委托的物业服务企业与业主的矛盾相当尖锐，如：有人称其为“黑”；但为何被称为黑，多数人不能说明理由。有人设问：“是否赞同取消物业，实行居民自治？”；相对应的设问便是“社区接管物业是否可行？”物业自行管理是业主的应然权利，但从事实上证成，还需从一起真实案例说起。
今日法律问答：自行管理
一、某业主委员会被“撤销”概说某业主委员会成立后，经南京某区民政部门登记后成为合法民事主体；在监督管理过程中，业委会与委托的物业服务企业产生了矛盾。改选时，个别业主指责业委会成员有贪腐行为，并提供了“证据”；改选未果，业委会还是有针对性向物业服务企业发出到期参与物业竞标的通知。
任期届满，街道办事处组织社区等部门根据《南京市住宅物业管理条例》第二十三条的规定收缴了业委会的印章等资料；随后，由街道办事处物业办成立了物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责。
根据上述第二十三条的规定，业委会负责人不服要求街道办事处在相关诉讼文书上盖章，起诉相关行为违法；街道办事处不予以答复，负责人提起复议和诉讼，行政复议和一审裁决竟然认为负责人不具备资质。
目前，行政诉讼仍然在省高院已接近审理期限、业委会印章已被街道办事处登报声明作废。有人可能要问，如此“撤销”某业主委员会究竟为了什么？
表面上观察，为了其下属机构设立的物业管理委员会；但从实质分析，本地区多个业委会以不同形式被撤销，在本文看来，多数情形还是围绕着物业利益，如：物业管理委员会可行使业主大会的职责等。
二、称委托物业“黑”的原因在我国，居民小区物业收费实行政府定价，或者政府指导价；受《价格法》的影响，官方层面一般不予承认，如：第十八条规定“必要时”可以实行政府指导价或者政府定价，但物业收费实际上还是经价格部门“备案”，或者批准。
政府定价兼顾了各方利益，当然不能评价为“黑”；政府指导即使有一定幅度，至多能评价稍失公平。物业收费的最初形成机制有其特殊性，建设单位聘请的物业服务企业一般与其有关联性；多数前期物业合同将建筑物与附属设施分项收费，如，车位、车库管理服务费等。
目前，建筑物与附属设施分项收费似乎成为行业惯例；但是，业主倘若在价格主管部门查询收费相关文件，多数情形没有此项核准。在司法实践中，物业服务企业起诉业主一般不包括附属设施收费，其采取的方式通常是物业保安“强制”，物业“黑”的说法由此产生。
在实际物业管理过程中，物业被称为黑还有其他方面的因素，如：为了减少服务成本，减少就业人数；将企业应当承担的能耗等分摊给业主，如：业主水电的额外负担。但在本文看来，物业被称为黑还不在前述小项目上，如：利用业主的共有部分产生的收入，多数归了企业；再如：不少维修资金的使用未经法定程序等。
称委托物业“黑”的原因
由于利益方面的原因，不少街道办事处的物业管理部门设立了自己的物业服务企业，不少地方还是“两块牌子一套人马”；社区接管物业不仅是否可行的讨论话题，在不少地方已经实施，如：上述的某业主委员会被撤销就是实践之一。
有人可能要问，“取消物业，实行居民自治是否可行？”在本文看来，居民自治并不意味着取消物业，而是业主自行管理物业的应然权利。
三、《民法典》对物业管理的规定《民法典》第二百八十四条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”；根据本条规定，业主自行管理物业是“首选”方式。有人可能要问，为何官方，或者其他群体不这样认为呢？究其原因，不少人没有体系分析《物业管理条例》制定根据：
《民法典》在物权编的第二百八十四条规定了“业主也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”；《民法典》在合同编规定了“物业服务合同（第二十四章）”。
《物业管理条例》制定根据第二十四章的相关规定，如：第二条规定，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业”；不少人在《物业管理条例》查找自行管理，其结果自然是“觅而不得”。
本文之所以称业主自行管理物业是应然权利，其根据是物权大于债权；物权人倘若不能自行管理，或者使用自己的物，社会可能不能评价为正义，但也有实践，如：《农村集体经济组织法》未颁布前，村集体经济组织不能开发本组织的经营性建设用地；目前，本法已有明确规定。
业主自行管理物业既然是应然权利，有人可能要问，业主如何管理呢？《民法典》也予以了安排，如：第九十六条规定的城镇农村的合作经济组织特别法人等；其中，特别法人既可以设立营利法人，也可以是非营利法人。业主具体申请自行管理的物业的特别法人程序如下：
第一，成立业主大会，由业主大会表决本小区物业由业主自行管理。
第二，由业主大会选举业主委员会，由其向民政，或者市场监督管理部门申请城镇农村合作经济组织法人。
《民法典》对物业管理的规定
自行管理物业特别法人倘若得以成立，不以营利为目的的自我管理不仅提供服务质量，并减少，或者免除附属设施的费用，还可以为本小区增加就业机会；但这个过程可能是漫长的，如：业主大会成立、申请受理机关等方面可能还有障碍。
主要参考法条中华人民共和国民法典
第九十六条 本节规定的机关法人、农村集体经济组织法人、城镇农村的合作经济组织法人、基层群众性自治组织法人，为特别法人。
第二百八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，向业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
