难顶,有些小区上海新政也托不住

看房大将军啊 2024-08-06 08:38:34
Q&A | 壹 关键词:大虹桥、招商、万科 █ 问: 将军,新政后,七月成交下滑了,是不是说明新政的效果过去了,我看大虹桥这边招商和万科的房价好像没啥波动,单价都在6字头甚至更低了,最近家里东安路动迁要拿的房子出来了,有徐汇,也有浦东三林和郊区的,将军觉得从保值和未来发展潜力,建议怎么选? 〔暗黑大将军〕: 这边有几个比较大的问题。 第一是大虹桥地区的新房供应量,徐泾和华漕加起来,已经供大于求,新房都难以消化,价格接近的二手自然也无法出货。并且大虹桥没有学区,现阶段产业捆绑也不紧密,因此缺少固定的购买力,除了周边新房之外,还要面对全市6-7万接近售价的新房竞争。 ​第二是万科也好,招商也好,都是大盘,户型供应也都类似,同类型抛盘自然就会比较多。 短期之间这个趋势无法逆转,只有在进一步提升区域竞争力的同时,限制未来的新房供应量,并花上五年左右的时间来进行修复。 Q&A | 贰 关键词:2500万、中海合集、合生缦云 █ 问: 去年把房子都卖光了,2500万左右预算,上班在杨浦五角场这边,打算和父母一起住,所以要四房,希望品质好一点,有朋友推荐了中海合集,这个楼盘您觉得怎么样,有其他更好的选择吗? ​〔暗黑大将军〕: 中海合集这个楼盘如果作为刚改项目,在内环鞍山的核心位置,交通配套都比较成熟,产品本身在周边楼盘中也属于比较好的品质,还是有竞争力的。但2500万对于杨浦,肯定是一个高预算了,必然也需要最好的产品和社区去匹配。合集家门口的社区环境短期内无法改变,本身又是小户型主导的真石漆盘,品质还够不上当下高级公寓的标准。 如果一定要四房,建议不如考虑合生缦云,滨江板块,美团b站的商业综合体在建,加上合生汇和24号线的规划,家门口整体的变化会比中海更大。缦云项目本身定位也是纯大宅,铝板盘,比合集也更符合这个预算段的标准。需要看一下样板间,可以私信联系助理安排对接。 或者降低地段要求,考虑新江湾地区的二手,如江湾翰林、九龙仓玺园,上班更近,也都是全市范围品质上乘的高端项目。 Q&A | 叁 ​关键词:450万、梅陇、桃浦 █ 问: 手里现金不多,预算最好450万内,上班在凌空和漕河泾,想买两房,尽量电梯或者新一点的楼梯房,将军有什么建议吗? 〔暗黑大将军〕: 这个预算如果要新一点的产品,在北新泾和漕河泾这两个地区,是买不到什么像样的住宅,只能往南、往北,两个方向去选。 ​往南,15号线梅陇地区,上海晶城首选,想要户型好一点,可以再往下到君莲社区,都能买到房龄较新,步行地铁的电梯动迁房。 ​往北,依旧15号线,桃浦地区同类型的动迁房。如果想要小区品质高一点,则可以再往下到宝山上大,能买到2015年后的商品小区。 Q&A | 肆 关键词:大华锦绣、联洋、陆家嘴 █ 问: 终于看到将军写到了大华锦绣,家里有套宝华的两房,想置换套三房,120平以上,联洋和陆家嘴的二线小区,将军觉得可以考虑吗? 〔暗黑大将军〕: 宝华作为大华锦绣地区的老标杆,如今也已经有点显老,外立面开始出现明显色差。不过比起内环花木、陆家嘴的老商品,还是有高车位配比、人车分流、豪华公区等隔代的优势。等于用地段去替换品质,值不值得,就看你的生活习惯是否一定要进内环了。 ​另外,这两个区域还多了九年制的公办学区,而宝华没有,若需要利用的话,也是一个比较大的提升。 ​联洋品质标杆是仁恒河滨城与水清。陆家嘴与联洋预算相近的是汇豪天下,能再加一点,就首选仁恒滨江园的好户型。
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