第四季度冲刺,这3类项目才是关注焦点?

房产全说 2024-10-12 12:08:39

在360°政策组合拳的加持下,2024年最后一个季度,成都市场以国庆黄金周的爆火成功赢得“开门红”,将“银十”的含金量直接拉升数个level。

从比比皆是的单盘销售额过亿,到多家企业揽金超过10亿元,再到到访量与成交量同比暴涨……可喜可贺的数据背后,是市场信心的强势回归。史诗级的救市政策还将继续发酵,而根据10月8日国新办举行的新闻发布会,未来还将加推一揽子增量政策。

这意味着,市场企稳甚至向上的预期,还有更大的想象空间。兵贵神速,预计接下来还有更多项目将会跑步入场,哪些值得关注和期待?小全全认为这三类首先应当榜上有名。

这是未来成都新房住宅产品新的参考锚点。

今年6月20日,成都规自局正式发布《成都市城市规划管理技术规定(2024)》(下文简称“城市新规”),并明确要求本规定自 2024 年 6 月 15 日起执行。(详情可点击查看>>>这份重磅新规,影响远不止得房率)

于开发商而言,“城市新规”的出现,创造了更大的发挥空间,可以大幅提升产品竞争力,增强核心卖点;于购房者而言,不仅能住上更好的房子,同时还能享受更高的性价比。

近两年,成都市场已有很多优秀产品将得房率做到90%~100%,如今新规赋能,超过100%得房率将逐渐成为常态。换言之,在相同成本下,购房者可以享受到更大的居住空间;或者在享受相同居住空间时,不仅可以实现更多功能,还可以压缩成本。因此,“城市新规”下的“产物”必然备受关注。

据不完全统计,根据成都市规划和自然资源局公示信息,目前成都已有多个项目已按照《成都市城市规划管理技术规定(2024)》进行了报规报建,包括越秀天悦云萃二期、华润置地中环天宸、保利花照天珺、首开股份臻礼著、越秀金茂天鹭满园、澳南成华区17亩项目、郫都区金沙鹭岛75亩项目等。

其中,越秀天悦云萃二期是第一个公示的“城市新规”执行者,也是第一个取证入市的项目。国庆黄金周项目卖出了约2.8亿元,相当“叫座”。而“叫座”的原因,离不开“叫好”的产品。

项目占地面积约26亩,共规划了9栋住宅,含4栋7F洋房+5栋15~17F中高层产品,均为T2板式结构。其143㎡洋房产品实得面积做到了约166㎡(含开放电梯厅),同时还拥有约20㎡入户花园(电梯光厅)、约270°全景社交光厅、“小家化”的主卧带独立景观阳台、双动线归家、整体实得率约116%……

△越秀天悦云萃二期建面约143㎡户型意境创想图,图源网络

接下来,有望最快入市的是华润置地中环天宸。项目占地面积约82亩,共布局18栋建筑,包括2栋仅1F的公共活动空间以及16栋12-26F的小高层及高层住宅,配置了1800㎡的双下沉会所与无边界恒温泳池,产品面积约110~175㎡,包括2T2、3T3空间布局,户户独立归家。

△华润置地中环天宸意境创想图,图源@华润置地成都公司

尤其令人印象深刻的,是华润置地将三房双卫端厅设计,以及青羊润府、阅天府的同款“空中院落”+主卧两面采光+“全景舱”概念等引入建面约110㎡户型中,可以惠及到更多的购房者。

△图源@华润置地成都公司

澳南成华区17亩项目,容积率仅有1.5,共布局4栋16/17F住宅,均为T2板式结构、独栋独单元设计,户户皆端户,首层全架空。(详细信息可阅读>>>一线瞰河+1.5容积率,澳南17亩地块规划公示)

位于金牛区茶花板块的保利花照天珺共规划了16栋住宅,均为16F/17F的中高层建筑,T2板式结构,其中12#、15#、16#为首层全架空状态,其余住宅楼栋为首层部分架空或首层不架空,产品面积跨度较大,既有143㎡以下的刚改户型,也有200㎡左右的深改户型。(详细信息可阅读>>>金牛茶花板块上新!保利79亩地块规划公示)

金沙鹭岛郫都区75亩项目是成都首个有别墅业态的“城市新规”执行者,其产品设计尤其是墅类产品,都非常有看点。(详细信息可阅读>>>成都首个有别墅业态的“城市新规”执行者来了)

△金沙鹭岛75亩地块建筑规划总平图

位于槐树店板块的首开股份臻礼著,占地约36亩,共规划了9栋12~17F的小高层建筑,全部楼栋首层架空部分作为公共活动空间。

越秀金茂天鹭满园是越秀于今年6月27日以楼面地价16800元/㎡拿下的外双楠34亩地块,与金茂联袂开发。根据金茂成都官微信息,“满系”是中国金茂推出的“金玉满堂”四大产品系之一,诠释“小满胜万全”居住哲学,倡导舒适生活方式。而越秀金茂天鹭满园则是“满系”在成都的首发之作,产品建面约143-190㎡。

目前这些项目大都还未入市,有的甚至尚未透露更多产品细节,但作为“城市新规”的第一批践行者,也是新规红利首批受益者,在获得更多竞争优势的同时,从产品设计逻辑到规范边界尝试再到市场客户反馈,都将为行业带来诸多参考锚点。

高端豪宅是不变的关注焦点。

近年来无论市场行情如何风云变化,高端豪宅市场始终保持着良好的“独立行情”。从千人选房的锦宸府,到开盘即卖出30个“小目标”的JFC交子金融广场,再到以建面约500㎡+引爆豪宅市场的的麓湖生态城……都生动地证明了一点:成都不缺高端豪宅需求,更不缺购买力。

如今美元降息,作为资本投资的重要承载地,成都同样也成为海外资产回流的目标之选。有坊间传闻,国庆期间有海外客户豪掷3000万拿下多套嘉佰道房源。

根据投资云地图显示,目前成都地价“2万+”地块,除了新成交的贝壳金三地块与润达丰滨江麓湖地块外,还有中旅青羊馥棠、金融城交子缦华、仁和琉璃场29亩项目、新绿色大源西项目、邦泰成华区339旁11亩项目、锦江统建三圣乡50亩项目,目前都尚未入市。

从推售动作与现有进度来看,更有望于第四季度与市场见面的,是中旅青羊馥棠。位于青羊新城的中旅青羊馥棠,为中旅全国第二座“馥棠系”产品,占地约44亩,容积率1.8,规划了11栋11-16F的小高层,全T2配置,主打建面约143、170、190㎡三种户型。

△中旅青羊馥棠意境效果图

邦泰成华区11亩项目的定位注定不会低。一方面,这是成华区第一宗也是目前唯一一宗地价超过20000元/㎡的项目,具有极强的昭示性意义;另一方面,位于一环内,北侧一路之隔便是成都著名的城市地标——339熊猫塔和购物中心,又靠近太古里与春熙路,坐拥标志性的稀缺地段。根据规划文件,项目将打造2栋22F、23F高层住宅,首层架空,梯户比预计为2T2,户型面积预计都在200㎡以上。

当然,还有各区域的TOP项目们。

譬如成都城投金牛区57.6项目,位于天府艺术公园,紧邻融创国宾雅集,向南距离约100米即是易园园林博物馆及“国宾馆”——金牛宾馆。在拥有封面地段时,项目容积率仅1.4,规划20栋住宅,包括8F洋房产品与5F平墅产品,含2梯2户以及1层1户两种配置,主力产品建面大约在290~385㎡之间,具备大赠送、高得房率、大尺度特征。地段与产品都具有一定的排他性和强大竞争力,这个项目注定不会缺少关注度。

再如位于天府新区的麓湖丽世缦华。项目占地约44亩,容积率1.8,含别墅与大平层两种产品,首批次将推出建面约275㎡和约320㎡的大平层,全部为一层一户,每户两梯。

△麓湖丽世缦华鸟瞰图,图源网络

当然,麓湖丽世缦华引人瞩目的点,并不仅在于地段与产品。9月27日,润达丰滨江以全城第三高楼面地价(24300元/㎡)拿下了麓湖37亩地,而这宗地就位于丽世缦华北侧,很有可能会是丽世缦华的二期组团。这应该也是润达丰滨江不惜代价志在必得的重要动力。从各方消息来看,项目入市已提上日程。

史诗级的救市政策为购房者提供了极佳的购房窗口期,但价格高+面积大带来的高总价,成为不少人尤其年轻购房群体买入核心区的“拦路虎”。

不过,根据小全全收集到的信息,接下来一些核心地段将会上架一些全新项目,户型面积相对较小,对于预算有限的购房者相对较为友好。

譬如位于建设路板块的华天杉河。项目占地约22.5亩,位于东二环内侧,与SM购物广场一路之隔,靠近沙河以及龙湖三千集、东郊记忆、龙湖滨江天街等,规划了5栋19-23F的高层住宅,可售商品房产品为建面约118㎡三房、136㎡四房,梯户比为2T3/2T4。

位于一环外侧人北片区的CCIC公园里,周边距离约500米内聚集了龙湖成都上城天街、金牛万达广场、荷花池商业街区、成都铁中、火车北站等重点配套;周边直线距离约600米范围内聚集了三大地铁站点——1/6号线交汇的人民北路站、5/7号线交汇的北站西二路站、1/7号线交汇的火车北站。项目除叠拼产品外,还有建面约128-137㎡的高层。

△CCIC公园里意境效果图

再如位于北三环外侧的陆家桥未来公园·启境,规划了10栋16-17F的小高层建筑,仅推出产品建面约110㎡、约131㎡两个户型。(相关阅读>>>超5000亩土地调规,陆家桥未来公园社区更新加速)

位于国宾板块的国宾上里,打造了2栋22-23F的高层产品,共172套房源,预计会一次性推出,产品建面约113-123㎡,均为3室2厅2卫户型。

在接踵而至的政策作用下,“银十”为成都市场开了个好头,提振了市场信心与预期。于购房者而言,如何切实享受这波利好,用好手中的资金预算很重要;于开发商而言,核心的目标自然是乘势而上,抓紧机会完成去化目标。而不管是执行“城市新规”的项目,还是城市豪宅,或者打造有更适合年轻购房群体的产品的项目,具备核心看点与卖点无疑更容易突围而出。

那么,在2024年最后的三个月里,你更关注和期待哪些项目?

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