近期，一篇名为《住高层什么感觉？9年老业主谈居住体会：5大“硬伤”，住得窝火》的文章，再次引起了许多住户对于高层住宅的关注。

这位业主指出了高层住宅存在的5个比较现实的问题：首先，高层住宅容积率较高，导致小区住户过多十分嘈杂，整体居住体验很差。其次，由于公摊面积系数高，降低了高层住宅的性价比，并且得房率极低，但物业费等相关费用却一分不少。再次，安全隐患大，火灾等隐患救援难度高。第四，随着住宅老化，基础设备设施故障率很高，也比较容易老化，住户对于电梯的依赖程度过高。最后一个问题是风速过快导致噪音，水压不稳定供水不足的问题。

显然，这位老业主的看法引起了大量高层业主的共鸣，在文章下面的评论中，也基本上都是吐槽高层住宅的弊端，同时还有不少业主表示自己已经或者正计划“从高层住宅搬到多层住宅”，还有一些准备买房的刚需也表示自己未来不会考虑多层住宅，宁愿选择贵一些或者便宜些的地段入手多层房或者小洋房。显然，高层住宅正逐渐不受购房者欢迎，这并不是危言耸听，而是有数据作为支撑。据贝壳研究院公布的“2020年购房者消费行为”统计结果显示：购房者对于高层住宅的喜爱度由2017年的50%下降至2020年的33%，4-7层的住宅则成为2020年购房者最喜爱的房产类型。

要知道，如果是十多年前，高层住宅可以说是“香饽饽”，许多购房者愿意花高价入手高层住宅，或者将自己的多层房子卖掉搬到高层住宅。主要是为了享受便捷的出行方式、开阔的视野、极佳的采光与通风效果，并且高层住宅从外观上看也更加气派。但谁能想到，如今高层住宅面临的情况却急转直下，越来越多的人从高层搬回多层，一些专家也表达了对于高层住宅的担忧，比如东北财经大学经济研究中心主任周天勇表示：未来大量高层住宅会面临玻璃老化、电梯故障、维修困难等一系列难题，将会变成永久贫民窟。

为何高层住宅会演变为沦落如今这番境地呢？从根本上讲是三个原因导致的：第一是“多”，相关数据显示，我国拥有8层以上、超过24米的高层建筑34.7万幢，百米以上超高层六千多幢，2019年，我国建造了56座两百米以上的高层，数量占比50%。位居世界首位。除了民用住宅外，一些城市还将其作为象征一地实力的象征，因此拼命建设高层住宅。对此，央媒经济日报发文《只有“摩天楼”才能代表一地实力？该改改了！》直言不讳批评了这种情况：城市间盲目攀比建设超高层建筑的状况应该停止了，认为只有“摩天楼”才能代表一地实力、代表突出的思想也应该修正了。

第二个原因是“高”，我们知道，买房一般都离不开“公摊面积”，而这也是许多人诟病的机制。一般来说，住房高度越高，对应的公摊系数越大，原因在于占据公摊面积的公共设施，比如楼梯、电梯数量变多了。与此同时，需要修建更厚的承重墙，也缩小了住户的居住空间，由此导致性价比降低。并且过高的楼层也加大了消防安全救援难度。

第三个原因是“密”，也就是小区容积率过高的问题，随着容积率升高，小区各种资源都会处于很快地消耗状态，加快小区老化速度。如果小区物业服务还不到位的话，那么时间久了就会出现垃圾随意丢弃、车辆随意停放的问题，对于生活居住都产生了很大的影响。此外，由于楼层之间距离过近，因此只有住在上面的住户能够享受到充足的采光通风，住在中间层以下的住户采光通风效果会逐渐削弱。

正因如此，才导致购房者对于高层越来越不看好，纷纷从高层搬到多层。不过也有人表示：即使知道高层住宅问题多，但作为刚需还是没得选择，对于开发商而言，高层住宅提高了土地利用率能够带来更高的收益，因此开发商未来还是会以高层住宅建设为主，而相较高层而言，多层房或者洋房的价格也更贵一些，那么刚需也只能被迫选择购买高层住宅。

那么事实真是如此吗？开发商未来会继续建造越来越多、越来越高、越来越密的高层住宅？答案显然是否定的！国家通过实际行动告诉了我们答案：去年4月，住建部发布新规要求各地一般不得新建500米上的摩天大楼，对于100米上的住宅给予了多方面的要求。今年5月，住建部再发新规，要求县城新建住宅最高不得超过18层，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。今年7月，住建部下发通知：将过去的“一般不得新建”修改为“不得新建500米以上高楼”。

而对于高层住宅的规划，9月份住建部发布的新规则是“一锤定音”！在《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》中明确提出：

城区常住人口300万以下城市新建150米以上超高层建筑，城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑，实行超高层建筑决策责任终身制。

字数虽少，但其代表的意义却十分重大。对于开发商而言“责任终身制”意味着未来建设高层住宅，不仅得保证质量上过硬，而且对于建造高度也应该会更加谨慎。如果是过去的标准，尽管对于百米以上的高层提出了诸多限制，但开发商完全可以建造90多米的高层住宅来达到最低标准。但新规发布后，意义就完全不一样了，对于一些中小城市来说，其消防能力可能达不到相应要求，《半月谈》也发布过相关文章，文章指出受场地等实际因素影响，消防的登高车可能只能升至七八十米。

此外，退一步讲，即使未来开发商依旧建设高层住宅，但由于高层住宅受欢迎度越来越低，导致整体入住率降低，空置率升高，可能对于开发商而言整体收益还不如建造低密度、低公摊、低容积率的多层住宅小区。并且建设多层住宅等到若干年后还能够拆除建设高层，但高层住宅老化后无论是拆除还是改造难度都非常大，而且建造高度也受到了限制，因此绝大多数的开发商是不愿意接盘的。

也就是说，未来高层不会“停建”，但房企大概率会降低建造高层建筑的权重，多推出迎合市场需求的多层住宅或者小洋房，在这样的趋势下，两类人或将受益：

第一类是已经入手了多层住宅或者小洋房的家庭。对于这类人来说，不仅避开了高层住宅的诸多问题，并且随着市场对于多层住宅的需求进一步扩大，那么未来升值潜力也会更大一些，无论是出租还是转手都更加方便。此外，相较高层住宅而言，多层住宅小区容积率小，生活居住体验更好，并且公摊系数也小许多，得房率较高，更为重要的是火灾等安全隐患也少很多，因此这类人将会受益。

第二类是无房刚需。对于还没有买房的刚需来说，随着高层住宅问题暴露，可以说提前避开了这个“坑”，买房时可以选择多层住宅小区，或者容积率低一些的小高层住宅小区。并且在新规生效后，未来开发商会更加重视住房质量，那么刚需入手的房子质量或许会更好。更为重要的是，随着楼市的不断调控下，楼市泡沫将会逐渐消除，因此对于刚需来说有望以更亲民的价格买到合适的房子。