南北高架东侧的地块，距离宇宙中心新天地很近，不少小区都能步行前往。家门口的凯德晶萃和环宇荟，比起西侧的日月光，业态更为年轻化，商业品质会更高一些。周边楼盘的房龄品质，与西侧的相差不大，而社区环境要静谧很多，往来的人流明显少于打浦路，临近市中心的同时，也远离了嘈杂。只不过几十年前附近存在过许多的公墓和殡仪馆，这些负面记忆还在影响着老一辈的上海人。

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真市中心的“平民”置业指南

同样都是三兄弟，为何你们如此秀

新加坡园景苑

园景苑由新加坡凯德置地集团开发，1999年建成，分为8层小高层和31-36层塔楼高层，容积率2，绿化率45%，中海物业，费用2.45元/平·月，步行至9/13号线马当路站约350米，8/9号线陆家浜路站约430米，对口二梯队卢湾实验+比乐中学。

楼盘立面为浅黄色和藕粉色高级涂料，状态维持不错，只有小部分灰渍。小区的大门为刷卡进出，安保负责。楼大堂格局正气，分为外厅和电梯厅，但大堂的墙砖上有点裂纹，深黄色也显老旧暗沉。吊顶更是一大败笔，灰黑不匀，好似乌云压顶一片。说是每栋楼都有安保24小时值班，可并非随时在线。

小区的园林采用东南亚热带风格，建中央花园四季竹海，配上木质凉亭、假山流水，还养了许多锦鲤增添了生气和色彩。活动区的面积比较宽敞，健身天地包含儿童乐园和空中网球场，考虑到了全龄业主的需求。绿植高低错落，修剪整齐，环境雅致，不少业主会在此晨练散步，遛娃遛狗。

99年的产品，做到花园部分人车分流，理念超前。车位配比1:0.5，小区有两个地下停车库，一个为产权车库，216个位置，目前出售报价80-90万。还有一个使用权车库，只租不售。停车紧张，随着车辆增多，只能把小区外围的地面也用来停车。

项目共9个单元，分为小高层和高层。

​小高层为1梯2户，两房98平卧室朝南、厅朝北、双卫；88平南北通，一卫；125平全南户型。三房139平，两南一北厅朝北，双卫；112平一南两北厅朝西，双卫；四房200＋，还有少量236平复式房。

​高层塔楼3梯6户，一房76-77平全东户型，暗卫。两房76平卧室朝南，客厅和厨房共用采光小窗，暗卫；78/91平，主卧和厅朝南，次卧朝西，一卫；95平全西户型，暗卫。三房118-126平，一南两北厅朝北，双卫；109平两东一南厅朝南，一卫；114平两南一东/西，厅朝东南/西南，双卫。还有少量164/187平复式房。

新加坡园景苑的前后是小学和中学，距离地铁和商业也都很近，斜对角又是红房子医院，地段配套非常好。小区的园林景观和物业管理都还行，丝毫不逊色于2000年后的商品房，甚至比很多都要更好。但是输在了户型上，塔楼户数多，格局有斜边不方正，不朝南的房间比比皆是，尤其复式和大平层，总价上去后超出了这个品质能承接的天花板，流动性更堪忧。另外小区地块的前身为公墓，一些老上海会介意。

复兴佳苑

​复兴佳苑由老卢湾地头蛇永业集团开发，2002年建成，9-35层电梯小高层、高层，容积率5.2，绿化率40%，开发商自持物业，费用1.6元/平·月，步行至9/13号线马当路站约920米，8/9号线陆家浜路站约760米，对口卢湾实验+比乐中学。

楼盘外立面为浅黄色涂料，状态还行，没有明显的损坏褪色。小区独立大堂入户，厚重石材配上金色玻璃门框，内部挑高，本来很气派，可惜门头上方的黑渍和青苔长期没清洗，看起来很脏，影响了档次。大堂设休息区和工作接待区，宽敞明亮。各楼栋自己的门厅就很一般，没什么装饰，保持简约整洁。

小区规模小，前排沿马路，高低不均，后排两栋楼分立两侧，当中正对出入大堂的是一个欧式广场，飞鸟浮雕背景板的喷水池，两边蜿蜒连着地上的水渠，材料都是石料，比较精致。水只有薄薄一层，配上亭台绿植，小小的庭院内也算做到了有水有景。后方单独开辟一处儿童活动区，器械和地面的品质都不错。

人车不分流，车位比1:0.5，小区地下车库都是机械车位，地面因为过道窄，能开发的停车位少，停车很吃紧。

项目共8个单元，分为一梯两户、二梯三户和二梯四户。

两房116平南北通，140平全南户型，都双卫；三房124/138南北通，一南两北或一南两东；162-171平，卧室两南一北，厅朝东或西。

复兴佳苑位于斜土路主干道上，第一排临马路有噪音干扰。小区内房子高高低低，一眼看着不太整齐，与后侧的小区距离也近，比较拥挤。四周大多都是老公房，到地铁和商业要走点路。不过胜在地段、品质、户型都还过得去，要进一步提升，价格就会相差非常多，土著业主自住后就很少卖出。

中汇公寓

​中汇公寓由本地民企开发，2002年建成，10层小高层和29/33层高层，容积率3.9，绿化率38%，普陀国资委旗下的中环物业，费用1.8-2.5元/平·月。步行至9/13号线马当路站约170米，对口卢湾实验+比乐中学。

楼盘外立面为浅黄色涂料，局部有灰渍和色差，阳台的白色栏杆部分老化更为明显，影响整体观感。大门敞开进出，安保盘问不严。楼门厅分内外，外厅较为宽敞，采光明亮，布置了花架、坐椅，简单粉刷平顶，漆面有些脱落。电梯内厅刷卡进入，空间不大。

小区地块呈长方形，每排就一栋楼，间距开阔。中间有个水池，有圆形汀步小路可以穿过。高大树植下摆放了白色座椅、秋千和方型灯柱，老人晒太阳，孩童活动，都很舒适。不过水池底部青黄污渍，还有落叶飘浮，看起来不干净。

人车不分流，车位比1:0.5，停车紧张，有些会斜靠在人行通道上，产权车位极少卖出，参考报价100万。

项目共6个单元，分为一梯两户和两梯四户。

两房94平主卧和厅朝南，次卧朝北，一卫；100平全南户型；三房135平全南户型；140平两南一北，厅朝东/西，双卫；144平卧室三南厅朝西。还有少量172/227平复式房。

中汇公寓与永业公寓相邻，距离地铁和商场非常近，徐家汇路对面就是新天地待开发地块，未来家门口会更繁华。西北角是丽园公园，晨练遛娃的好去处。小区算是永业公寓一期的平替，业主多为本地土著，自住率很高。

东都公寓

​东都公寓由卢湾市政建设开发，2004年建成，8/27层电梯小高层、高层，容积率2.1，绿化率35%，建发物业，费用2.2元/平·月，步行至9/13号线马当路站约450米，对卢湾实验+比乐中学。

楼盘外立面为红色涂料，状态不错，看不出岁月痕迹。小区的大门敞开进出，安保盘问不严。楼门厅不大，没装饰但打扫干净，进出都铺了红色防滑垫。

小区就一排楼，原以为一眼望穿，而楼栋后面却别有洞天。沿着仅够一人通行的小路，穿过竹林，便是一处仿苏式园林的小庭院。古色古香的长廊亭台和石景，碧波平静的人工池塘，就连活动区也单独开了一个门洞，景致十分静雅，返璞归真。

人车不分流，车位比1:0.3，小区进门就是停车库，楼前地面一排车辆，但能停车的区域仍然有限，租赁车位目前都需要登记排队，产权车位报价50-60万。

项目共2个单元，分为一梯三户和两梯四户。

一房58平，朝南户型；两房99平全南或卧室一南一北厅朝西，一卫；三房120平南北通，一南两北双卫。

东都公寓的板楼一房在市中心很稀缺，但小区西侧紧贴南北高架，噪音的硬伤较为严重，影响了两房三房的流通。一栋楼，业主又多自住，市面上的房源很有限。

开城新苑

​开城新苑由淮海商业集团开发，2002年建成，7/19/29层电梯洋房、高层，容积率3.6，绿化率27%。开发商自持物业，费用1.5元/平·月，步行至9/13号线马当路站约310米，对口二梯队卢湾实验+比乐中学。

板楼外立面为黄色涂料，少部分有色差污渍。大门敞开进出，安保不盘问。高层的楼门厅墙面半砖半涂料，空间宽敞，放置了一张乒乓桌，兼作为活动室之用。多层的门厅不大，也整洁干净，且大门都禁闭，需刷卡进入。

​小区没有中央景观，进门口是一个雕塑广场，不过被四面停放的私家车包围在当中，毫无美感。楼栋两边的绿植高高低低，没什么设计。路面地砖部分破损，没及时修补。

​​人车不分流，车位比1:0.4，小区有地下车库，非常小，地面停车则十分紧张。晚上停车只能靠安保调度，产权车位报价50-60万。

项目共12个单元，分为一梯两户和两梯五户，多层的得房率较高。

​两房91平南北错通，96/115平手枪户型，126-133平全南户型，都是一卫；三房144平南北错通，122平南北直通，双卫。

开城新苑位于丽园路和蒙自路的交界处，四周小商小铺众多，斜对角就是丽园公园，可以弥补一下内部绿化和活动空间的不足。小区的电梯洋房很出彩，算是板块内少有的低密度住宅，因此本地业主买入后，基本也不会再换手。

银杏家园

​银杏家园由上实城开建设开发，2000年建成，6-21层电梯多层、小高层、高层，分为南北两个独立小区，容积率3.6，绿化率35%。新世纪物业，费用2-2.5元/平·月。步行至4号线鲁班路站约630米，9/13号线马当路站约725米，对口卢湾实验+比乐中学。

楼盘外立面为白色和橘色面砖，能看到明显污渍和补丁。大门敞开进出，安保盘问不严。北区的门厅虽然不大，但比较有特色，墙纸、挂画、甚至吊顶上都有银杏叶的图岸花纹，使人眼前一亮。南区的门厅对比之下就普通了点。

南北两个小区隔一条小马路对门而立，北区较大，南区就一栋楼。小区顾名思义，种植了很多银杏树，深秋满眼金黄，特别漂亮。北区有几种绿化，在进门出入口的方寸之地，绿色草坪边上搭配喷泉水景和坐椅，不过由于小花园贴着马路，好似街心公园的一角，赏景的环境还不够私密。

人车不分流，车位比1:0.5，没地下车库，停车紧张，白天还算有序，晚上只能见缝插针。南区地方小，安装了一排机械车库。

项目共16个单元，一梯两户。

两房99-121平，卧室双南厅朝西，或卧室一南一北厅朝南，小户型一个暗卫，大户型双卫。三房137-144平，卧室两南一北，厅朝东或西；155/174平，南北错通，两南一北。还有少量199-237平复式房。

银杏家园西面靠南北高架，噪音影响明显。门口的南塘浜路是单行道，除了沿线居民外没什么车流，也没有店铺，两侧绿树覆盖到了马路当中，安安静静的一条小马路。小区户型面积段设计不太合理，大两房大三房多，总价和品质无法匹配，再加上靠高架，单价在区域内一直比较低。业主多为土著中老年家庭。

桃源兴城苑

​桃源兴城苑由永业集团开发，2002-2004年建成，8-26层电梯小高层、高层，与银杏家园一样沿南塘浜路分为南北两个独立小区。容积率4.1，绿化率46%，金玉兰物业，费用1.8-2.6元/平·月，步行至9号线打浦桥站约560米，对口海华小学+卢湾中学。

楼盘外立面为橘色和白色面砖，与银杏家园的配色很相似，颜色稍亮眼，尘垢也同样明显。大门敞开进出，楼门厅的风格差异较大，北区一些门厅狭窄昏暗，顶部涂料灰黑脱落明显。南区的有些门厅则十分敞亮，装饰挂画和红梅装饰树，点缀了色彩，不过涂料部分也还是灰黑一片。都有门厅停放非机动车的现象。

两个分区的规模都不大，也没啥景观。北区建筑过道两边有些绿植，植被杂乱堆砌，比较随意。南区的进深比北区更长，进门处的一侧有块草皮，不过青的青、秃的秃，极不协调。楼栋底层有部分架空，放置了一些健身器材。

人车不分流，车位比1:0.6，没地下车库，地面空地不影响通行的位置几乎都停满，比较紧张。

项目共13个单元 ，分为一梯两户和两梯三户。

一房68平双南户型；两房92平全南户型，125平南北通；三房134-139平飞机户型。还有少量143/186平复式房。

桃源兴城苑与银杏家园相邻，南区临主干道斜土路，北区缩在南塘浜路里，十分安静。小区的飞机三房在板块中较为少见，不过其他各方面和银杏一样，缺少亮点。业主也多是本地中老年土著，自住率高。