图书馆和文化中心,全龄段的公共设施,生活便利。锦华花园房龄虽老,但各方面的配置放到现在,依然有过人之处。尤其低密度且开阔的居住体验,舒适度甚至超过了大华锦绣的很多楼盘。小区自住率很高,租售都不活跃。

锦华东南苑

锦华东南苑由北蔡本地开发商于2004-2005年建成,小区由4层楼梯多层和11-14层电梯小高层组成,容积率1.1,绿化率43%,本地的物业,费用1.7-1.9元/平·月,步行至13号线下南路站约40米,7号线锦绣路站约940米,对口二梯队昌邑小学。

楼盘外立面为浅灰色涂料,外观老旧,灰渍明显。小区刷卡进出,保安对陌生人盘问不严格。多层的门厅地面铺砖,墙面和顶部的白色涂料都已发灰,小高层的门厅相对干净许多,地面与半墙铺砖,没额外装饰,一条长廊通向电梯。

小区中央有片园林景观,搭配阶梯式小广场、塑胶地面的活动区、竹林小道。楼栋和道路两旁都是绿植,整体绿化量比较高。只是植被品种较为普通,堆砌在一起,树形伸展、枝叶朝向各异,有些杂乱,没有层次感和高档感。

人车不分流,车位比1:0.7,停车有些紧张,地面道路能利用的都停车了,产权车位约40-50万。

项目共29个单元 ,一梯两户,得房率高。

多层两房100平南北通,单卫。三房107-127平南北通或动静分离。还有少量155平复式房。

小高层两房96平飞机户型,单卫。三房119-128平南北通,单双卫都有。

锦华东南苑门口就是地铁站,对面马路是叁宸里商业。小区规模不大,区域内的热度也不高,但4层的低容积率产品,以及小高层的两房飞机户型,全市范围稀有,对于刚需家庭仍有一定的吸引力。

锦三角公寓

​锦三角公寓由本地民企开发, 1998-2003年建成,小区由6层楼梯多层、8-11层电梯小高层和类独栋别墅组成,动迁商品混合。容积率1-2.05,绿化率35%,复星物业,公寓费用1.68-2.1元/平·月,别墅费用3.08元/平·月,步行至7号线锦绣站约470米,13号线下南路站约910米。

公寓外立面为褐色面砖,颜色较深,没有明显的损坏和污渍。建筑顶部是经典的法式穹顶,十分醒目。别墅立面为颜色相近的石砖,凹凸立体感更强烈。小区大门敞开进出,安保不盘问。楼门厅的空间不大,地面墙面铺砖,没有多余装饰,干净与否,就看楼里居民的素质了,有的整洁有的脏,不过几乎所有顶灯的灯罩上,都积了厚厚一层灰。

小区因为北艾路、锦绣路和高科路围成一个三角地块,因此而得名。动迁房就一排圈在一角,另有边门隔开进出。商品房大门是高大的罗马立柱,配上宫殿城墙的造型,气势很足。走进小区内视野开阔,大面积的阳光草坪、欧式喷泉、雕像小品、休憩广场。中心花园的前后左右都有别墅,小高层在外围。小区西侧有约250米的自然河道,不过沿河没有打造赏景步道。

人车不分流,车位比1:1,停车相对宽裕,产权车位约40-50万。

公寓共23个单元 ,一梯两户。

​多层就2栋,86-136平南北通2-3房,户数少,市面上极少流通。

​小高层两房104和136南北通,双卫。三房有121-132平以及167平的飞机户型,182平南北通户型,171平三卧朝南厅朝西或东的户型,全都是双卫。四房152/259平南北通。还有少量228-259平复式房。

​别墅共10个单元,主力面积约594-736平,地上三层,地下一层,花园约50-100平。

锦三角花园的小高层紧临高科西路,能看到锦绣文化公园景色,噪音也比较明显。三角合围地块,沿街没店铺,采买要走点路去莲园路或隔壁大华锦绣。小区可以说是“大杂汇”,别墅没有私密性和尊崇感,院子又小,更像是升级版的农村自建房。公寓户型偏改善,原始业主多是本地条件不错的企业主或体制内家庭,但偌大的面积和总价,却没有高品质的衬托,对于新上海中产吸引力不大。

文化馨苑

​文化馨苑由北蔡房产开发, 2004年建成动迁房,小区由6层楼梯多层和11-14层小高层组成,容积率2.4,绿化率40%,本地物业,费用0.6元/平·月,步行至7号线锦绣路站约690米,13号线北蔡路站约750米。

小区大门敞开进出,没有门禁管理。高大门头的涂料边框灰渍明显,若重新粉刷一下,还是有点气派的。楼盘外立面为浅灰色面砖,这种材质颜色刚建成时就不会觉得新,现在看也就不那么老。楼内的公区就不行了,破损的阶梯,生绣的铁门,老华的楼道,还都是水门汀地面,墙上污渍东一块西一块,一派老公房的景象。

小区内有两处小广场,配健身材器和廊架坐椅,其余的楼栋之间铺有大小不等的草皮绿植,使用的品种较为廉价。地面偶有零星的垃圾,落叶清扫也不勤快。小区东门口是社区绿地,算是用来弥补内部绿化景观的缺失。

人车不分流,车位比1:0.6,没有地下车库,都为地面租赁,道路两旁停车满满当当。

多层一房52平双南户型;两房76-82平南北通,一卫;三房122平飞机户型。

​小高层两房99平南北通,一卫;三房120-130平南北通或飞机户型;四房149-155平南北通,两南两北。

文化馨苑原打算以商品房形式入市,后规划调整,整体被征用为安置房,所以建筑质量和环境略优于同期的动迁小区。小区北门口的莲园路十分热闹,都是民生小店底商,瓜果蔬菜、生鲜干货鳞次栉比。居民多为北蔡本地土著以及部分地铁沿线就业的小白领。

陆家嘴锦绣里

​锦绣里由陆家嘴集团开发, 2015-2016年建成,动迁房和商品房混合,小区由16-21层电梯小高层、高层组成,容积率2.3,绿化率35%,陆家嘴物业,高层费用2.58元/平·月,步行至13号线北蔡站约500米。

楼盘外立面为红褐色面砖,非常耐旧,看上去比较有质感。小区大门敞开进出,安保不会盘问。商品房楼门厅地面墙面铺砖,打扫干净,墙面有三连或四连挂画,比较别致。动迁房门厅墙面为白色涂料,有些蹭上了污渍。

小区呈围合式布局,楼栋都在外围,中间是近200米长度的园林景观和活动场所,公区范围很大,涵盖坡度草坪、篮球场、儿童天地、休憩凉亭。视野开阔,业主经常在花园里散步运动。

人车不分流,车位比1:0.7,有地下车库,都为租赁,停车稍有些紧张。

公寓共13个单元 ,两梯三户和两梯四户。户型一般。两房89-93平全南户型,90平卧室一东一北厅朝北,一卫;三房114-127平,卧室三开间朝南,厅朝东或西,双卫。

锦绣里8栋动迁房,5栋商品房,动迁占了多数,户型得房率又一般。尽管比起其他几个大华锦绣的纯动迁房,品质和环境都好一截,可价格始终达不到商品房的水准。业主相对年轻,除了本地动迁居民外,不少浦东上班的中产业主购入。

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看房大将军啊

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