一

刚过去的这一周里，最炸裂的消息，就是房屋养老金了。

网友们奉献了各种精彩评论，看得我笑了半天，要说最强段子手，还得是网友。

买房致富的神话已经是过去时了，流动性开始大大减弱，老破小不太再有机会拆迁重建，房屋回归到自住属性上。

我们的房屋是按照50年的使用年限建造的，实际质量有多大水分，大家懂的，不好说。

2022年的时候，超过30年房龄的房子已经有20%了。随着时间推移，这个比例还会持续增加，房子的维修负担会越来越大。

这几年的老旧小区改造，也花了不少钱，按这个趋势发展下去，根本就兜不住。所以房屋养老金制度，也需要提上日程了。

只不过现在这种经济环境下，大家普遍感觉生活都越过越难了，还要再伸手向自己口袋里掏钱，确实挺不合时宜的，所以一石激起千层浪。

二

官方也下场辟谣了，表示现在没说要咱们自己掏钱。

以后呢？

我觉得大概率还是得掏的，但可能是在各方面配套机制完善的时候。

现在先安抚一下我们，以后的事以后再说。

房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，其实和国外成熟的模式差不多。

每年要给房子要做体检。

查出有问题的地方就要修。

一些房屋的损失，保险有相应的赔偿。

今天我们去看日本的一些三、四十年的房子，保养的非常好，你根本看不出来是老房子。和我们这边的某些次新房都有的比。

业主每年都会承担一定的维护费用，投资过海外房产的人都知道，这是一笔雷打不动的开支。租金回报率里面，要扣掉差不多2%左右，才是能到手的收益。

国外的房价相对比我们低，租金回报率高，所以扣除所有的成本下来，还能有个3~4%。10年前，日本的房价还没上涨时，甚至能达到7%。

我们呢，很多情况不一样，要过渡的地方还有很多。但这个趋势肯定是逃不掉的。

三

房屋维修的开支，有个人账户和公共账户的部分。

个人账户的钱，现在是由我们买房的时候交的那笔维修基金来承担。上海等22个城市先开始的试点，主要是探索建立公共账户。

也就是说一时半会，不会找我们要钱，大可放心。

真要问我们收钱的时候，至少这个产业链条已经相当成熟了。公开透明，流程清晰，标准明确，管理规范。

不然就搞得像现在的维修基金一样，很难用上。为啥利用率那么低呢？

就是门槛过高，决策太长，没有标准等等各种问题。比如说要动用基金维修，需要有业主委员会，并且要三分之二的业主参加，过半数同意。

这里面扯皮拉筋的事情就太多了，什么外墙渗水，反正只要没漏到我家里就不关我事，要让那么多人统一齐心，简直就是一场大型博弈。

四

这件事情对房价，我觉得会产生深远的影响。

不管是现在还是未来各项政策的推出，都在强化我们“房住不炒”的理念。

以前只要买就会涨，我们要考虑的是手上的钱够上车什么房子，先上了再说。对于居住品质、好不好出手，不会过多考虑，也没有维护成本这个概念，反正想改善了再换。

但现在我们的买房逻辑，正在变化。先是加入了房价会跌的意识，并且房子有流动性，可能会卖不出去。现在又加入了持有成本这个要素。

房屋品质、居住环境的权重上升了，需要更多的从长久自住的角度去考量。它决定了房子的流动性，这是一个你愿意长住的房子，那么卖房的时候就会有优势，因为买房的人也是这样考虑的。

而那些你都不愿意多待的房子，价格还会继续下跌，甚至流动性趋于零，变得一文不值。

还按过去的思路买房，将是死路一条。