10月13日，央媒经济日报发表了一篇名为《这个“金九银十”，有点冷》的文章，文章指出今年九月份和“十一”长假各地市场情况来看，楼市总体观望情绪浓。值得注意的是，这是央媒首次发文表示楼市在“金九银十”期间遇冷，原因很简单，按照以往的经验来看，每年的九月与十月都是楼市旺季，房企这期间纷纷加大推盘力度，丰富促销手段，引发“抢房潮”、“日光盘”等热闹景象。

但今年的“金九银十”期间，情况却完全不一样了，根据58安居客房产研究院数据显示，其重点监测的63个典型城市中，有55个城市出现了新房成交量同比下滑，平均下滑幅度达47%。10月9日第一财经发文表示，下半年开发商为了卖房动各种脑筋，内卷严重，但依旧难以摆脱市场冷清困境，购房者还是不买账。据克而瑞研究中心统计，9月份百强房企实现单月销售操盘金额7596亿元，同比下降36.2%。近九成房企销售业绩同比下降 ，六成房企降幅超过30%。

种种迹象表明，目前楼市已经遇冷。诸葛找房认为，多地楼市调控收紧，加剧了购房者的观望心理，多种因素作用下，人们对楼市的关注度有所不足。中指研究院也认为，接下来的四季度整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力，市场竞争或将更加激烈。

事实上，如今的楼市才是市场真实反应。去年4月，央行发布了一份统计城镇家庭负债的报告，结果显示截至2019年12月，城镇家庭住房持有率已经超过了96%，且户均持有1.5套房子。换言之，对于城镇家庭来说，整体住房需求已经不足4%，这还是两年前的数据。与此同时，对于房企而言，2021年7月末，全国房地产广义库存达380441万平方米，按照平均每套房100平米换算成住房数量，相当于3800万套房源等待销售，足以满足上亿人口的住房需求。结合上述两个数据来看，住房供应数量早就远大于需求数量，因此对于真正刚需来说，应该是“挑房”而不是“抢房”，买房不再是一场和时间的赛跑。

楼市迎来“变局”？房企开始降价“自救”了

我们知道，去年10月，央行与银保监会对于房企设立了一项重要指标，也就是我们经常听到的“三道红线”，用于降低房企的负债水平，降低市场金融风险。根据中国房地产报统计的TOP50上市房企2020年负债榜来看，有4家房企负债超过万亿，有47家房企负债超过千亿。由此可见，对于房企而言降低负债实现“红转绿”的目标并不是一件轻松的事情。与此同时，援引21世纪财经频道的报道，截止到9月15日，全国已经有288家开发商破产，平均每天1家开发商破产。

因此，对于当前的房企来说，正面临三个比较严峻的考验，其一是楼市降温明显导致的新房销量降低；其二是新规要求下的降低负债率；其三是负债过多导致的资金链脆弱的问题。正因如此，过去房价“死扛不降”的房企，进入2021年后也开始纷纷降价来进行“自救”了：根据根据中国经济周刊发布的数据显示，今年许多房企都进行了打折促销行为，相较1月份的房价水平，万科、恒大、保利、融创中国、碧桂园都进行了降价活动，前4家房企每平米分别下降了696-5200元不等。

与此同时，在刚过去的“十一黄金周”里，房企打折让利更加明显，比如苏州多名业主反映，国庆期间售楼处就推出85折、75折或是以“工抵房”“员工清退房”为名义的大促销。在无锡，旭辉、金辉、美的、雅居乐等房企旗下楼盘均有5万-40万不等的降价。浙江开发商为了吸引流量，30多个楼盘在国庆期间推出案场活动，比如一楼盘请吃大闸蟹宴、蒙古烤全羊、巴西BBQ等。类似的情况正在全国多地上演。

另一方面，购房补贴也来了？

国庆假期刚过，这个人口千万级特大城市就打响“救市第一枪”：根据哈尔滨日报报道，住建部联合财政多部门指定意见，开始一轮多范围、多渠道的调控措施，为房企减负、降低库存压力的放松措施，一共16条措施：

放宽二手房公积金贷款房龄年限：由20年提高到30年，贷款与房龄之和不大于50年；降税：自10月1日起，全市普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税，按照1.5%、2%、2.5%执行；买房发放补贴：全日制博士生、硕士生、本科生、大中专生分别发放10万元、5万元、3万元与两万元的购房补贴，大学在校生或者其他新市民购房，符合条件的补贴1万元。

《界面新闻》也表示：哈尔滨成为今年首个救市城市，后期或许还有更多的城市更近该项策略。正因如此，最近楼市又多出了许多“救市热潮来袭，未来房价还会大涨”的言论，笔者朋友圈内更是看到了多个房产中介转发类似消息，救市等于推动房价上涨？答案真是如此吗？显然是否定的！哈尔滨的“救市”举措，只能够说明了一个问题：是维护购房者的权益的体现。

根据“七普”数据显示，整个黑龙江的人口流失非常严重，哈尔滨人口流失率排在全省第三。人口不断流失，导致住房供需失衡进一步加剧，容易导致房价出现大幅下跌的问题，对于已经买房的人来说，无疑是一笔巨大损失。因此，新规发布不仅能够帮助无房刚需尽快买到房子，同时也能避免已经买房的人损失过重。上文提到的经济日报发布的文章也提到了这个问题，并明确表示“政策微调不应过度解读为调控放松，无论是抑制过热还是促进需求释放，目的均在稳定市场。”

保楼市还是保实体？央行出手，房产走势基本清晰

著名实业家曹德旺在接受采访时直言不讳表示：“除了百姓的钱之外，如今连实体经济的钱都流入到房地产里面去了，我国未来发展靠的是实体经济与高新科技，而不是盖房子的技术”。不得不承认的是，过去我国经济之所以发展得如此迅速，房地产在其中做出了很大贡献，但与此同时在其不成熟、不健康的发展模式下，也导致了实体经济边缘化、百姓消费水平降低等一系列问题。

前不久央行举行的经济会议上，央行提到了两个“维护”：维护房地产市场的平稳发展，维护住房消费者的合法权益。因此对于保楼市还是保实体这个问题，答案已经很明显了：一方面，通过对于过热的城市进行调控，防止房价大涨，是维护房地产市场的平稳发展。另一方面，通过对于房价下跌过快的城市进行“限跌”，或者发布救市措施，避免金融风险进一步增加，是维护住房消费者的合法权益。

根据中国人民大学经济学专家陈彦斌发布的调查数据来看，我国的消费率只有39%，远低于印度66%、巴西68%的消费水平。由此可见，大部分人的财富都凝聚在房地产里面。也就是说，只有保实体经济，才能彻底打通经济内循环，我国经济才能得到长期稳定的发展。