香港房价跌回八年前,内地买家没了七成

城事知识局 2024-09-14 10:18:26

被誉为“亚洲金融中心”的香港,如今正变成“香港金融遗址”。在此影响下,香港房价已经彻底跌回八年前。

2024年2月,香港特区政府宣布,撤销长达14年的楼市辣招后,香港楼市一度重回火热,市场交易明显转旺,政策效果一度好于预期,楼市现出短暂繁荣。

但随着时间推移,市场热情逐渐冷却。如今,距离政策颁布仅仅半年,大批购买力被消化后,香港楼市重归冷清。据香港土地注册处数据,8月香港整体物业注册量录4729宗,较7月5262宗下跌约10.1%,创下近半年来新低。

从楼盘价格来看,也已下跌至2016年9月底的水平。香港本地房监控指数中原城市领先指数CCL最新报138.68点,为近8年的第3低。该指数2024年以来累计下跌5.79%,较2021年8月191.34点历史高位跌27.5%,较2024年3月撤辣前的低位也下跌了3个百分点。

对于当前香港的情况,也是市民对经济前景缺乏信心、对入市感到犹豫导致的。

回顾2024年开年至今香港楼市的表现,整体呈现量升价跌的趋势。

住宅方面,不包括一手公营房屋在内,前8月香港新房及二手房注册量累计录入38530宗,相较2023年前8个月的35736宗高出约7.8%,整体物业注册量创三年同期新高,但楼价却在持续下跌。

据香港差估署统计,7月香港最新楼价指数报296.8点跌破300点,按月跌1.88%,创今年最大跌幅,已连跌三个月累跌4.13%。今年前7个月楼价跌幅4.7%,指数已返回8年前低位。

就具体楼盘来看,8月份太古城最新均价为14039港元,较2021年高位下跌约33.8%,沙田第一城及美孚新邨则分别跌掉了31.6%及31%。怡花园也下跌了约30.2%。

十大屋苑中,已有3个屋苑平均房价跌穿万港元水平。其中嘉湖山庄平均房价为十大屋苑之中最低,8月份最新报约8224港元,至于美孚新邨及映湾园,则分别报约9793港元及约9863港元。

伴随楼市成交的逐渐回落,香港从事房产中介的从业人员数量也在持续减少。截至8月底持牌代理38723人,连续4个月下跌,人数续创近6年半的新低。

香港一直是内地人民心中的白月光。撤辣后,内地买家因在香港购房无需支付大额辣税,从而吸引了大批内地客赴港看房。如今随着香港楼价的持续下跌,去香港买房的内地人也越来越少。

据中原地产数据显示,在2月宣布撤辣后,普通话买家登记数量一度连升3个月,从撤辣前2月的388宗暴涨至4月的2280宗,涉及金额超过272亿元,创下了自1995年有纪录以来的历史新高。

不过,自5月以来该登记数量已连续下跌3个月,7月最新录得723宗较6月的758宗减少额近5%,创5个月新低,较4月最高峰更是下跌了近七成,成交金额已跌至不足80亿元,但仍属于历年高位水平。

值得关注的是,近日伴随香港楼市热度的下降,开发商之间也打起价格战,多个新盘推出低价促销活动,价格优势也吸引了部分内地买家出手购房。比如,大鸿辉集团旗下的西营盘尚逸,首批单位均价不足2万元,创同区一手新盘8年来的新低。

据中原地产统计,该盘在7月录得的81宗买卖登记中,有超过一半的买家为内地买家,是内地买家当月购入最多的楼盘,其次是屯门的NOVO LAND,录得的38宗成交中,内地买家占比达到18%,内地买家和香港买家的心态是一样的,都认为晚些买会更便宜,担忧于此所以不出手。

在香港楼价出现下滑的同时,住宅租金却呈现出稳步上扬的趋势。仲量联行9月最新发布的《香港住宅销售市场综述》显示,香港私人住宅租金指数距离2019年的历史高位仅相差3%,尤其是小户型即A类及B类(面积在431-752平方呎)单位,租金升幅最为显著,年租金指数分别录得6.9%及7.3%。

近年来,香港专才计划为香港引进大批人才的同时,也为香港楼市带来不少新增需求。据政府公开数据显示,2023年至今年上半年各项人才入境计划到港的人才总数已突破25万人,其中有86%的非本地人才有租住房屋的需求。

值得注意的是,香港政府还打算进一步推动吸引人才的政策,如扩大高端人才通行证计划的适用范围,预期也将进一步支持此趋势增长。

因此,中小型住宅单位的租金和回报率在短期内预计将持续上升,减息或让香港楼价止跌回升,对于当下香港楼价的下跌态势,行业普遍期望9月在美国减息后市场会有所好转。

专业人士表示,如果美国如期落实降息,香港银行虽然不会马上跟进,但大方向定了,而且降息后各行业的刺激都会最终影响到楼市。只是传递到楼市的时间,暂时还未可知。

摩根士丹利研究表示,美联储9月降息之后,香港楼市将非常受益。香港的住宅价格将在2025年恢复5%。且相比于零售和写字楼,住宅市场更容易直接收益。不过,也有市场声音表示,美国加息周期来得快且急,香港经济的复苏未必能追得上,降息的效果释放需要时间,再加上目前香港楼市情绪普遍比较悲观,效果肯定不会立马显现出来。

从成交来看,受到降息推迟到9月公布的影响,香港全年新房的成交量大概会在1.6万宗左右,同比去年有5成左右的增幅。二手房全年成交大概会在4万宗左右,同比涨幅也超过了10%。

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