深圳学区房市场变天了?!

随着入学季即将到来，再加上楼市整体复苏的带动，深圳学区房市场也迎来了回暖。六大名校片区更是率先进入小阳春，市场逐渐活跃起来。

六大名校片区

1、福田的百花片区（百花小学、深圳实验学校）

2、福田的香蜜湖片区（荔园外国语、深圳市高级中学、红岭实验小学等）

3、罗湖的深中周边（深圳中学初中部）

4、南山的南二外周边（南山第二外国语小学、初中部）

5、宝安的宝中周边（宝安中学初中部）

6、龙华的深高北周边（深圳市高级中学北校区）

市场：成交量环比涨幅超30%

春节后，深圳楼市复苏态势明显。2月全市二手住宅过户量时隔18个月再超2500套，二手房网签量更是突破3552套，环比增长95.4%，同比增长229.8%。

周成交数据也显示，春节后深圳二手房网签量持续上涨，近3周每周网签均破千套，刷新2022年以来的周记录。

市场整体回暖，加上2023年秋季入学的招生工作即将开展，学区房这类特殊刚需房产更易“春江水暖鸭先知”，抢先进入小阳春。

首先来看过户量变化。

乐有家研究中心数据监测显示，全市六大名校片区二手住宅过户量在2023年2月出现了明显的上涨，环比2023年1月涨幅51%，是近期的过户最高点。

细化到片区来看，福田百花、福田香蜜湖、罗湖深中、南山南二外及龙华深高北片区，在2023年2月均出现了不同程度的环比上涨，宝安宝中片区则相对较平稳。

龙华深高北2月环比涨幅超200%，南山南二外、福田百花及罗湖深中板块的涨幅也达到了6-7成。多个片区2月交易量是近5个月的最高峰。

相比国土局的过户数据，门店成交数据更能及时反应市场变化。

乐有家研究中心监测到，2月六大名校片区门店成交量环比涨幅达到54%，3月仅过半，成交量已经超过2月的一半，相信3月最终总成交量会维持上升态势。

房价：参考价成交占比4成

参考价政策出台2年后，深圳购房者很大程度上会以参考价为标准来评判业主报价情况，成交价更是有7-8成接近参考价（偏差值10%以内）。

同样，学区房市场也很大程度上受到了参考价的影响，价格在过去2年时间里下滑了不少。但基于教育的特殊属性，学区房尤其是名校片区成交价与参考价之间的偏差值会略大于其他类型房源。

乐有家研究中心数据显示，2023年2月开始，名校片区以参考价成交（偏差值10%以内）的占比明显减少。从2023年1月的55.5%，减少至2023年3月上旬的38.4%。

笋盘消耗加快，部分业主也有反价动作，购房窗口期剩余时间不多，有上学需求的刚需家庭应将置业计划提上议程。

从房价地图来看，罗湖深中是六大名校片区里相对较易上车的区域，而福田香蜜湖和南山的南二外，则因为名校+豪宅+配套的多重属性，价格相对较高。

长城花园、愉天小区和南天大厦，是六大名校片区里成交量前三的二手楼盘，政府参考价在10-12万元/㎡不等。

成交量前10的楼盘中，参考价10万元/㎡及以上的有5个，价格最低的是金丽豪苑，其周边名校为深圳中学初中部。

政策：宝安最新积分入学政策已出

当前除宝安宣布沿用往年政策外，其他区2023年的积分入学政策尚未公布。不过根据过往经验来看，新一年政策不会有太大变化。

乐有家研究中心整理了2022年积分入学政策，以供今年需要报名的小一、初一家庭参考。

罗湖

福田

南山

宝安

宝安区教育局近期发布通知，宣布2020年1月21日印发的《宝安区义务教育阶段学校积分入学办法（修订稿）》有效期延长至2025年1月21日。

也就是说，2023年以及2024年学位申请，宝安区还是按照现行（2022年）积分入学办法来进行。

龙岗

龙华（大学区及非大学区）

盐田

光明

坪山

大鹏