——该储藏室为架空层违建，可受消保法保护，但仍要看双方过错等

一、基本案情

2012年10月24日，P某与Z置业公司（以下简称“Z公司”）签订了《商品房买卖合同》，约定P某购买Z公司开发的中XX品小区X号楼XX室房屋。

2012年年底，Z公司向P某销售了X号楼的地下“储藏室”一间，P某因此向Z公司支付了价款3万元。

后来，因为“污水管道破裂无法使用”等问题，Z公司另行调换了“储藏室X”，并交付给了P某。

2015年11月17日，双方就案涉储藏室签订了《地下储藏室使用权转让合同》。其中，因面积比之前的“储藏室”小，Z公司以“物业券”的形式，退还P某4000元购房款——P某实付2.6万元。

2015年11月23日，Z公司向P某出具了正式发票，发票载明：“预收购房款26000元（10#储藏室—X）”

2021年8月6日，芜湖市繁昌区城市管理行政执法局公告了一份《限期拆除公告》，将案涉“储藏室”定性为“违建”，要求Z公司限期拆除。

2022年1月27日，P某认为Z公司的做法损害了自己的合法权益，按“房屋买卖合同纠纷”的案由，对Z公司提起了诉讼。

二、裁判结果及理由

案由：房屋买卖合同纠纷

原告：P某

被告：Z公司

原告P某的诉求：

1、判令被告退还原告地下室购房款26000元并赔偿损失26000元，合计52000元；

2、被告承担本案诉讼费；

3、要求解除与被告签订的《地下储藏室使用权转让合同》。

（笔者注：诉求3是庭审时P某增加的诉求）

原告P某的起诉理由：（摘要）

现原告认为，被告作为开发商，应当清楚自身规划情况。其在明知违反规划法的情况下，仍旧恶意销售地下室。现原告要求被告退还该26000元的地下室购房款。与此同时，原告损失了利息及地下室使用权等，故要求被告再赔偿损失26000元。

被告答辩意见：

一、Z公司与P某签订的《地下储藏室使用权转让合同》非房屋买卖合同，合同性质为房屋租赁合同。该合同名称明示合同标的为使用权，结合合同条款，合同双方各自的权利义务，证实不涉及储藏室所有权，故并非房屋买卖合同，而应该是租赁合同。

二、案涉储藏室因违反规划，需予以拆除，案涉合同已经无法继续履行，租赁合同终止，双方权利义务亦随之终止。

三、双方间应按租赁合同结清相关费用，Z公司应向P某返还剩余租金。

四、双方在签订合同过程中，均明知合同标的为使用权，无法办理产权登记及租赁备案手续等，在此基础上达成合意签订合同，而且合同中未约定有关违约责任，双方对此应互不承担违约责任，P某无权请求答辩人支付损失，其应承担全部诉讼费。

综上，法院应依法驳回P某的诉讼请求。

法院判决：

一、原告P某与被告Z公司签订的《地下储藏室使用权转让合同》于2022年2月25日解除；

二、被告Z公司返还原告P某26000元并赔偿原告P某7800元；

三、驳回原告P某的其他诉讼请求。

法院判决理由：

一、关于双方之间系买卖合同法律关系还是系租赁合同法律关系问题。

双方签订的系《地下储藏室使用权转让合同》，合同约定“储藏室”使用权期限为70年、“储藏室”不办理所有权证书，同时Z公司向P某出具的是销售不动产统一发票（载明预收购房款）。故从合同的名称、合同的约定内容及履行情况来看，双方当时签订该合同的真实意思并不是租赁案涉地下“储藏室”而是对该“储藏室”使用权的转让，故本院对Z公司关于双方系租赁法律关系并要求P某支付租赁费的抗辩不予认可。

二、关于地下储藏室使用权转让合同的效力问题。

本案中，Z公司并未向提供证据证明其对该案涉“储藏室”拥有所有权，故Z公司出售该“储藏室”的行为属于无权处分，但该无权处分行为并不影响合同的效力，只要双方签订的该合同本身不具有无效的法定情形，则该合同有效。本案中双方签订的《地下储藏室使用权转让合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，故应认定为有效。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条因买受人（笔者注：经核对法条，此处的“买受人”存在笔误，应为“出卖人”）未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同的规定，故P某请求解除与Z公司签订的《地下储藏室使用权转让合同》，本院予以支持。

关于本案能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的问题。该条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案案涉“储藏室”实际是架空层（其是仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层，架空层一般的规划设计目的主要是为了安全、防潮、通风等），故其不属于商品房，而且本案中双方签订的合同也非预售合同，因此本案不适用该条。

三、关于《地下储藏室使用权转让合同》的解除时间问题。

《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。虽然本案中当事人P某未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，但是P某在庭审前并未要求解除双方签订的《地下储藏室使用权转让合同》，而是在庭审中增加了诉讼请求即要求解除双方签订的《地下储藏室使用权转让合同》，故本案不能适应该条第二款。该条第一款规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案在庭审中P某增加了要求解除双方签订的《地下储藏室使用权转让合同》的诉讼请求，故该请求应视为在庭审时通知到达了Z公司。故双方《地下储藏室使用权转让合同》的解除时间为开庭当日即2022年2月25日。

四、关于P某主张的一倍赔偿能否予以支持问题。

《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。本案中P某是为生活消费（储藏物品、停车）需要购买商品，其权益应受《中华人民共和国消费者权益保护法》保护。关于Z公司提供商品时是否存在欺诈，本院认为Z公司作为中xx品小区的开发商，明知案涉的“储藏室”是违建（公司自行违规改建架空层而成），但是其故意隐瞒该“储藏室”为违建的事实而向P某销售，Z公司也未提交证据证明P某对“储藏室”系违建知情，故认定Z公司提供商品时存在欺诈行为。鉴于P某在明知该“储藏室”在不能办理过户登记手续的情况下，其应该尽到合理审查义务，进一步核实“储藏室”的权属和是否存在违建等相关情况，但其未予核实就予以购买，自身也存在一定的过错。另外，解除该使用权转让合同，给P某造成的损失较小。综上，本院认为，Z公司应承担的赔偿金额为购买价款的30%即7800元较为适宜。

三、简要分析

1.本案双方签订了《地下储藏室使用权转让合同》，之后购房者起诉解除该合同，法院是用什么理由来支持合同解除的？

（1）开发商无证据证明其有所有权，确实构成了无权处分，但仅仅是无权处分，并不影响合同的效力。

本案法院认为，双方签订的合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，故可以认定为有效。

（2）只是，根据民法典第597条，在合同有效的情况下，因出卖人未取得处分权，致使标的物所有权不能转移（给买受人）的，买受人可以解除合同，并请求出卖人承担违约责任。

在合同有效的情况下，开发商没有取得储藏室的“处分权”，从而无法将储藏室的所有权转让给购房者的，根据民法典第597条，从购房者一方的角度，其可以要求解除合同，且可以追究开发商的违约责任。

2.本案的“储藏室”是架空层，不属于商品房，且双方签订的也不是商品房预售合同，因此本案不适用“商品房买卖合同纠纷”的相关司法解释。

3.既然本案的“储藏室”不属于商品房，而购买方又是为了生活消费需要购买，故购买方可以受到《消费者权益保护法》的保护。只是，该案法院认为，能否100%支持“退一赔三”，要看原告一方的起诉情况，双方的过错，以及合同解除给原告造成的损失，综合认定。

根据《消费者权益保护法》第五十五条的规定，在经营者（出售方）提供的商品或服务有欺诈行为时，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的3倍——也即俗称的“退一赔三”。

（1）本案原告仅仅起诉“退一赔一”，并未超出法律规定限度。

（2）本案被告、原告均存在过错

①被告的过错：

Z公司作为开发商，明知案涉储藏室是违建，是该公司自行违规改建架空层而成，但却隐瞒了该违建的事实，向P某销售，故Z公司的做法构成了欺诈行为。

②原告的过错：

P某明知该储藏室在不能办理过户登记手续的情况下，应该尽到合理审查义务，进一步核查储藏室的权限和是否存在违建情况，但P某没有进行核实就购买，也存在一定过错。

（3）解除合同对原告造成的损失情况

法院认为，解除该“使用权转让合同”，对原告P某造成的损失较小。

综上，法院最终认定，Z公司要退回2.6万元，另外赔偿2.6万元的30%，也即26000+26000×30%=33800元。

法规原文：

《中华人民共和国民法典》

第五百九十七条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

《中华人民共和国消费者权益保护法》（2013修正）

第五十五条 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。

经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。

参考案例：安徽省芜湖市繁昌区人民法院一审民事判决书，（2022）皖0211民初273号

注：本文观点仅供参考，任何案件均可能具有法律风险，操作不当可能导致相关诉求无法获得支持，读者请勿简单模仿。

作者：黄维升律师，深圳执业律师。

感谢您的阅读，您的收藏、关注、点赞是我们继续写作的动力。