打浦桥地区的商品房围绕日月光百货分布，多建于2005年以前，以高层为主，风格外观各异，品质也参差不齐。共同点就是容积率都很高，无论哪个小区，一眼望去都有点密密麻麻。并且不少楼盘受到徐家汇路地道和南北高架的噪音影响。不过板块内配套、交通、教育等资源丰富，即便老房子配合黄浦区的高房价，依然受到不少中产家庭的青睐。

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板块笔记：内环失控，上海买房的安全感消失了 #B067

思南88

思南88由老卢湾地头蛇永业集团开发，2003年建成，30-32层电梯高层，容积率3，绿化率36%，碧桂园物业，费用3.45-4.3元/平·月，步行至9号线打浦桥站约470米，对口海华小学+卢湾中学。

外立面为白色涂料，有局部的色差补丁和灰渍，整体半老不新。大门敞开进出，门禁不严，不过小区在绿化丛中都安装了高空摄像机，防止坠物扯皮的现象，能感受到物业的细节。

楼门厅宽敞明亮，有管家值班台，但不是终日在线。布置简约，有沙发盆栽，还有喜庆的红灯笼点缀色彩，整体舒适。往电梯的长廊还另设采光窗，通透感很强。

小区规模不大，就南北两排楼栋，当中都是绿化景观。相比附近小区常见的绿植堆砌，思南88的园林更有设计感和层次感。竹林水景，配红色木质长廊，两侧高低错落的绿植，一人通行的鹅卵石小道穿插其中，不胜惬意。东侧还有一个单独的篮球小广场和活动区。

人车不分流，车位比1:0.7，这个配比在板块中已经属于第一梯队了。只是地面还是会占用一些公共通道用来停车，产权车位报价80-85万。

项目共5个单元 ，两梯三户和两梯四户。

​​一房64-65平全南；两房100/106平全南，105平南北通；三房123-136平南北通；四房210平南北通，三南一北。

思南88仅凭名字就很有辨识度，思南路上梧桐绿荫，即便已经位于历史风貌区的边缘，文艺气息依旧扑鼻而来。西面就是打浦桥日月光，北面几百米又是瑞金医院，位置极佳，资源丰富，价格固然也是板块及周边的翘楚之一。业主多为条件不错中产家庭，有地段情节，也有不少瑞金医院工作的医生置业。

瑞金花园

瑞金花园由本地民企开发， 1997年建成，20层塔楼，容积率2.5，绿化率35%，开发商自持物业，费用2.3元/平·月，步行至9号线打浦桥站约600米，对口海华小学+卢湾中学。

楼盘外立面为红色马赛克砖，灰渍和老化痕迹明显。门岗坐守，不过基本都敞开放行。楼大堂分为内外两厅，外厅为风雨走廊，上方安装了雨棚，光线较暗，一侧设置安保，对往来人员看得比较紧。进入内厅就是电梯间。

小区共4栋楼，1-3号为住宅，5号楼为商务楼。小区的进门不在大路口，需往里走近90米的一段小路。花园中央有假山水池，搭配弯折小桥、鹅卵石曲径、高低绿植，别有一番景色。就可惜池内无水，意境减半。一旁有块小的活动区，只是瑞金花园的隔壁就是卢湾体育中心，真想锻炼也不太需要在小区里头。

人车不分流，车位比1:0.5，停车有点紧张，好在地面道路挺宽敞，勉强能停下。产权车位报价65万。

住宅共3个单元 ，两梯六户，朝向四面八方，得房率低。

两房104-105平。边套的主卧朝东/西带阳台且朝南开窗、次卧和客厅朝东/西，单卫全明。中间套全南户型，客厅退台；

三房148平两南一东/西，厅朝南，南向卧室带连体阳台，小区最好户型；或者主卧朝南且东侧与次卧共用一个连体阳台，两个次卧朝东和朝西，餐厅在南，客厅在北，都开窗错通。

瑞金花园位于肇嘉浜路以北的建国西路，标准的梧桐区门牌。三面被体育中心、人民检查院和在建的日月光二期夹在一个小弄堂里，加上内部有栋写字楼在，进出难免杂乱。相比同为塔楼的海华海丽，缺少一份生活烟火气，不过出门没两步就能进入梧桐区，心理感受就高人一等。业主多为本地土著，自住率很高。

大同花园

​大同花园由老卢湾永业集团开发，1999-2005年分四期建成，从南到北跨三个独立小区。一二期为南区公寓，13层小高层和35-37层高层；四期为南区的叠加洋房，独立小区，仅12户人家；三期为北区规模小一点，楼门厅直对马路，格局类似服务式公寓，两栋32层高层。

容积率3.5，绿化率35%，南区自持物业，费用2.05-2.65元/平·月，北区金玉兰物业，费用2.48元/平·月，步行至9号线打浦桥站约360米，4号线鲁班路站约720米，对口海华小学+卢湾中学。

楼盘外立面为橘黄色面砖，阳台边缘以绿色小砖镶嵌，整体保养不错，仅少部分墙面有灰渍。南区的大门敞开进出，安保盘问不严。楼门厅风格朴素，没啥装饰，几盆盆栽堆在一边，打扫挺干净，内部楼道昏暗。北区从马路直接进楼，刷卡进出，内有安保室24小时监控，分隔了一个休憩区。

南区的高层密度高，白色雕花的立柱拱门，标榜着小区的欧式风格。大门直通中央景观，人物雕塑和假山喷泉，低矮灌木丛和茂盛的绿植相搭配，修剪整齐，疏密相宜。活动场地也比较宽敞。

北区的两栋楼在3层处相连，中间有个空中花园，同样的欧式喷泉，两侧的组团绿化更精致些，从空中俯看更有立体感。南面的叠加洋房沿马路一排，小区很迷你，没有园林，空地都用于停车，只在东面有一排健身器材。

人车不分流，车位比1:0.3，车位非常紧张，导致通路经常横七竖八的占着车辆，进出需要挪车，十分不便。产权车位报价约100万。

南区共12个单元，1-6号楼为一期，7-9号楼为二期，分为二梯三户、二梯四户的板楼，以及三梯六户的板塔结合。

两房94平全西或全东，一卫；109/124/142平全南户型，一卫或双卫；三房155-167平南北错通，一南两北，或两南一北厅朝北，双卫；136平卧室两南一东/西，厅朝东/西。四房189平动静分离，两南两北，双卫。还有少量172平的复式房。

北区共4个单元，两梯四户，得房率低。

一房68-74平双南户型；两房97-103平南北通，一卫；三房134-136平南北通，两南一北动静分离，双卫。部分户型的厨房有斜角。

大同花园的南北两区都毗邻南北高架，噪音干扰明显，楼栋下有商铺营业，来往人流较杂，私密性不强。一直是老卢湾区板楼商品房的门槛小区，业主多为南卢湾土著，以及地铁沿线和市中心上班的中产家庭。

海华花园

​海华花园由中海和永业集团联合开发，1994-1996年建成，33-35层板塔结合高层，容积率1.8，绿化率30%，中海物业，费用2.7元/平·月。步行至地铁9号线打浦桥站约150米，对口二梯队海华小学+卢湾中学。

楼盘外立面为浅红色面砖，外墙老化，灰渍色差明显。每幢楼顶都有显眼的中海LOGO，生怕别人看不出来。大门敞开进出，安保不会盘问。楼大堂一侧有安保24小时监控，保安室的窗口正对进出口，来访人员需登记入内，以老小区的标准来看，管理已经很到位。背景墙前摆放着高低绿植配上壁画，有中海的依位宝打着宣传广告。从两侧绕到后面，有独立电梯厅，整体干净明亮。

小区都是高层，呈围合式布局，密度较大，抬头看有些压抑。进门花坛的喷水池大部分时间都是空壳，中央是茂密的绿化带，有个小的圆形休憩天地。南面是网球场和内置幼儿园，对外运营，因此小区内外来往的人流都较多。

人车不分流，车位比1:0.2，算是板块商品房中配比最低了。停车秩序没法兼顾，只要不堵通道，怎么停都行。出售的产权车位更是十分稀缺，报价100万出头。

项目共5个单元，三梯六户，得房率低。

两房89平，卧室朝南厅朝东/西。三房115-118平南北通，三卧都朝南，或者全西、全东户型，部分门厅和厨房有斜角。在塔楼小区当中，户型还算正气。

90年代初，作为当时的第一批外销房，海华花园的知名度很高，以早期的技术条件，楼盘仅用18个月就完成了结构封顶，并成为当时上海最高的住宅小区，更与同一年竣工的东方明珠遥遥相望，在后续的几十年间，见证了上海市中心天际线的构筑。

以现代眼光来看，小区的外观和户型毕竟有些老旧过时，不过海华是板块内距离日月光与地铁最近的楼盘之一，交通配套上学都特别便利，适合重地段和城市资源的刚改家庭置业。业主多为城市中产与白领租客，部分涉外人士。

海丽花园

​海丽花园由中海与永业集团联合开发，1997年建成，33层高层塔楼，容积率4.5，绿化率35%，中海物业，费用2.7元/平·月，步行至地铁9号线打浦桥站约260米，对口海华小学+卢湾中学。

海华花园的兄弟楼盘，外立面也是同款浅红色面砖，状态比海华花园好那么一点点。小区大门敞开进出，同样把安保任务交到了每栋楼的值班室，出入管理负责，业主日常需求，找物业解决也方便。门厅先窄后宽，两根立柱矗立，墙上壁画配些盆栽绿化，比起海华花园，空间感更好一些。

​小区规模不大，建筑围合布局，当中是景观绿化。大门进去正对喷泉广场，连着两侧的假山水池和拱形连廊，背后的两层建筑为活动室。健身器材的放置区被一排车辆遮挡，对着汽车尾灯，想来也没什么运动的心情。网球场垫高到两层，下方为自行车停放点。业主的活动空间整体上也不逊于海华。

​人车不分流，车位比1:0.2，停车情况与海华花园类似。

项目共3个单元，三梯六户，得房率低。

​​两房90-102平，南北不通，卧室和客厅朝向各异，大部分能保证双开间朝南，一些户型的厨房有斜角；三房112-124平，最好的是四开间都朝南，客厅南北通，部分客厅朝北；其余的卧室一南一东一西，客厅东西通；或者两卧朝南，书房与客厅朝西。

海丽花园与海华花园毗邻而居，被一条不知名的狭小弄堂分隔了一下，两个小区其实可以算作一体，除了户型有点区别外，其他各方面没什么差异。

绿洲仕格维花园

​绿洲仕格维花园由华府天地的开发商上置集团，与五星铂尔曼酒店共同建设，2005年的小区，清一色大户型，号称打浦桥“小华府“。21/35层电梯高层，容积率2.5，绿化率35%，绿城品牌物业，费用6.5元/平·月，步行至9号线打浦桥站约260米，4号线鲁班路站约860米，对口海华小学+卢湾中学。

楼盘立面为棕色面砖，保养还可以，接缝处有点灰渍。窗墙比很高，老牌豪宅常用的绿色隔热玻璃，阻隔紫外线。小区大门刷卡进出，安保负责。每栋楼都配置入户大堂，非常气派，面积近300平，南北打通，两边各一排拱形落地门窗，采光透亮，很有仪式感。大堂正中是管家办公桌，穹形吊顶配巨大的锥形水晶灯，左右都设置休憩区，欧式沙发茶几壁画，宽敞舒适。不过以现代的眼光来看，风格有点老气，体现不出奢华感。

小区档次不低，但规模不大，就2栋楼。花园虽小，内部小路曲径通幽，两侧有高大茂密的树荫遮挡阳光。北部是一座造型精致的景观喷水池，南部有个较大的蓝色马赛克的泳池，水质保持清澈。小区可共用隔壁铂尔曼大酒店的花园和会所（需付费），以弥补园林空间的不足。

人车不分流，车位比1:0.6，车位紧张，但在打浦桥板块的高端商品房中已经属于高的了，实在不行旁边也能蹭下酒店的停车位，产权车位报价60万。

小区共3个单元，分为两梯两户和两梯三户。

两房140平南北错通，双卫；三房172/204平，双卫，四开间朝南，南北通风三阳台，不过南北墙体均有斜边，北侧的倾斜角度会更大一些，影响到套内的利用率。复式房，164平一楼没有设置房间；588平大尺度顶复，小区的档次撑不起这个总价。

绿洲仕格维花园位置很好，到日月光和地铁近，但又不挨着，避免了人流嘈杂。品质是不错，不过离华府和翠湖这个级别还有一定差距，哪怕与附近定位刚需刚改的新小区相比，也显不出档次。户型浪费太多，得房率实在拉胯，高不成低不就的典型，历来单价在板块内都不算高。业主部分涉外人士，部分卢湾大中产家庭，体量小自住率高，租售抛盘都少。

帝庭

​帝庭由绿城集团开发，2004年建成，24层电梯高层，容积率4.1，绿化率30%，上海光明集团旗下物业公司，费用3.3元/平·月，步行至9号线打浦桥站约450米，对口海华小学+卢湾中学。

板楼外立面为浅棕色涂料，有些灰旧痕迹。小区大门敞开，有安保站岗，进出盘问不严。入户大堂特别气派，南北打通，三四百平的空间，挑高5米多的采光穹顶，角落里设沙发休憩区。楼栋分为东塔和西塔，各自还有独立门厅，墙上三连巨幅壁画，很吸睛，不过总体来说稍显空旷。

小区就一栋楼，规模迷你。穿过大堂到北侧，沿楼栋有一片绿化，都是低矮灌木丛，一眼望到头，无景致可言。

人车不分流，车位比1:1，小区就79户人家，一户一车位。不过楼下的裙房有餐饮商业，还有宠物医院等等，地面车辆调度繁忙。地下车库没有产权车位，都是租赁。

项目共1个单元，标准户型四梯四户，特殊户型四梯三户，得房率低。

三房220/231平南北错通，两南一北动静分离，小区最好户型；四房209平，两南两东，厅朝东，小区最差户型；254-258平，卧室两南两东南，当中还多一个朝南的衣帽间，厅朝西。

所有户型的尺度都很大，都是三卫的配置，但纵深又都很长，且没有阳台。

帝庭也是外销房，看面积段就知道，定位豪宅去建造，户型200平起，档次上把周边小区远远地甩开，比仕格维花园都还要大上一圈。小区位置也很好，日月光的斜对面，出行很便利。但由于南北高架和徐家汇路常年川流不息，噪音影响比较大。

小区有豪宅的面积段，却没有豪宅的园林和品质，外观显老，管理一般，比起仕格维花园更显得不上不下，单价常年比周边的刚需楼盘还要低，甚至与又老又小的海华海丽处于同一平台，市场流通性还远不如。业主结构比较稳定，租售数量少，早期外籍居民多已换血为本地土著。

华业公寓

​华业公寓由本地民企开发， 1999年建成，22层电梯高层，容积率3.5，绿化率10%。光明集团物业，费用2元/平·月。步行至9号线打浦桥站约440米，对口海华小学+卢湾中学。

楼盘外立面为为橘色和灰色面砖，色调比较亮，没有补丁色差，窗框边缘处的灰渍还是明显的。小区大门刷卡进出，安保不会盘问。门厅前有铁艺的盆栽架，楼道干净整洁，大堂正中有华业公寓的题字匾额，坐椅茶几与墙砖的色泽一致，融合一体，而金属顶灯保养如新，感受很不错。

小区的花园很小，也没有景观设计，在建筑和围墙边上绿植稀疏，活动区和快递柜挤在一起，其余一圈都是空地通路，好在都铺上了马赛克地砖，不会显得太简陋。

人车不分流，没地下车库，停车紧张，白天还算有序，晚上就只能见缝插针。

项目共1个单元，两梯五户，得房率不高。

两房118平全南，纵深较长，次卧向后退台影响采光。三房150平，两南一北厅朝东。

华业公寓门口是条小马路，算得上闹中取静。小区体量小，很低调，自住率非常高，极少有房源租售。业主多为卢湾土著家庭。