惠州，当年因深圳而兴。如今，深圳自顾不暇，惠州自由落体式滑落。

每年的金九银十，本应该是楼市的旺季。但今年十分奇怪，9月都到了下旬，各个楼盘都好像静悄悄的，都没什么大动静。「城事知识局」打听到，某些临深楼盘价格都到了6000多，但也还是没销量。

这个楼盘就是大亚湾西区的仁和美地。

在最风光的时候，这个楼盘的价格能卖到1.6万元，现在报价6000多，基本上跌掉了三分之二，再往下跌一跌就只剩下一个零头了。

距离仁和美地一公里外的牧马湖，现在还卖1万多。不知道这信心是谁给的？

大亚湾临深的珠江四季悦城，降了7000多了。

降价无止境，但接盘的人却门可罗雀。这一次仁和美地的降价，直接揭掉了惠州、临深房地产市场的遮羞布。

从2021年下半年深圳房地产市场开始降温开始，惠州的房地产市场就已经处于半瘫痪半不瘫痪的状态。房价不断下跌，成交量不断萎缩。

到了2023年底，惠州房价均价已经跌破了万元大关，万元价位较高点的跌幅大概在25%左右。去年一整年，整个惠州一共成交了56956套房子，创下了2014年以来的最低水平，和2020年相比，也萎缩了6成。

房地产市场低迷之下，房产商、中介们的很多常规动作便出现了变形的情况。高额返佣、五折折扣都已经稀松平常了。不少人应该还记得，去年中秋国庆双节期间，某楼盘通过中介高额返佣，将原本每平1.5万元的房子做到了8000多元对外出售，这换来的除了销量外，还换来了监管部门的盯梢。

这不是个例。

更惨的是，降价促销，也难以消化掉惠州本地的库存房产。要知道，在惠州买房的，只有两三成是本地人，一半以上的客户来自于隔壁的深圳。

所以，过去这么些年，惠州楼市的发展都是看隔壁深圳的脸色。深圳房价大涨，一些需求便外溢到惠州来。但现在就连深圳自己都保不住自己的楼市了，惠州的发展只能说是雪上加霜了。

更重要的是，惠州本地的人口数量都开始出现负增长。数据显示，2022年，惠州常住人口605万人，和2021年比少了1.58万人，和2020年比少了0.7万人。虽然GDP增速好像还可以，但这还是阻挡不了人口外流、人口减少的趋势。

引发惠州人口持续减少的原因主要是产业。一来，作为珠三角的重要城市之一，惠州的电子信息和石化能源是当地的支柱产业，贡献了规模以上工业总产值的65%左右。电子信息行业虽然能吸引人口，但大多都是产业链低端的工人，高水平人次比较匮乏。这些工人大多赚钱之后会寄回家，而不是留在本地消费、落户。

再者，惠州本来的人均可支配收入在广东省内不算高，在珠三角都市圈里更是排名倒数。本地消费不振，也鲜少能吸引外来的产业。

作为对比，隔壁深圳的制造业正在向高端迈进，加之深圳的房地产市场也在向下。所以，对惠州来说，房价还会进一步下跌。当然，对没有在惠州购房的人群来说，价格进一步下跌是好事，是回归合理区间。但对高位站岗的业主来说，每降一次价格，都相当于在心头剜下来一块肉。

想当初那几块砖头水泥垒起来的建筑动辄要大几百万，比金疙瘩都金贵。现在这些金疙瘩们有逐渐回归到了钢筋水泥几块砖头的水平。当年花几百万买的房子，就这一两年没了一小半，有些家庭的房产甚至已经成为负资产，真让人心痛。

当前来看，惠州楼市最大的问题是库存太多。不仅是二手房，新房的库存也十分恐怖。当年惠州楼市有多火热，就可以想象得到火热给惠州留下了多少待售的新房。

同时，惠州楼市火热时开发的一些楼盘的质量、周边的配套等都不完善，外地客户对这座城市的房地产已基本没什么信心。

现在赶上房价下跌，惠州的压力毫无疑问肯定很大。而要想惠州楼市支棱起来，还是得看隔壁深圳的脸色。深圳楼市支棱不起来，是不会有外地人跑到惠州买房的。所以，大家最近都开始关心深圳的楼市新政了。至于惠州，说句实话本质上是深圳的备胎。

但往长远看，房价下跌回归到合理区间并不一定全是坏事。从根本上来看，当房子不再占有一个家庭资产的80%，甚至90%以上时，家庭的幸福感会提升好几个层次。而这才是城市发展、人民生活幸福的不二法门。

目前整个惠州的GDP已经超过5600亿元（2023年水平），在全省来看位居第五。除了房子，惠州还有电子行业和能源石化，虽然产业低端，但仍然有向高端迈进的可能性。「城事知识局」发现，惠州的智能家电和新能源电池两大产业集群，在2023年被列入中国百强产业集群。制造业上的竞争力，惠州丝毫不弱。

同时，惠州还在积极布局交通领域的外拓。2023年9月，广汕高铁通车，使惠州全面融入了广深半小时经济生活圈。2023年12月，深圳发布都市圈发展规划，惠州成为深圳都市圈的量大副中心之一。这无疑是个巨大的利好。

所以，现在手头持有惠州房子的，如果非必须可以尽快卖掉。如果卖不掉就放着，千万得稳住自己的现金流。如果没有在惠州持有房产，想要入手惠州房产的，可以再等等看。把钱攥在自己手里才是最安全的，一定记住。