之前在上城区一个工业园考察，看到这个简介，拍了下来。

重点是第二段第一句话：随着产业的迭代发展，近年来园区面临着原有建设形态老旧、传统企业产业升级乏力、新兴产业无空间承载等问题。

这个就是老城区的通病，也就是老城区发展饱和的问题。

①

老城区都是密密麻麻的老房子，老住宅小区、老写字楼、老厂房。也早就没有空地建新房子了。

老城区的产业园没有空间承载新兴产业，老城区的住宅区也没有空间承载更多新增人口。

老城区同时面临着建筑老龄化、人口老龄化、企业老龄化、以及产业老龄化等问题。

老城区的又老又破又小的住宅小区和厂房写字楼，是为建筑老龄化；

老小区的常住居民正面临着人口老龄化的问题，二十多岁买房，在一个小区里住了二、三十年，年龄不知不觉就上去了；

企业也一样，老城区的老写字楼里，很多也是存续了二、三十年的老企业，这也是一个老龄化；

还有产业老龄化的问题，社会产业经济发展迅速，很多曾经的明星产业都演变成了老龄产业、夕阳产业。

所以，政府一方面是在老城区搞拆迁，搞腾笼换鸟，搞有机更新。

老城区城中村的四、五层的农民自建房拆掉，换成更高的电梯房；

老城区老的厂房也拆掉，建新的更高的写字楼；

夕阳产业全部迁出去，引进新兴产业，发展新质生产力。

另一方面，大力发展新城区。在新城区大力打造产业区，大量建写字楼，把老城区的部分企业和人口转移到新城区去，把往后每年从外地涌进来的新增人口，新注册的企业，也全部交由新城区接纳。

②

杭州为什么要大力发展萧山余杭？为什么市政府从武林搬到江边？

为什么要提出第二中心、第三中心的规划？

为什么要在钱江世纪城和未来科技城+云城建那么多写字楼？

因为老城区的发展已经无限近饱和，老城区就这么点大，早已经无缝插针，几乎没有空地可以建写字楼，更不用说像钱江世纪城像未科云城那样建森林一样的大片大片的写字楼。

只在老城区拆迁是远远不够的，因为很多写字楼没法拆，要拆迁就要赔偿，根本拆不了多少。

只能去新城区大批量建新的写字楼。

③

为什么写字楼如此重要？写字楼的意义是什么？

全国农村、乡镇、小城市、中型城市的年轻人口涌入杭州这类大城市是为的什么？

为了找份工作，为了就业挣点钱。

而，工作在企业里，企业需要写字楼办公。

没有写字楼就没有企业。没有企业就没法源源不断吸引外地人进来。

就这个最朴素的原因。

不管是发展什么产业，发展什么经济，做什么行业，首先你得有个办公的场所，得有几张办公桌，其他都是后话。

所谓的城市发展，就是把人从全国各地小地方吸引进来，集中在大城市生产和生活。就这两件事。

所以，城市的先行设施是厂房、产业园、写字楼，有了写字楼，再安排住宅，最后再安排商场、学校和医院等等生活配套。

没有写字楼没有工作岗位，不仅外地人不会进来，本地人还会出去。

来你这个城市找不到工作，赚不到钱，那我不远万里跑过来干什么？在老家待着就行！

④

外地人就是来杭州工作的，先工作再定居。

在哪里工作，就以哪里为圆心，去周边租房或者买房。

写字楼在哪里，以后的人口增量就扎堆在哪里。

在西面的未来科技城工作，几乎不会跨越整座城市去东面的下沙租房，北面的崇贤临平和南面的萧山也几乎不会考虑，绝大多数都是在城西片区租房买房。

基本就是在余杭区，或者西湖区和余杭区交界的位置租房买房。再往东去，上班就太远了，不方便。

会有一些人因为这样那样的原因住得距离工作地很远的区域，但不是主流。

⑤

所以，看人口数据。

2016年至今，8年时间，杭州几个主要区的常住人口增量情况：余杭区是71.1万，平均每年增加约9万萧山区是31.4万，平均每年增加约4万西湖区是17.6万，平均每年增加约2.2万滨江区是15.9万，平均每年增加约1.98万上城区是11.9万，平均每年增加约1.48万拱墅区是5.3万，平均每年增加约0.66万

差距一目了然！看看几个老城区平均下来一年才增加多少人口？看看和余杭这个新区的差距有多大？

余杭萧山为什么增量大？

钱江世纪城和未来科技城建了太多写字楼，引进了太多企业，增加了大量就业人群。

在未来科技城工作的，无疑多是住在未来科技城。在钱江世纪城工作的，更是只能在萧山租房买房。

这就是老城区发展饱和的背景下，给新城区带来的机会。

⑥

城市内部如此，整个国家的城市之间也是这样。

北京上海两座城市已经无限接近饱和，所以最高层这些年一方面是给京沪两城减重，往外迁出了很多东西，同时也严格控制人口落户，看看京沪落户有多难！

另一方面是大力培养发展京沪之外的大城市，广深就不用说了，成都武汉合肥南京杭州等城市都被投入了很大资源，在各个片区建立特大城市，把人口导向其他大城市，分担京沪的压力。

以杭州为代表的新兴大城市这几年迎来高速发展，正是因为京沪两大老城市发展逐渐饱和带来的机会。

2020年～2022年，上海常住人口减少12万，同期杭州常住人口增加198万。

2011年～2022年，杭州常住人口增加363万，2010年～2022年，上海常住人口增加174万。

这些年京沪常住人口已经是负增长，而以杭州为代表的新兴大城市，人口则持续大幅增长。

城市内部，城市之间，一个逻辑线。