最近银行股持续下跌，比如江苏银行，在过去的20个交易日里只红了4个交易日。其它的银行股也是差不多的状况。同时，提前还贷的话题很热闹，很多人认为提前还贷会影响到银行的利润，也许近期银行股的表现和这种担忧有关吧。

那就说说我对提前还房贷的看法吧。提前还房贷的起因，不是因为这些人突然特别有钱了，而是因为这些人无法忍受自己的存量房贷利率和当前利率水平的利差。所以，这个起因不是因为不差钱，而是恰恰相反，因为差钱。

如果再更仔细考虑，提前还贷的人还可以分成两种情况。第一种情况是贷款者本身就有足够的资金，但是之所以选择贷款，是因为自己的投资收益可以超过贷款利息，因此选择了贷款。第二种情况，是贷款者自己没多少钱，必须通过贷款才能维持拥有住房的状态。

毫无疑问，这第二种情况占多数。这种情况的提前还贷，只能是靠借新债还旧债来实现，而且新债和旧债之间还需要一笔过桥资金作为过渡。

有的人用消费贷来实现借新债，这是非常危险的行为，是违规的，风险很大。建议大家不要采用这样的方式。最好的方式，是正好有住房改善的需求，比如原来套二现在想换套三。这种情况是最自然的，是一举两得，即实现了改善居住条件的目的，又降低了房贷利率。

在这种情况下，卖旧房就只能提前还贷了，因为将原有贷款转移给买家，显然买家不可能接受。于是，旧房是提前还贷了，但是有新的买家，而这个买家大概率是会选择贷款买房的。而卖掉旧房的人，再买房子也会选择贷款买房，这样就可以实现用新的利率来买房了。

当然，这种操作需要付出的是一卖一买两次房产交易的成本，但是只要这些成本远低于利息的差异，就会有人这样操作。何况，住房改善本来就是很多人的真实需求。

我们可以看到如果是第二种情况，提前还贷者还是需要新的贷款的，所以，即使银行有损失，并非损失了原来的房贷利息，而是损失了新旧房贷的利差。然而，新房和旧房的贷款数量又肯定是不一样的，旧房原来贷款100万，现在新房有可能贷款150万呢。而且，新房的房贷基本上相当于是延长了贷款的期限，这对银行也是有利的。所以总体来说有影响，但是影响的性质是正向还是反向都尚未可知呢。

仅仅因为提前还房贷就判断出银行的利润将会下降，是典型的静态思维，是只看到了当前的一个点。而这是一个过程，一个动态的比较复杂的过程。这里我不是说提前还贷对银行是利好，我是说，现在就认为是利空，不见得是正确的，是把问题想得过于简单了。阅读了本文的内容，也许大家能多一些这方面的思考。

至于对房地产的影响呢，我认为对二手房偏利空，对新房则偏利好。总体来说也是比较中性的。

而第一种情况，我认为影响很小，因为这部分人本来比例就不高，同时这部分人相对来说比较懂得投资，所以即使真的有这种情况，那也是从投资渠道抽回了资金，然后把资金还给了银行。然后银行又会把回笼的资金借贷给新的资金需求者。

所以，我认为提前还房贷对银行利润的影响即使有，也是非常有限的。

那么接下来，我再和大家说说，看银行的业绩，真的只看一小部分人的房贷就足够了吗？是不是至少应当考虑一下房贷占据银行收入来源的比重？是不是更应当考虑一下这部分房贷占据总房贷的比重？

那么，我也说一个会影响银行业绩的情况吧。我认为这个情况对银行的影响更大，更深远，因为这是银行的基本盘。

不知道大家注意到没有？去年全国居民存款增加了大约15万亿，而2021年全年大约是9万亿。而今年一月份新增存款是6.87万亿，其中6.2万亿是住户存款，创同期历史新高。

那么，在大家注意到这被表达为人们消费意愿下降的同时，考虑一下这对银行意味着什么，对经济来说又意味着什么。

理解这件事对银行是利空还是利好，甚至不需要高深的金融知识，只需要一点儿生活常识即可。不知道大家还记得不，为了吸收存款，过去银行送出去多少篮子鸡蛋，多少桶花生油啊！要说打钱的算盘，估计没有比银行打得更精的了吧，毕竟人家的业务就是钱。大桶的花生油可不便宜呢。

吸收存款的多少，直接关系到银行的利润，现在大家拼命上缴存款给银行，你说银行背后是在哭呢还是在笑呢？

存款之于银行，就像是矿藏储量之于矿坑。利率的走低对银行的业绩影响也是比较中性的，因为银行是吃利差的，贷款利率低了，存款利率也会走低。即使存款利率下降幅度小，但是银行不缺钱的话，增加的借贷量也会中和这部分影响。

开饭店的不怕能吃的，开银行的也不怕能存的，都是喜欢还来不及呢。

因此，基于目前的状况，我个人有两个判断。不过未来充满了未知，这仅仅是我个人的观点：

1. 今年银行的业绩将会继续靓丽，我也更加坚定地看好银行。

2. 今年的LPR大概率将继续走低，这是基本的商品供求关系决定的。